單幢樓vs大型屋苑!管理費真係差好遠?買樓諗清楚,全方位比較2者分別

對大部分人而言,買樓是長線的事,故考慮單幢樓及屋苑盤時,不僅要著眼現在,還應該放眼將來,考慮入住數年甚至數十年後的變化。單幢樓及屋苑盤各有特色及優缺點,以下八大因素有助解迷思,作出明智的選擇。

管理費是一項長遠開支,其每呎收費高低不容忽視。由於單幢樓戶數少,但管理費、清潔及維修等服務均不可或缺,令每戶攤分的支出較高。特別是一些新盤單幢樓因設小型會所,但單位數目不多,管理費較屋苑新盤更貴,一般$5或以上好普遍,曾經有一個筲箕灣半新單幢樓每呎管理費高達$8以上,令市場嘩然。

最近新盤管理費一覽:

樓盤名稱性質位置發展商管理費
The YOHO Hub屋苑
1,969伙
元朗朗樂路新地約$4.6/呎
星凱.堤岸屋苑
1,335伙
火炭中洲置業約$4.8/呎
海茵莊園屋苑
1,556伙
將軍澳九龍建業約$4.5/呎
KOKO MARE屋苑
444伙
油塘茶果嶺會德豐約$5.4/呎
瓏碧單幢
190伙
馬頭角碧貴園約$4.5/呎
NOVO LAND屋苑
4,639伙
屯門新地約$3.98/呎
UNIVERSITY HILL屋苑
1,871伙
大埔白石角新地$約4.88/呎
One innovale屋苑
1,600伙
粉嶺恒地$約4.5/呎

除每月的管理費外,若住上20多至30年後,大廈要進行大維修,同樣由於單幢樓伙數少,每戶攤分的維修費也有機會較屋苑單位貴。此外,如果單幢樓涉及保養斜坡或有私家路等,管理費更唔講得少,故欲認購單幢新盤時,要細閱地契中對業主負責的範圍。

講到物業設施,由於地盤面積所限,單幢新盤就算有會所,通常只有迷你版健身室,泳池更罕有,更遑論休憩空間。這方面屋苑盤可謂完勝,屋苑新盤會花較多心思設計出不同主題的住戶設施及綠化空間,健身室及泳池必備,兒童玩樂及住戶宴客場地林林總總,為屋苑提升叫座力。

最近大型屋苑一覽:

樓盤名稱位置發展商會所佔地伙數
The YOHO Hub元朗朗樂路新地4萬呎
+21萬呎戶外園林
1,969伙
NOVO LAND屯門新地40萬呎4,639伙
KOKO MARE油塘茶果嶺會德豐7.2萬呎1,331伙
UNIVERSITY HILL大埔
白石角
新地17萬呎1,871伙
飛揚掃管笏長江實業,
新鴻基
12萬呎800伙

無論單幢樓或屋苑新盤,均由發展商根據同區市場需求及市況定價,故買入時不存在銀行估價偏離問題。然而,在入住數年後,一想旦出售單位或換樓,單幢樓與屋苑成交及估值情況便有明顯分別。由於屋苑單位多兼成交活躍,在出售單位時通常有充足及貼市的成交價供參考,銀行估值也較容易,不會出現太偏離情況。

相對上,單幢樓通常單位較少兼成交疏落,不少市區單幢樓一、兩年才有一宗成交,令業主及買家傾價,以至銀行估價時可參考的資料不多,容易出現估值偏離情況。

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單幢樓受地盤限制,戶型選擇較少,大部分單幢新樓主攻開放式或細單位,較適合單身及兩至三人小家庭。反觀,屋苑新盤由細至大單位一應俱全,成員較多的家庭客會偏好屋苑盤。

這是單幢盤主要賣點之一,特別對港島或九龍市區情有獨鍾,喜歡交通四通八達及社區發展完善的買家。此外,若希望入住名校網的家庭客,揀選市區單幢樓的誘因也較大,但透過收購舊樓重建的新盤,地盤通常偏細,不少都只能興建單幢物業。

最近市區單幢盤一覽:

樓盤名稱位置發展商位置優勢
睿峰長沙灣鼎珮1分鐘
長沙灣站
Bal Residence觀塘
恒安街18號
麗新發展,
市區重建局
7分鐘
牛頭角站
雨後 
AFTER THE RAIN
元朗
宏業西街
星星地產4分鐘至
朗屏站
明雋
The Grands
土瓜灣炮仗街45號佳明集團3分鐘至
土瓜灣站

由於市區單幢樓以細單位為主,雖然呎價較不少屋苑新盤高,但單位入場費有機會因實呎細而較低,特別是市區納米新盤,有機會$400餘萬在市區上車。

正所謂百貨應百客,發展商想擴大客源,將部份盤源位置較差,或開則較細嘅新盤以較低開價放賣,如果你首期資金唔多以下為各lump sum較細嘅新盤,預算$600萬以下有1房,甚或2房選擇:

樓盤名稱位置發展商預計
關鍵日期
海茵莊園將軍澳
石角路1號
九龍建業現樓
UNIVERSITY HILL 2A期
UNIVERSITY HILL 2B期
大埔
白石角優景里
新地2024年6月15日
必嘉坊・迎匯黃埔4街恒地2024年12月31日
飛揚第1期
飛揚2期
深井長實、新地2024年3月31日
2024年12月31日
NOVO LAND
第2A及2B期
NOVO LAND
第3A及3B期
屯門欣寶路新地2023年12月29日
2024年5月17日
2024年12月31日
2025年3月31日
凱和山掃管笏
管翠路18號
路勁、深控2024年6月
匯都
HIGH PARK
洪水橋田心路泛海控股2025年3月31日

了解上會加息風險?即睇: 【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?

如計劃買入新盤作出租用途,宜留意出售單幢樓時的風險。除非樓市處牛市,否則在正常市況或淡市下,冇睇樓的放盤通常乏人問津,因買家選擇眾多,毋須承受冇樓睇而買錯樓的風險。如果持有的是大型屋苑盤,就算單位有租客而未能給買家睇樓,地產代理或許有辨法找來相似戶型的單位給買家參考。

然而,若持有的是單幢樓,便難以覓得同類單位放盤,作為買家的參考。作放租及投資時,別小看單幢樓租盤的出售難度及壓價風險。

抄契費雖然並非單幢樓獨有,但為市區收地難,市區重建的新盤多數為單幢樓,屋苑新盤相對罕有。私人發展商的舊樓重建項目,新樓買家需要支付炒契費,當中涉及大量收購前的業權及買賣紀錄等資料,作為新樓樓契的一部分,而炒契費通常由數萬至十萬元不等。

延伸閱讀:買新樓額外雜費,舊樓重建抄契費可達 $10萬!轉售有否風險?小心首期以外開支,附重建新盤清單

單幢樓及屋苑盤各有優缺點及特色,最重要是明白自己及家人的需要,哪種居住環境和生活配套最適合,並在買入前了解管理及維修成本,以及出售時有機會遇到的問題,自然可以作出明智的決定。

呼吸plan都要入息審查?唔係有呼吸就買得!拆解批核條件,申請細節,轉按陷阱

以最近一個個案為例,有一位買家計劃買入一個新界上車新盤,但其收入不足以透過銀行上會,我們幫他計過數後,也建議他等收入增加才置業較安全。然而,這位買家堅決要買入單位,因他擔心日後人工升幅未必短期追得上樓價,日後結婚也自住需要,希望現在買入鎖定樓價。

這名買家如果向銀行做按揭,本來可找家人做擔保人,但由於家人將來也有成家立室的置業需要,由於不想影響家人於環聯信貸評級(TU)有記錄,故此路不通,呼吸plan為他帶來轉機。

擔保人可避免TU有記錄

那麼既然買樓是為了結婚做準備,其實可加女朋友名字,兩人一起申請按揭,但買家回覆暫不考慮這做法,因為關係未穩定,希望日後才加名,故欲選擇用發展商提供的按揭計劃,以家人作擔保人協助上會,同時迴避擔保人於TU留有記錄影響日後置業計劃。

然而當我們於簽訂臨約前提示買家,雖然無需通過壓力測試,惟發展商要求買家提供入息證明作審查,每月供款不能超過入息的一半,買家甚感錯愕。

經詳細了解計劃詳情,買家最終獲批發展商按揭成功上車,但他的經歷側面反映了,「呼吸plan」戲稱帶來不少誤解,後果可大可小。尤其因應加息周期,息率升至較高水平,按揭要求或將更趨緊。

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除上述個案外,若買家是自僱人士而未能提供稅單,亦會受影響。銀行一般不會批核按揭予未能提供稅單的自僱人士,這些買家可轉投發展商的按揭計劃。然而,當發展商相關財務公司作入息審查時,除了銀行入數證明,亦有機會要求自僱人士提供強積金供款紀錄。

總而言之,買家簽訂臨約前,宜直接向發展商及其相關財務公司查詢有關財務計劃的條款及細則,尤其是批核條件及申請手續;切忌輕信地產代理等第三方提供之資料,而貿然簽訂臨約。

對於未能通過入息審查買家,加入擔保人是其中一個解決方法,而向銀行與發展商申請按揭的處理略有不同。如申請銀行按揭,銀行會查核擔保人的環聯信貸評級(TU),批核後按揭資料也會出現在TU。反之,發展商要求未通過入息審查的買家加入擔保人,純粹出於風險管理所需,不會查擔保人TU,惟當買家斷供便會找擔保人償還按揭。

採用發展商按揭計劃的買家,一般建議兩至三年內轉按至銀行,否則便要負擔高昂的利息。在此買家宜留意,銀行會用市場成交為物業估值及審批按揭,三年後過了鬆綁期,通常會有部分業主在二手市場出售單位,若屆時單位成交價下跌,出現蝕讓個案,銀行估價有機會低於現時買入價,影響了轉按批核金額,到時或要抬錢才能上會。

故建議不要等三年才轉按,最多兩年左右便轉至銀行按揭,減低二手市場出現蝕讓個案引致估價不足的風險。

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物業編號: FHP/S/H15/2023/LAMONTAGNE

海盈山4A期實用連結:
官方網頁樓書/平面圖

港島南岸4期 海盈山 LA MONTAGNE項目補地價金額逾$67.57億,每呎樓面補價為$10,587。

由於整個港島南岸項目鄰近黃竹坑站,交通便利,背山面海加上該區佔地51萬平方呎的大型商場THE SOUTHSIDE將於今年落成,再配以政府「躍動港島南」計劃,雖然最近因加息市況下滑,但由於港島南區近一、二年少有新型屋苑放售,對該區鍾情用家有吸引力。

海盈山 LA MONTAGNE已公佈價單,折實開價約$2.4萬/呎起,折實平均呎價為$27,989,比前2期開價分別低9.4%及5.7%:

戶型呎數折實售價
1房 
2A座6樓G室
341′$966.7萬
(呎價$23,988)
2房開廚
2A座6樓A室
517′$1,282.10萬
(呎價$24,800)
2房梗廚
2A座6樓E室
563′$1,450.58萬
(呎價$25,538)
3房1套
2B座6樓A室
914′$2,677.79萬
(呎價$29,298)

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今次提供4種付款計劃,折扣幅度如下:

付款計劃付款時間表合共折扣優惠
A)120天
即供付款計劃
臨約 5%
120天內 95%
18%
B)120天
備用一按貸款付款計劃
臨約 5%
120天內 95%
15.5%
C)360天
即供付款計劃
臨約 5%
120天內 5%
360天內 90%
16.5%
D)建築期
付款計劃
臨約 5%
120天內 5%
發出入伙紙14天內 90%
14%

如選用建築期付款計劃,好處為$1,200萬以下可承造波叔Plan 8成按揭,上限為$960萬,今次12伙2A座G室1房單位都可做到高成數按揭。

💡 預計關鍵日期於2025年5月,如用建期供款即25年2月申請上會,留意加息可能陸續有來,準買家千祈唔好計得太炆。

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港島南岸4期 海盈山 LA MONTAGNE項目布局圖

港島南岸4期 海盈山 LA MONTAGNE布局圖
摘取自官方宣傳刊物

海盈山4期 於黃竹坑站上蓋靠南面,由2座大廈組成,4A期為第2A及2B座樓高35層合共432伙,分別享有內園、深灣遊艇會或南朗山景觀。

單幢樓vs大型屋苑: 管理費真係差好遠?買樓諗清楚,全方位比較2者分別

4A期各戶型分佈

戶型單位數目實用面積
1房開廚48伙389′-403′
2房開廚96伙486′-520′
2房梗廚96伙535′-582′
2房+士多房16伙629′
2房套+士多房64伙613′-680′
3房套+開廚32伙658′-661′
3房套+工作間(連洗手間)64伙853′-915′
花園特色單位12伙351′-866′
天台特色單位4伙1,218′-1,847′

平面圖簡評

第2A及2B座 7樓 – 23樓平面圖

海盈山4期第2A座及2B座 7樓 - 23樓平面圖

第2A及2B座 26樓 – 37樓平面圖

海盈山4期第2A及2B座 26樓 - 37樓平面圖
港島南岸4期 海盈山 LA MONTAGNE實際位置
港島南岸4期 海盈山 LA MONTAGNE實際位置

今次戶型分佈,較細單位夾於低層中間集中向內園、安排較大單位享深灣遊艇會或南朗山景觀,由於想安排單位有較佳景觀,變相2A座C單位 及 2B座B單位 主人房會有鑽石型開則,可能需度身訂造傢俬。

另外平台規劃用新例,將標準22呎露台及16呎工作平台及冷氣平台合併置於客廳,空間更為見使。

同時留意南朗山高284米,即向南或西南單位可能要較高層先可享有海景。

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每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

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展覽廳設於香港鰂魚涌英皇道 683 號嘉里中心 6 樓,有5個示範單位可參供觀開放時間每日由上午11時 - 晚上7時,參觀需要事前登記,包括:

展示形式參考單位戶型呎數
經改動連裝修
+無改動清水房
2B座28樓A室3房1套915'
經改動連裝修
+無改動清水房
2A座18樓F室2房582'
無改動
清水房
2B座18樓G室1房389'

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及壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,418
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$35,286$6萬
$500萬$50萬$20,523
+ $444 按保費用
$44,107$11.5萬
$600萬$60萬$24,627
+ $532按保費用
$52,929$13.5萬
$800萬$80萬$32,836
+ $821 按保費用
$70,806$24萬
$1,000萬$100萬$41,045
+ $1,027 按保費用
$88,508$37萬
$1,200萬$240萬$43,781
+ $478 按保費用
$93,109$45萬
$1,500萬$300萬$54,727
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延伸閱讀:【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救

港島南岸4期-海盈山-LA-MONTAGNE交通及配套
摘取自官方宣傳刊物

港島南鐵路配套逐步完善,自駕人士須取捨

作為地鐵站樓盤,交通便利可謂基本優勢。區內人士於港鐵南港島線乘搭2個站,就能直達港島核心金鐘;若眼光再放長遠一點,港鐵未來鐵路藍圖中的南港島線(西段),預料將以黃竹坑站作為新港島西線的轉車站,該段新線路涵蓋香港仔站、田灣站、華富站、數碼港站及瑪麗醫院站。雖然新線路落成至少要等個十年八年,但樓盤升值潛力往往建基於這些可預見的穩定因素。

除此之外,附近黃竹坑站亦設過海巴士及小巴綫,行經薄扶林道及香港仔隧道兩條快速公路,前往九龍、港島、沙田等地。

不過,考慮到區內平均駕駛人數眾多,公路路況(尤其香港仔隧道)依然容易擠擁,區內人士需按路面狀況選乘交通工具,面對路面繁忙時間,習慣自駕人士可能要忍痛取捨!

優良校網

黃竹坑區雖然唔係傳統四大名校校網,但憑藉區內著名國際學校如「香港加拿大國際學校」、「新加坡國際學校」,令黃竹坑區升學選擇相對多元;上述兩間學校都設有中小學一條龍升學服務(加拿大國際學校更設有幼兒教育),名人子弟如張學友細女、任達華子女都分別係呢兩間學校就讀。

除咗「國際線」,黃竹坑區亦有傳統本地名校,如歷史悠久嘅滬江維多利亞學校、接近全港最貴學費的弘立書院,李澤楷兒子正是其校友,還有同樣師資優良的聖保羅男女中學附屬小學、聖士提反書院附屬小學、漢鼎書院等直資小學,區內父母業主大可不必憂心校網問題。

「躍動港島南」的市區轉型

講到港島樓盤,就不得不提「躍動港島南」市區規劃政策,從政策藍圖中睇得出政府銳意將港島南打造成藝術商貿並重的市區。黃竹坑稍被詬病的地方就是工廈林立,且樓齡長;而「躍動港島南」政策則積極推動活化工廈,加快舊工廈重建及改裝,並有意利用多出來的空間引入文化藝術相關的消閒措施和建築,這樣不但只改善區內觀感,亦營造到香港為數不多的文化社區。

但正如上述提到的「南港島線(西段)」,估計「躍動港島南」同樣短期內不會馬上見效,畢竟該政策牽涉眾多持份者,而且政府整體藝文意識偏保守,未必一下子將黃竹坑「躍動」到「布魯克林」之列,建議業主對「藝文社區」抱平常觀望態度,反之著眼工廈活化、重建帶來的商業效益更為實際。

商場THE SOUTHSIDE落成,
預計物價偏高

係今年年底,黃竹坑即將迎來地標性商場—THE SOUTHSIDE。呢間佔地51萬平方呎嘅大型商場預計有約150間店舖,以及235個停車位,考慮到港島區人士嘅消費水平,相信商場會引入各種高質素娛樂設施、商鋪及食肆,令區內居民除咗香葉道附近較地道嘅民生商店外,有更多優質消費選擇。隨著港島南岸各期數相計落成,黃竹坑區人口和生活配套需求亦跟住提升,而作為區內唯一的大型商場,相信經營模式會參考情況類似嘅「日出康成The LOHAS」商場,主打新穎餐飲娛樂,預計商場店舖整體物價偏高。

適合長者、運動人士

消費購物之外,黃竹坑亦有唔少運動空間,當中最出名係「港島三大運動場之一」嘅香港仔運動場,饑饉三十、甲組足球比賽都係度舉行。

而另外一點相信較少人知道嘅,就係黃竹坑區醫療配套相對完善,有多達5間醫院,其中更有醫療面向嘅NGO如香港防癌會設總部於該區,區內整體醫療設施環境清幽,良於療養,對於有長者同居嘅業主,會係加分位。

休憩娛樂涵蓋大自然和主題公園

黃竹坑的獨特地段,可以稱為「親近大自然嘅港島盤」。先講本文嘅港島南岸,就面向深灣開揚海景,空氣清新。踩陣單車,已經去到海洋公園;買埋張公園年票,想點玩就點玩,反正都係屋企附近。當然,機動設施日日玩都會悶,如果想遠離石屎,親近大自然嘅話,同樣都係搭一陣車,就可以去到深水灣及淺水灣。港島南亦有四個郊野公園、沙灘和海岸保護區等,按自己喜好,上山下海,都比市區長途跋涉方便得多。

好多代理都話可安排前籌,口講無憑,我哋以上年票王NOVOLAND 1A期 B組抽籤結果,客觀數據分析各代理行前籌比率,拆解前籌迷思: 點抽中前籌?入票抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

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為了給各位有比較指標,Junto 現在會比較同區新盤的價單。另外,亦會比較同區二手樓盤的價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

黃竹坑區樓盤本就主打海景大房,而港島南岸作為港島鐵路盤,呎價普遍處於高位;加上開發商「有大食大」嘅建築售樓方向,港島南岸以2-3房單位為主,適合置業預算較高人士。新盤落成亦帶動黃竹坑區內樓盤價上升,高尚住宅網成型後,該區樓價相信繼續「穩步上升」。

港島南岸1期 晉環 與 港島南岸2期 揚海位於香葉道11號,兩者的入伙日期分別為2022年4月(1期)和2022年12月(2期)。港島南岸樓盤與黃竹坑站只有僅僅2分鐘路程,交通方便。港島南岸1期合共有4座,提供800個單位,戶型由開放式至五房單位都有,當中超過一半是兩房及三房單位。同樣是南區港鐵新盤,1期由平安不動產和路勁基建承建,2期由本土發展商嘉里建設和信和置業負責,港島南岸2期 揚海由兩座住宅大樓組成,合共提供600個住宅單位。單位間隔多元,涵蓋一房至四房之戶型單位,單位實用面積由320至1,901平方呎不等。

深灣9號 Marinella 位於福道9號,步行到黃竹坑站要4分鐘。屋苑合共有17座,提供410個單位,入伙日期為2012年4月,距今有11年樓齡。它的單位實實用面積由595呎至3,524呎不等,屬於較大型的單位,適合大家庭或是有一定預算的買家。

港島南岸1期
晉環 Southland
港島南岸2期
揚海 La Marina
深灣9號
Marinella
1房單位1座 (1A) 10樓 D室
(1房(連套房))

實用面績:383平方呎
售價:$1,241萬
2座 (2A) 10樓 E室
(1房配開放式廚房)

實用面績:341平方呎
售價:$1,080萬
深灣9號 9座 5樓 C室

實用面績: 616 平方呎
售價:$1,350萬
2房單位2座 (2A) 15樓 H室

實用面績:488平方呎
售價:$1,641萬
1座 (1A) 15樓 E室

實用面績:497平方呎
售價:$1,676萬
9座 低層 C室
(2房2廳)
實用面績:839平方呎
售價:$3,000萬
3房單位2座 (2A) 16樓 A室
(3房(連套房))

實用面績:766平方呎
售價:$2,448萬
2座 (2A) 16樓 B室
(3房(連套房))

實用面績:842平方呎
售價:$2,580萬
9座 高層 B室
(3房(2套房)1工人房)

實用面績:1,118平方呎
售價:$3,800萬
4房單位1座 (1A) 33樓 F室
(4房(連雙套房)及工作間連廁)

實用面績:1218平方呎
售價:$5,120萬
1座 (1B) 17樓 A室
(4房(連雙套房)及工作間連廁)

實用面績:1,420平方呎
售價:$6,292萬
2座 低層 C室
(2廳4房(2套房)4廁)

實用面績:
1,386平方呎
售價:
$5,500萬
單位實用面積

290至2,084呎
320至1,901平呎595呎至3524呎
平均呎價36,204元/呎38,600元/呎30,859元/呎

港島南岸2期揚海 21年開價,當時首張價單折市況較熾熱,平均呎價$30,880,各戶型單位最低售價為:

戶型呎數折實售價
1房 
Tower 2A
10樓E室
341′$1,079.92萬
(呎價$31,669)
2房 
Tower 1B
6樓D室
481′$1,421.20萬
(呎價$29,547)
3房
Tower 2A
10樓B室
842′$2,580.40萬
(呎價$30,646)

瑜一1B期23年3月開價,首張價單最平各戶型售價為:

單位實用呎數折實價
1房連開廚
3B座19樓E室
336'$786.84萬
折實呎價$23,418
2房連開廚
3B座2樓D室
477'$1,042.3萬
折實呎價$21,850
3房1套
3A座2樓C室
941'$2,095.4萬
折實呎價$22,268

將軍澳日出康城11期 凱柏峰I 首張價單22年頭開價:

戶型呎數折實售價
(180天即供 16%折扣計算)
1房開廚
1A座10樓D單位
329 呎$6,195,000
(呎價$18,830)
2房開廚
1A座10樓C單位
448 呎$7,507,000
(呎價$16,757)
3房套連儲物房
1A座10樓B單位
721 呎$12,211,900
(呎價$16,937)

柏瓏第1期首張價單最平戶型開價資料:

戶型呎數折實售價
(180天即供 16%折扣計算)
1房開廚
2座1樓B2單位
354 呎$6,079,900
(呎價$17,175)
2房開廚
2座1樓A1單位
472 呎$7,555,800
(呎價$16,008)
3房套連儲物房
1座5樓A2單位
727呎$12,731,000
(呎價$17,512)

樓盤資料

樓盤名稱海盈山
LA MONTAGNE
港島南岸四期
位置香港南區黃竹坑香葉道11號
單位數目4A:432伙
4B:368伙
合共800伙
面積389' - 1,847'
車位私家停車 136個
電單車位 7個
校網小學校網:18校網
中學校網:南區
關鍵日期2025年3月、5月樓盤分別落成
發展商嘉里、信置、太古地產及港鐵

各期數單位分佈如下:

期數提供伙數
港島南岸第一期
晉環 Southland
800伙
港島南岸第二期
揚海 La Marina
600伙
港島南岸第三期
(詳情待定)
不多於1,200伙
港島南岸第四期
海盈山 LA MONTAGNE
800伙
港島南岸第五期
(詳情待定)
1050伙
港島南岸第六期
(詳情待定)
不多於750伙



賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://lamontagne.com.hk/tc/
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
  • 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
  • 該等素材只供參考。
  • 在籌備該等素材時,雖已作出合理謹慎措施,但本公司及/或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性,或該等素材適合某特定用途,作出任何形式的陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,閣下需自行向賣方/一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
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【掃管笏凱和山攻略】同星堤差唔多?11號幹線連接市區,分析景觀特色、投資潛力、環境配套!(持續更新)

路勁地產及深控於2017年5月以約$31.7億元投得管翠路18號地皮,而總樓面面積約473,177平方呎,即每呎樓面地價約為$6,700。位置鄰近4月新盤飛揚,跟19年嘅項目上源相若,開價可能會在$1.2萬/呎左右。

呢個項目計劃提供約693伙單位,包括分層住宅同埋16幢洋房。分層住宅嘅設計有開放式嘅間隔,項目主打兩房,較大房型甚至有四房,而洋房嘅單位最大可以有五房,跟20年落成嘅山水盈布局相若。項目預計關鍵日期喺2024年6月。分層住宅嘅實用面積大約係300至1,300平方呎之間,項目嘅會所同埋園林佔地約有3萬平方呎,賣點為更大更舒適嘅生活環境。

十一號幹線整組策略性幹道概念圖
摘取自路政處十一號幹線官網

為縮短行車時間,路政署已向屯門區議會提交11號幹線(元朗至北大嶼山段)嘅方案,將新界西北更直接連繫市區,計劃提早3年啟用,即於2033年或以前全綫通車,預計將比使用屯門公路節快25分鐘出市區。

更多資料,可參看 路政處十一號幹線官網

價單分析

樓盤的價單和售樓說明書尚未推出,一旦公佈,Junto會立即更新及公析:

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樓盤位於掃管笏中部,
樓景內園景居多 

管翠路18號與附近樓盤的Google街景圖

項目地皮位置位於掃管笏,附近沒有太大的景觀特點。項目旁邊均是一些大型樓盤如愛琴海岸、上源、NAPA、星堤,預料中低層單位景觀會以樓景為主。唯較高層單位可能可以眺望兩公里外的黃金海岸,有些微海景。

Internet Provider

對於樓盤投資者而言,屯門掃管笏具有一啲值得注意嘅特點。首先,呢個地區正處於發展階段,擁有不少新嘅住宅和商業項目,這意味著未來可能會有更多的機會和潛在嘅增值空間。屯門掃管笏的一個具體發展計劃係「掃管笏村鄉市計劃」,該計劃旨在提升掃管笏嘅基礎設施同社區設施,包括改善道路同交通系統,建設新嘅公園同運動場所,以提供更好嘅生活品質。

大家見到唔同發展高近幾年都喺附近興建形形式式嘅大型項目,包括上面提及過嘅愛琴海岸、NAPA、星堤,仲有上源、OMA OMA、恆大珺瓏灣及飛揚等。可見其實各大發展商都睇到該區發展潛力,想參與其中。

對自住人士而言,其實今次項目都有一個特定客戶群。相信有興趣住喺附近嘅人士都係喜愛恬靜,閒時會遊山玩水,親近大自然的一族。呢個項目就正正帶到呢個感覺俾大家!屯門掃管笏周圍擁有一啲自然景點,如麥理浩徑、新舊咖啡灣泳灘同黃金海岸,提供美麗嘅景觀同休閒活動嘅機會,呢樣對於喜愛戶外活動和享受自然環境的居民來講絕對係一個吸引點。

掃管笏唔係位於市中心,已經有一種遠離煩囂嘅感覺。另外項目自身同附近都較低密度,相對冇咁嘈吵同咁大壓迫感。

交通

除咗星堤自己有村巴趙居民前往荃灣,其他屋苑嘅村巴最遠都只係可以去到黃金海岸,住客只能夠依賴班次唔密嘅巴士路線。但掃管笏路同管翠路旁邊都有唔少嘅巴士同小巴線,可以去屯門同埋港島嘅好多地方。其中K53巴士喺接駁西鐵線嘅屯門站同輕鐵,經過恒褔、安定、三聖、兆置、屯門市中心同友愛北等區內嘅地方。

想揸車嘅市民都要留意遲啲嘅車位比例!好似隔離恆大珺瓏灣為例,車位比例係13:1,13戶入面得1戶先可以有車位泊車!

民生配套

而家附近嘅飲食同購物選擇相對有限,一般都會去遠啲嘅愛琴海岸商場或黃金海岸商場消費。行遠少少去星堤後面嘅管笏村路都有一啲較細嘅餐廳,但都只係茶餐廳,選擇比較少。

貴族國際學校

項目納入屯門區的校網71,區內有一啲本地學校同國際學校。本地學校包括有順德聯誼總會李金小學、保良局西區婦女福利會馮李佩瑤小學。國際學校方面則有一間貴族國際學校 – 哈羅香港國際學校。學校提供多元化嘅課程選擇,包括國際文憑課程(IB)、英國國家課程同埋中國國家課程,以迎合不同學生嘅需求。

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  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

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發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。

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及壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,418
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$35,286$6萬
$500萬$50萬$20,523
+ $444 按保費用
$44,107$11.5萬
$600萬$60萬$24,627
+ $532按保費用
$52,929$13.5萬
$800萬$80萬$32,836
+ $821 按保費用
$70,806$24萬
$1,000萬$100萬$41,045
+ $1,027 按保費用
$88,508$37萬
$1,200萬$240萬$43,781
+ $478 按保費用
$93,109$45萬
$1,500萬$300萬$54,727
+$597 按保費用
$116,387$56.25萬
*參考數值以HSBC按揭計算機模擬
2023年7月27日 HSBC P利率為5.875%,P按以P-2.25%計算

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尚未公佈。

近年嚟路勁地產喺本港推出咗2個住宅項目,分別為元朗山水盈,及黃竹坑嘅港島南岸晉環。該2個項目都以豪宅為主打,開售至今成績相當不俗。晉環已經賣咗超過700個單位,而山水盈暫時已經售出超過320個單位。

不過留意山水盈入伙至今,部份單位開始出現漏水問題,而晉環驗樓獲78分,建議客人有意購買xxx,驗收單位時要留意細節。

為了給各位有比較指標,Junto列出相似類型單位的價格,另外,亦會比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

飛揚Jete

飛揚第一期有兩座,各樓高20層,有400伙,實用面積由263至722平方呎,提供一房至三房連套房及儲物室間隔,以下為飛揚2期開價:

戶型單位實用面積折實價
1房5座1樓H室266′$306.9萬
呎價$11,538
2房5座1樓K室480′$530萬
呎價$11,042
3房5座1樓E室772′$832萬
呎價$11,524

恆大.珺瓏灣 Emerald Bay

管翠路8號

發展商為中國恆大,共有2期, 8座, 洋房22間,提供1982個單位。恆大‧珺瓏灣的實用面積為201呎至2420呎。2020年入伙,折實呎價為$12,671 - $22,422。

星堤 Avignon

管翠路1號

發展商為新鴻基發展,星堤共有10座, 洋房30間,提供459個單位。星堤的實用面積為554呎至4054呎。2011年入伙,折實呎價為$9,654 - $22,602。

愛琴海岸 Aegean Coast

管青路2號

發展商為新鴻基/恒基兆業/陸海通,愛琴海岸共有7座,提供1,624個單位。愛琴海岸的實用面積由490呎至811呎。於2002年入伙,折實呎價為$8,828 - $16,646。

NAPA

掃管笏路88號

發展商為會德豐,NAPA共有7座, 洋房60間,提供460個單位。NAPA的實用面積為437呎至2906呎。2017年入伙,折實呎價為$9,963 - $17,094。

預計關鍵日期2024年6月
地址管翠路18號
18 Kwun Chui Road
地區屯門|掃管笏
樓宇分層住宅和洋房
單位數量693伙
戶型開放式 - 4房 (洋房去到5房)
發展商路勁、深控

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