Property Consultant

About Junto

At Junto, we are passionate about reinventing the real estate industry by leveraging technology and innovative strategies. Our mission is to disrupt the traditional market and empower both buyers and sellers with greater transparency, efficiency, and convenience.

——-

Who we’re looking for

YOU WILL:

  • Develop and implement tailored marketing strategies for property listings to maximize exposure and generate leads.
  • Actively prospect for new clients through various channels such as social media, networking events, and referrals.
  • Provide expert guidance and assistance to clients throughout the entire buying and selling process, including property search, negotiation, and closing.
  • Maintain up-to-date knowledge of current market conditions, trends, and local property inventory.
  • Collaborate with fellow team members, including mortgage brokers, attorneys, and escrow officers, to ensure a seamless transaction experience for clients.
  • Provide exceptional customer service, building strong relationships with clients and maintaining a professional reputation in the community.

Junto invites those who are willing to step out of their comfort zone and challenge themselves to join us. As a Junto Consultant, you’ll need to:

  • Hold a valid real estate agent (S-license) / salesperson license (E-license)
  • Be open to using the latest technology products or tools
  • Be honest, empathetic, patient, and provide appropriate suggestions based on clients’ needs.
  • Be a team-player who enjoys collaborating and communicating with others.

What we offer

New agent support
Junto’s founding members will share their experience from 0 to 1, including mistakes made and tips discovered, without reservation.

Artificial Intelligence to lighten the workload
Junto uses an AI support system that automates handling common customer questions. You won’t need to constantly forward price lists or sales arrangements to clients, just focus on addressing their specific concerns.

Employee insurance
To ensure employee safety and potential risks during the pandemic, Junto provides insurance for all staff members.

Latest market information updates
To keep employees informed about market trends, we have a WhatsApp group for everyone to stay updated on the latest property market news.

Dedicated company number
Set your own work hours and separate your personal life from work.

TO APPLY

Join Junto in our mission to disrupt the real estate industry and create positive change for buyers and sellers alike. If you are a creative and data-driven individual with a passion for growth and innovation, we want to hear from you. Apply now to become a part of our dynamic team.

If you are interested in this position, please send your resume and portfolio to info@junto.hk, quoting “Growth Hacker” in the subject header.

【洪水橋港鐵新盤】匯都 HIGH PARK即將開售,提供逾千伙單位,拆解平面圖、價單、供款及入息要求及示範單位!

物業編號: FHP/S/HSK/2023/HIGHPARK

位於洪水橋洪安里1號嘅住宅項目由泛海國際集團發展,於2020年底涉逾$21.28億,以每呎樓面補價約$4,092補地價,為該區近年來最大規模住宅發展。

項目將有2期5座共提供1025伙,當中第1期叫滙都I High Park,提供623伙,第2期將提供402伙。

21年行政會議拍板,將於屯馬線增設洪水橋站,港鐵已與相關政府部門正式於2023年2月24日刊憲增設「洪水橋站」鐵路方案憲,預計於2024年動工,並計劃在2030年竣工並投入運營。

洪水橋站是根據《鐵路發展策略 2014》的建議,將在現有的天水圍站和兆康站之間增設。該站建成後,洪水橋/厦村新發展區的居民從原來需要20至25分鐘前往天水圍和兆康,時間將可縮短到只需要4分鐘。同時透過屯馬線連接東鐵線再過海,到達會展站和金鐘站只需分別約41分鐘及43分鐘,大大提升出入港島所需時間!

洪水橋站的建設將大大提高該區居民的交通便利性,不僅能縮短他們的通勤時間,也能為該區的發展帶來更多機會。

滙都I有623伙,標準戶型有一至三房,實用面積由321至522平方呎,以兩房戶為主,佔供應量約七成,所有單位都用開放式廚房設計:

一房134伙
兩房348伙
三房36伙
特色單位105伙

滙都I的價單和售樓說明書尚未推出,一旦公佈,Junto會立即更新及公析:

  • 可承造9成高成數按揭價單分析
  • 價單與同區二手樓價比較
  • 折扣與供款方法
  • 供款及入息要求
  • 入票方法

參看同區樓價對比 >

若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽


使用Junto登記認購 匯都 HIGH PARK樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。


  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

了解經Junto買賣新盤及回贈流程 >

當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤,發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵,Junto將當中8成佣金,相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你,即$800萬樓價,給你$12.8 – 25.6萬回贈,讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。

交通便利

滙都I位於洪水中心地帶,行3分鐘就到將會落成的洪水橋輕鐵站,附近有洪福邨巴士總站,有好多巴士線去港九新界各區。

民生配套齊備

屋苑地面有商店,總面積約50,000尺,有超市、便利店、餐廳等等,同時鄰近洪福邨,提供大量民生商店同街市。

會所提供休閑娛樂

屋苑有星級會所,總面積約30,000呎,有游泳池、健身室、宴會廳同戶外公園等等。

72學網

24間官津小學共提供超過2300多個學額,由於學額充裕,超過一半的學校也為元朗區的另外兩個學校網預留學額。

在這24間學校中,大部分是資助全日制男女校,只有一間是官立全日制男女校。在宗教方面,有6間是基督教學校,而天主教、佛教和儒釋道學校各有一間,其餘的15間學校則無宗教背景。

此外,72學校網的小學畢業生在升讀中學時通常有優勢,區內有5間學校設有「一條龍」升中服務,另外3間學校與中學有聯繫。這些學校的畢業生有機會直接升讀該中學部,或在相關聯的中學中獲得最多25%的學額保留。

假設你想選用建期付款計劃,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!

樓價首期每月供款壓測
入息要求
首置
印花稅
$400萬$40萬$16,166
+ $704 按保費用
$33,738$6萬
$500萬$50萬$20,208
+ $1,011 按保費用
$44,714$11.5萬
$600萬$60萬$24,249
+ $1,213按保費用
$53,657$13.5萬
$800萬$80萬$32,332
+ $1,617 按保費用
$71,542$24萬
$1,000萬$100萬$40,415
+ $2,138 按保費用
$89,674$37萬
$1,200萬$240萬$43,109
+ $1,216 按保費用
$93,409$45萬

*參考數值以恒生按揭計算機模擬
2023年5月5日 恒生P利率為5.75%,P按以P - 2.25%計算

可左右移動 👈  👉

上車真係首期就夠?睇睇【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?

尚未公佈。

尚未公佈。


尚未公佈。

#LYOS

#LYOS於2021年11月開賣,預計關於日期為2023年9月30日,主打北部都會區概念,當時樓市𣈱旺認購出現人潮,2輪推售已沽清單位,以下為首張價單開價。

戶型呎數折實售價
(120天即供 13%折扣計算)
開放式
1A座2樓H室
205呎$345.8萬
(呎價$16,868)
1房開廚
1A座1樓K單位
282 呎$4,394,000
(呎價$15,582)
2房開廚
1A座1樓D單位
447 呎$6,199,000
(呎價$13,969)

預計關鍵日期2025年3月31日
地址洪水橋洪安里1號
地區洪水橋
住戶車位約130個
單位數量5座共1025伙
發展商泛海國際

延伸閱讀:【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節

新盤入票如何提高中籤機會:【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉




賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.lyos.hk
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
  • 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
  • 該等素材只供參考。
  • 在籌備該等素材時,雖已作出合理謹慎措施,但本公司及/或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性,或該等素材適合某特定用途,作出任何形式的陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,閣下需自行向賣方/一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
  • “本集團”指(i) 本公司; (ii)本公司之任何控股公司、附屬公司及/或相聯公司; (iii) 其他與本公司屬同一集團的公司及; (iv)在上述(i)、(ii) 及/或(iii)內提及的任何公司的董事、人員及僱員。
  • 藉着閱覽該等素材,即代表閣下已無條件同意本條款及條件。倘若閣下不接納本條款及條件,請點擊此處,離開本網頁。

匯都 HIGH PARK樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈8成

奇招去貨|利息補貼、二按真係幫你上車?拆解發展商抵消加息花式

本地多間銀行近期再次上調P,以匯豐銀行為例P為5.75厘,以新造樓按息率P-2.25厘計算,達3.5厘。有發展商因應加息周期持續,今年初加推新盤時特別提供「置稱心按揭利息保障」,該計劃保障期為三年,三年內按揭利率如升穿3.375厘,發展商給予買家最多利息補貼為樓價的1%。

假設一個折實價$4,500,000的細單位,發展商最多補貼$45,000,如買家做九成按揭,供款期30年,以現時利率3.5厘計算每月供款為$19,096。若以買樓時發展商提供補貼的息率3.375厘計算,每月供款$18,801,兩者每月相差$295。假設三年供款額均維持3.5厘,三年補貼金額為$10,620,補貼實際金額將按買家三年間多出的供樓金額計算。

就上述例子,假設選擇建期供款的買家,收樓上會時按揭息率合共升了0.5厘,即3.875厘,每月供款將增至$19,997,較3.357厘每月多供$1,196元,三年即$43,056,仍在發展商補貼範圍內。

了解上會加息風險?即睇: 【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?

由於有發展商的補貼,我們發現有買家會誤會,只要現在過到壓力測試上會便沒有問題,供樓時有發展商三年利息補貼,所以唔怕加息,故條數計得好盡。

然而,選擇建期供款的買家要留意的是,在單位落成後按揭息率會加到哪個水平?因為加息周期仍未完,如果入息水平預得太緊,加息後過不到壓測,問題便浮現,到時就算有利息補貼供到樓也上不到會。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥,兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊,兼承諾至抵樓價回佣, 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

如果你正籌備資金做業主,可以用使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。

除了按揭利息補貼計劃外,發展商向來也會提供多元化的二按或全期按揭計劃,協助入息證明不足或收入不穩定的人士,提供較銀行寬鬆的按揭計劃,讓他們順利上會。

不過,發展商提供的計劃未必較銀行按揭計劃優惠,特別是按揭息率以及按揭成數,部分更會羊毛出在羊身上,收取估價行政費、律師費及雜費等,決定申請前必須睇清楚條款細節。

究竟買樓要預算幾多開支?即睇:【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?

現時準業主為食盡參考一個將軍澳新盤,發展商提供的按揭計劃最多承造八成半,而首三年息率雖為P-2.5厘,但以P為6厘計算即利息為3.5厘,第三年起P+1厘,意味若未能成功轉按至銀行利率高出至7厘 。此外,買家更要支付單位估價行政費$5,000,無論批核與否均不退回,另要支付賣方的律師費及雜費。

至於另一個於粉嶺熱賣的大型新盤,發展商提供首按及二按計劃,最多合共可做九成,當中二按揭部分利率首三年為P-2厘,亦較部分大型銀行按揭息率高。另一計劃是向發展商提供的財務機構申請按揭,最高借八成半,首三年利息為P-2厘。

了解更多二按資料:【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息?以One Innovale二按計算貴幾多?點轉按至波叔Plan自救?

由此可見,發展商提供的按揭形式各有不同,買家若有興趣透過這些計劃上會,必須細閱價單內的細則,了解按揭成數上限、按揭利率、會否涉及其他行政費及雜費等,從而計算清楚成本及供樓開支。一些特別優惠如上述的「置稱心按揭利息保障」更要於每年特定時間內提交資料及申請,經發展商批核後才退回相關利息支出。

如對新盤付款方法有任何疑問,歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢

文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》

【油塘親海駅快將推售】長實或低價推盤?分析景觀特色及潛在問題、投資潛力、環境配套!(持續更新)

城規會東源街地皮發展藍圖
城規會東源街地皮發展藍圖

項目地皮前身為工廈用途,分別為臨海東源街8號(A地盤)以而鄰近PENINSULA EAST東源街5號(B地盤),於19年長實再入紙將兩個地盤以$22.1億補地價轉為住宅用途,令其總樓面面積約41.8萬平方呎,淨補地價約$5,283/呎,預計項目將有4座落成,提供903伙單位,預計2025年落成,親海駅為第一期推售項目。

價單分析

樓盤的價單和售樓說明書尚未推出,一旦公佈,Junto會立即更新及公析:

  • 可承造9成高成數按揭價單分析
  • 價單與同區二手樓價比較
  • 折扣與供款方法
  • 供款及入息要求
  • 入票方法

若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽

向南維港海景有保障,
景觀開揚無遮擋 

城規會東源街項目位置
城規會東源街項目位置

項目地皮位置臨海,南方毫無遮擋。買家無需擔心像鄰近的Peninsula East或是曦臺般被其他大廈擋住部分海景。情況類近旁邊蔚藍東岸的第一和第二座。如果買家想比較附近向海的單位,可以參考Junto之前分析過的KOKO HILLS系列。位於茶果嶺,位處稍高地勢景觀開揚,高層單位可以眺望維港,折實呎價平均$18,330。

Internet Provider

項目向東位置均是樓景。較近會有水泥廠,為綜合發展區(4),已經申請興建兩座21層高住宅。較遠的位置亦望向蔚藍東岸。

項目向西位置,暫時會望到觀塘魚類批發市場及觀塘仔灣。但由於油塘工業區重建計劃,魚類批發市場亦將改為住宅。屋宇署亦在2017年,批出觀塘仔灣發展圖則,將興建28座住宅,提供6,556個單位,亦會發展酒店區。所以將來向西的景觀亦會被樓宇遮擋。但好處是可以看見油塘將會成為未來發展重點,該區的配套將會十分優越。

項目向北位置,亦全是油塘工業區,未來將會改建為住宅為主。現在會望到Peninsula East 及大大小小較矮的工廠大廈。景觀向北單位就未能享受樓盤向海特色!

由於整個油塘區都正在改變中,發展亦需要一段時間,附近住戶都可能會面對有重型貨櫃車來往,環境亦可能比較嘈吵,亦可能面對工地帶來的輕微空氣問題,買家需要留意。

交通

親海駅位於油塘工業區的最篤篤,距離油塘地鐵站有一定距離。住戶需要行8分鐘,並經過一條長電梯坊到達油塘地鐵站A2出口。如果要前往九龍其他地方,例如觀塘,都基本上只靠地鐵。

市民如果想前往東區,除地鐵之外,亦可以步行8分鐘考慮到三家村碼頭乘搭渡輪,前往西灣河的船程亦只是10分鐘,每30分鐘就有一班船。

民生配套

由於油塘亦正在重建,目前購物仍然主要依靠油塘大本營商場,日常買餸就會在鯉魚門市政大廈。但日後發展之後再樓宇附近將會有一條闊度至少達15米的海濱長廊,可遇見將會有不少商舖和食肆進駐。另外上述提到的觀塘仔灣發展亦會吸引更多商舖及餐廳。

寵物配套需時

項目附近現在並沒有寵物公園,但上述提及的海濱長廊發展後,有一定機會將會有寵物友善的配套提供。

48校網

項目納入觀塘區的校網48,區內亦有不少著名的中小學。小學包括聖若瑟英文小學,聖公會油塘基顯小學,聖公會德田李兆強小學等。區內Band 1中學有藍田聖保祿中學,中華基督教會蒙民偉書院,觀塘官立中學等。

使用Junto登記認購 親海駅 THE COAST LINE樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。


  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

了解經Junto買賣新盤及回贈流程 >

當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤,發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵,Junto將當中8成佣金,相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你,即$800萬樓價,給你$12.8 – 25.6萬回贈,讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。

尚未公佈。


尚未公佈。

長實新盤開價通常都比較低,被認為是低水,一般人都認為長實是以低價搶客,令很多買家都認為長實以較低成本興建樓宇,傳聞長實樓盤質素較缺乏信心,驗樓後要等上門執漏排期幾個月。

長實和沿用的承建商俊和一直以鑽石廳這種奇則受不少買家質疑,但是其實近來幾年,長實已陸續轉換承建商,改善樓盤質素。例如2022年的新樓日出康城SEA TO SKY 被普遍驗樓師及買家認為質素不俗,是長實轉型的證明。

值得投資?

上述亦有提及油塘將市政府重新規劃的一帶地點,鄰近的工業建築已入紙申請改為住宅及其他商業用途,尤其是觀塘仔灣一帶,將會大力發展成為高尚住宅區。因此親海駅具有伴隨著油塘重新發展而升值的潛力。

蔚藍東岸 Montego Bay

崇信街18號

發展商為五礦地產,蔚藍東岸是五礦地產在本港首個住宅項目,設有4座,提供688伙,實用面積由237至2,136平方呎,2023年入伙,折實呎價為$20,640 - $24,831。

海傲灣 One East Coast

鯉魚門徑1號

發展商為九龍建業發展,設有2座,提供646個單位,實用面積由179至576平方呎,2019年入伙,折實呎價為$21,344 - $21,344。

朗譽 Chill Residence

高超道29號

發展商為保利,設有2座,提供634伙,實用面積由246至1,601平方呎,將於2025年入伙,折實呎價為$16,749 - $20,842。

KOKO Hills

觀塘茜發道

發展商為會德豐,分3期發展,當中第1期 KOKO Hill涉及413伙,實用面積介乎345至2,024平方呎,2022年入伙,折實呎價為$18,651 - $25,953。

第2期 KOKO RESERVES 設有1座,提供82伙,實用面積由483至1,992平方呎,2022年入伙,已售呎價為$22,611 - $27,610。

第3A期KOKO ROSSO,設有2座,提供392伙,實用面積由300至988平方呎,將於2024年入伙,折實呎價為$18,612 - $22,809。

第3B期KOKO MARE,設有2座,提供444伙,實用面積由310至1,078平方呎,將於2024年入伙,折實呎價為$17,192 - $24,235。

關鍵日期2025年7月15日
地址東源街8號
8 Tung Yuen Road
地區九龍東|油塘
樓宇分期發展
單位數量第一期228伙
戶型1房 - 3房
發展商長實

延伸閱讀:【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節

新盤入票如何提高中籤機會:【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉

親海駅 THE COAST LINE樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈8成

按揭實例|新樓回贈優惠扣減按揭額?光豬價同臨約價有咩分別,計錯數小心撻訂

半新盤雲匯出現擬似「明蝕暗賺」的個案,買家於2019年以折實價$1,284萬一手買入單位,四年後以$1,042萬出售,賬面蝕$242萬。不過,由於發展商為買家提供樓價31%的現金回贈,扣除所有折扣優惠後單位的光豬價僅約$886萬,意味業主獲利約$156萬。

發展商為吸引買家,會扭盡六丑提供不同形式的回贈,令實際買樓價比買賣合約上的樓價平一截。作為新盤買家,先要知道折實價與光豬價的分別,從而計算出實際需要多少首期,減低上會風險。以下為新盤常見的三類價格:

訂價折實前單位的售價
折實價簽署買賣合約時的樓價,
當中已扣除樓價基礎折扣
淨樓價 /
光豬價
扣除發展商一系列優惠後
的淨樓價,如印花稅直送、
無需發展商按揭計劃回贈、
提早供款等優惠。

新盤買家通常著眼於折實價及光豬價,而前者有可能會高於後者,因為光豬價會扣除發展商臨約後提供的回贈及優惠。買樓有優惠及回贈固然開心,但買家必須留意,銀行做按揭時,一般以光豬價來計算按揭成數及金額,如果誤以為用折實價計算,便有機會計錯數,要加碼抬錢上會。

以最近一個白石角新盤為例子講解,訂價$7,988,800,如選用其中一個付款計劃計及7%樓價折扣及$10,000 折扣後,臨約上帳面為折實價$7,419,584。

事實發展商將3種優惠折扣於臨約後發放:

1. 印花稅直送優惠

為補貼準買家印花稅開支,發展商提供3%印花稅優惠,餘額會直接扣減樓價尾數,解除上車短期資金緊拙的問題。

2.無需發展商按揭計劃回贈

如果買家無需發展商按揭計劃(即俗稱二按)上會可有額外樓價2%現金回贈作為利息補貼直接扣減樓價餘額。

3. 指定單位符合條件折扣

若果準買家符合為價單條件,指定單位可享額外5%折扣,優惠會直接扣減樓價尾數。

折實價$7,419,584
印花稅優惠 3%-$222,588
無需發展商
按揭計劃回贈 2%
-$148,392
指定單位
符合條件折扣 5%
-$370,979
光豬價$6,677,626

結果七除八扣後,淨樓價即光豬價降為$6,677,626,優惠合共約$131.1萬。

樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥,兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊,兼承諾至抵樓價回佣, 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

如果你正籌備資金做業主,可以用使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。

由於銀行是以光豬價作為計算按指的基礎,買家做九成按揭只能承造光豬價90%貸款,即按揭金額為$6,009,863。由於銀行以光豬價計算按揭金額,折實價與按揭金額之間的差額,便要由買家支付,計算方式如下:

按揭差額 = 成交價 – 已付訂金 -(真正計算按揭的淨樓價 x 90%) – 發展商直接扣減樓價尾數優惠

在上述例子中,單位折實價為$7,419,584,扣除按揭金額($6,009,863)及已支付的一成首期($741,958),以及樓價尾數扣減優惠($519,371)後,還有$148,392餘款是買家需要在完成交易時支付。若買家計得太盡,以為支付一成首期可完成交易就會出事,特別當中還未計及律師費、政府登記費等雜費支出。

究竟買樓要預算幾多開支?即睇:【上車2023】買樓真正首期點計算?印花稅、按揭保費、代理佣金、律師費等雜費要多少?

每個發展商及樓盤的回贈名稱及發放方式各有不同,例如有樓盤A稅務優惠計算在基礎折扣內,同時有樓盤B印花稅優惠亦於臨約後回贈,新盤買家必須睇清楚價單及優惠安排,準備足夠備用資金完成交易。特別留意優惠在成交後發放,預算要更謹慎。

由於買新盤時部分優惠會在簽署臨約後發放,臨時合約及田土廳查冊成交價顯示的為折實價,會較業主實際支付的光豬價為高,所以會出現部分半新盤「明蝕暗賺」的情況。由於下一手買家難以得悉實際回贈金額,普遍會以新盤折讓價作參考,有助減低原業主出售單位時被大幅殺價的風險。除非同時翻查一手成交記錄冊,否則下一手買家較難以得悉實際回贈金額。

如對新盤付款方法有任何疑問,歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢

文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》

Growth Hacker

About Junto

At Junto, we are passionate about reinventing the real estate industry by leveraging technology and innovative strategies. Our mission is to disrupt the traditional market and empower both buyers and sellers with greater transparency, efficiency, and convenience. We are seeking an ambitious and highly skilled Growth Hacker to join our team and play a pivotal role in our quest to transform the real estate landscape.


Who we’re looking for

YOU WILL:

We are looking for an experienced and highly motivated Growth Hacker to join our team at Junto. In this role, you will be responsible for driving rapid and sustainable growth by implementing creative marketing strategies, testing and optimizing new channels, and leveraging data to identify new opportunities:

  • Lead customer acquisition journey, and optimize ROI from omnichannel marketing
  • Conduct market research and competitor analysis to identify trends and new opportunities for growth
  • Analysis user data to discover strategic and actionable insight
  • Stay current on industry trends and emerging technologies, and recommend innovative strategies to maintain a competitive edge
  • Perform other duties as assigned by the supervisor

YOU ARE:

  • Excellent understanding of various marketing channels and strategies, including SEO, SEM, social media, content marketing, and paid advertising.
  • Strong analytical skills, with the ability to interpret data and translate it into actionable insights.
  • Digital savvy, detail-minded, self-starter and creative.
  • Exceptional communication and interpersonal skills.

What we offer

  • Flexibility to work where you feel safest and most productive
  • High-integrity, transparent and collaborative culture
  • An opportunity to work with an exceptionally passionate and talented group of people to transform the future of property industry
  • Employee Stock Ownership Plan grants for loyal employee

TO APPLY

Join Junto in our mission to disrupt the real estate industry and create positive change for buyers and sellers alike. If you are a creative and data-driven individual with a passion for growth and innovation, we want to hear from you. Apply now to become a part of our dynamic team.

If you are interested in this position, please send your resume and portfolio to info@junto.hk, quoting “Growth Hacker” in the subject header.

擔保人有樓按,擔保額點計?壓測及按揭成數會被下調幾多?附月入壓測算式

在樓按中,業主是按揭人也是借款人,當業主收入不足以獨力申請按揭時,便需要找來擔保人給予借貸力,以通過壓力測試。擔保人通常是業主的直系親屬、未婚夫婦或男女朋友,特別是承造高成數按揭時,按揭保險公司怕被走數,對擔保人與業主關係的要求較嚴緊。

除了與業主的關係外,也並非所有直系親屬均適合做擔保人,最理想的擔保人是既有固定月薪,又冇按揭在身者,且信貸評級良好。因為,擔保人的財務及信貸狀況、年齡、收入等背況均會影響按揭批核,銀行會將擔保人及業主視為一個組合來計算按揭成數及壓力測試,即擔保人收入及所有債務包括本身供樓支出亦一併計算。

當然,做按揭擔保人亦有不少要留意的事情,詳請可參考:【按揭壓力測試】男女朋友、父母能擔保對方嗎?

對業主而言,找擔保人幫忙最好選擇沒有按揭在身者,以免影響按揭成數及壓力測試要求。假如擔保人沒有按揭,業主申請非按保最多可借六成,而高成數按揭最高達九成,供款佔入息比率以現行利率計算(下簡稱「加壓前」)為收入的50%,假設利率加2厘(下簡稱「加壓後」)則最多佔收入的60%。

無需按保需要按保
最高按揭成數60%90%
供款佔入息比率50%50%
加息2%後壓測
供款佔入息比率
60%60%

假設業主買入市值$700萬的物業,打算做九成按揭,借$630萬,供款年期30年,以息率3.375厘計,加上一次過加借按揭保費,月供$29,245,加壓後月供升至$37,043,壓力測試下月入須達$61,737。

加壓後佔入息比率算式

壓測後月供金額 ÷ 60%

$37,043 ÷ 60% = $61,737

在這例子中,假設業主月入僅$40,000,需要找來擔保人提升借貸力,最好找來本身沒有按揭在身的直系親屬,月入最少$21,737以上,且沒有任何其他貸款較佳,因為擔保人的私人貸款、供車等支出,均會削弱借貸力。

樓花認購嶄新體驗 !極速網上辦妥,兼享樓價回贈高達2%。經Junto入票無需於登記處排隊,兼承諾至抵樓價回佣, 幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

如果你正籌備資金做業主,可以用使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。

擔保人
沒有其他貸款
擔保人
有貸款在身
無需按保
最高按揭成數
60%50%
需要按保
最高按揭成數
90%90%
供款佔入息比率50%35%
加息2%後壓測
供款佔入息比率
60%45%

擔保人有按揭在身,而業主想做高成數按揭,壓力測試要求將收緊至35% (加壓前) 及45% (加壓後)。至於非按保按揭成數更要下降一成,由六成減至五成,壓力測試降為40% (加壓前) 及50% (加壓後),明顯影響了借貸力。此外,擔保人本身的按揭供款也要計算在壓力測試中,這情況下要通過壓力測試頗為困難。

以購入$700萬的物業做九成按揭,借$630萬,利率3.375厘計算:

擔保人
沒有其他貸款
擔保人
有樓按在身
加壓前
所需月入
$58,489
(佔入息比率50%)
$79,577
(佔入息比率35%)
加壓後
所需月入
$61,737
(佔入息比率60%)
$78,396
(佔入息比率45%)
申請人月入$40,000$40,000
擔保人
月入要求
$18,489以上
(加壓前)
$21,737以上
(加壓後)
$39,577以上
(加壓前)
$38,396以上
(加壓後)

再引用上述例子,假設業主情況不變,而擔保人月薪$50,000,但有按揭在身,每月供款 $7,000,以息率3.375厘,供款30年期計,自身樓按已佔用月入$20,000 (加壓前)及$19,703(加壓後),餘下可提供給業主上會的月入將降至$30,000 (加壓前)及$30,297 (加壓後)。

加壓前佔入息比率算式

壓測後月供金額 ÷ 35%

$7,000 ÷ 35% = $20,000

計及供款佔入息比率要求35% (加壓前)及45% (加壓後),擔保人需有月薪 $59,577(加壓前)及$58,099(加壓後),才有足夠借貸力協助業主上會。

加壓前加壓後
擔保人月入$50,000$50,000
樓按所佔月入
(入息要求)
$20,000
(佔入息比率35%)
$19,703
(佔入息比率45%)
可提供給主申請人
上會月入
(入息要求)
$30,000
(佔入息比率35%)
$30,297
(佔入息比率45%)
擔保人月入是否
足夠支援上會
(擔保人月薪要求
+樓按所佔月入要求)

$39,577 + $20,000
=需月入$59,577

$38,396 + $19,703
= 需月入$58,099

要留意每個人情況唔同唔可以一概而論,一切以按揭證券公司及銀行最終批核結果為準。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

從另一角度看,作為擔保人也要明白這並非簽個名幫忙,為親友提供借貸力那樣簡單。首先,按揭是長達20多至30年的事,過程中如業主遲供或斷供,便會影響擔保人的信貸評級,更嚴重者若業主斷供,擔保人有責任供樓,而且要承擔整份按揭金額,並非只負責擔保那部分。

另一方面,如擔保人日後有需要置業,對按揭成數及壓力測試也有影響,情況就如上述擔保人有按揭在身一樣,如想做高成數按揭,仍可做到八至九成,但壓力測試要求將收緊至35%(加壓前)及45%(加壓後)。至於非按保按揭成數要下降一成,即五成,壓力測試降為40%(加壓前)及50%(加壓後)。可想而知,做了擔保人再申請按揭難度大增。

故此,若有親人需要你的伸出援手作擔保,除在供款責任上講個信字外,也要考慮清楚自己未來是否會置業或買樓收租,最好確定沒有置業需要才考慮負上這個責任,否則屆時便要業主有能力及願意幫你向銀行甩名,才能令壓測要求及按揭成數回復正常水平。

由此可見,就按揭成數及壓力測試而言,有兩類人不太適合做擔保人,第一類是本身有按揭在身者,第二類是日後有機會置業者。

如對新盤按揭有任何疑問,歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢

文章同時刊載於香港財經時報專欄《磚投路上》

【維港雙鑽即將開價】可能不見維港景?分析價單、平面圖、環境配套!(持續更新)

物業編號: FHP/S/K22/2023/TWINVICTORIA

維港.雙鑽 Twin Victoria 位於啟德跑道區Park Peninsula海灣半島,分2期發展提供共702伙,戶型由開放式 – 3房,2房佔最多。剛剛已正式批出售樓紙,估計將會短期內推售。

項目地皮為啟德發展區第4E區1號,為該位置最細地皮項目,於2020年10月以約$42.728億賣出,每呎樓面地價約$13,009,比啟德海灣貴9.8%。同樣於啟德跑,為免MIAMI QUAY準業主撻訂,估計開價可能比上年開賣嘅MIAMI QUAY低5%,即呎價$20,000左右。

同屬中國海外承建嘅維港1號已經入伙,交樓質素相當高,維港.雙鑽應該承建應該有質素保證。

啟德跑道區位置臨海,承豐路雙數號碼就可遠眺維港景,單數就向内港;留意維港.雙鑽跟 啟德海灣MIAMI QUAY單位主要向九龍灣內海景,即使面向維港之後亦有可能會被前方其他項目遮擋。

若心儀維港景,可找Junto專員預先評估招標放賣的澐璟 Pano Harbour (承富里2號,4C1地皮) 價錢,或等待 承豐路18號(4A2地皮) 項目開價,若非啓德跑道區,又想提早入住,亦可考慮鄰近一手單位如MONACO MARINE維港1號、尚.珒溋 及 The Henley 。

使用Junto登記認購 維港.雙鑽樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。


  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

了解經Junto買賣新盤及回贈流程 >

當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤,發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵,Junto將當中8成佣金,相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你,即$800萬樓價,給你$12.8 – 25.6萬回贈,讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。

如果你鍾情啓德新盤,可以Junto新盤篩選查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

尚未公佈。


尚未公佈。


交通主要靠地鐵站

港鐵啟德站貫通整個新界東西及九龍的屯馬線全線,當六號幹線竣工後,更可直達西九高鐵站。然而整個跑道區版圖共達320公頃之大,由跑道區步行到啟德站需經過重重障礙,前往需時約十餘分鐘,居民或需駁小巴或巴士到地鐵站會較為方便。陸路方面,區內提供巴士路線穿梭九龍城至啟德郵輪碼頭,惟交通工具的選擇比較少,市民出門前應多花時間做好交通規劃。至於水路,未來啟德跑道公園碼頭設有水上的士接駁維港兩旁,可達紅磡、尖沙咀及中環等區。

休閒娛樂設施頗多

整個啟德共有100公頃休憩用地,包括啟德郵輪碼頭公園、跑道公園及全港最大的都會公園,而樓盤附近亦開放空中花園,供市民休憩。區內並連接啟德體育園 (預計於2023年竣工)、九龍灣單車公園及九龍灣運動場等供公眾使用。

購物有多項選擇

啟德跑道區由9大發展商合作發展,現已命名為Park Peninsula,祈打造成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的綜合多元化地段。規劃將集合三個全港之最:全港最長「地下購物街」、全港最大百貨「雙子塔 SOGO」及全港最大戶外多用途場地「啟德體育園」。

啟德跑道區新盤除了維港.雙鑽,還有啟德海灣MIAMI QUAY維港1號,其他供應將陸續出現,一有update Junto將在此更新。

除此以外,其位置鄰近啟晴邨及德朗邨,設有商場、食肆、冷氣街市、便利店及日常用品連鎖店。同時附近亦設有譽港灣基座商場,以及東九龍各大商場,如Mega Box、APM、德福商場等可供民眾購物。而政府正計劃興建一道全長1,500米,橫跨九龍城、啟德至新蒲崗的地下購物街;南豐集團的Airside內的購物商場計劃在2022年落成,跟項目商場部分連接的一段地下街亦有機會同期建成,屆時會為市民帶來嶄新的消閒體驗。

具優質校網

維港一號樓盤屬傳統34校網,具有許多優質小學,如陳瑞祺(喇沙)小學、馬頭涌官立小學及協恩中學附屬小學等;中學校網則屬於九龍城區,而九龍城區更有許多首屈一指的Band 1中學,包括華英中學、喇沙書院、協恩中學及拔萃男書院等16間傳統名校。家長固然無需擔心學校的質素,但惟啟德新樓盤相繼落成,區內人數將會增加,預計對這些學額的需求將大增,競爭會較激烈。


同區樓盤驗數分數

啟德1號:83分

嘉匯:85分

龍譽:57分

天寰:75分

一手樓盤

MONACO MARINE

MONACO MARINE 涵蓋一房至三房單位,呎數由324 – 1,708呎。今年6月首張價單開價折實$796.4萬 – $1,699.5萬元,折實呎價$23,491 – $27,338元,平均呎價為$24,833。雖然MONACO MARINE距關鍵日期仍需約半年,不過海景單位呎價比The Henley現樓低。

MONACO ONE

第1期MONACO ONE21年11月開價折實$756.8萬至$1605.4萬元,首張價單折實呎價$21,671至$24,759元。以同樣今年開賣的GRANDE MONACO(MONACO第2期)參考,折實呎價由21,829至25,280元,MONACO ONE為略低開價。

The Henley I

位於啟德沐泰街7號的The Henley I適合一些預算有限的單身貴族及新婚上車一族居住,最細單位為186平方呎。跟啟德其他私樓最大分別之一是採用嵌入式露台,這種設計有助保障用戶的私隱度,且位於沐泰街的單邊位置,景觀較為開陽。惟窗戶配合大廈外型呈弧形設計,每個單位亦只提供開放式廚房,且基礎配置有衣帽間,若不喜這些設計,在裝修或傢俬擺放上會較為花功夫。開價也是全區最高,放盤呎價約25,906至37,909元/呎。


二手樓盤

啟德的二手樓盤頗多,例如啟德一號、天寰、嘉匯、OASIS KAI TAK及龍譽等。Junto為你整合了各二手樓盤的價格及特色:

樓盤平均二手造價特色
啟德一號21,620元/呎- 「港人港地」項目
- 適合家庭客
天寰23,070元/呎- 樓景為主
- 房型:開放式至4房
嘉匯21,833元/呎- 景觀有保障,能望海
- 主打細戶
OASIS KAI TAK23,278元/呎- 景觀有保障,能望海
- 單位設特高樓底
龍譽24,182元/呎- 樓景為主
- 價錢較貴

樓盤資訊一覽

關鍵日期2025年3月31日
地址啟德發展區第4E區1號
地區九龍東|啟德
樓宇2座
單位數量702個
戶型開放式 - 3房
發展商中國海外

延伸閱讀:【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節

新盤入票如何提高中籤機會:【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉

維港.雙鑽樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈8成

【KOKO MARE 折實呎價$1.8萬】公屋遮擋景觀維景?拆解付款方法、首期預算點計?平面圖及景觀分析(持續更新)


物業編號: FHP/S/H5/2023/KOKOMARE
KOKO MARE所在位置,摘取自官網

KOKO MARE實用連結:
官方網頁官方價單銷售安排樓書/平面圖成交記錄冊


5月27日更新

KOKO MARE新推98伙$587.8萬起,新推單位包括 17個1房開廚、68個2房開廚及13個2房梗廚,將會5月31日以先到先得形式發售。

4月16日更新

琴日KOKO MARE次輪開售98伙,售出60伙。今年嗰嗰新盤都玩即場抽籤,已經慢慢為準買家建設心理準備,收2400張票即估算300枱客,琴日有百多枱客出席。

以9座G室同H室向維港方向最受歡迎,而低層單位未能受惠開揚景觀,似乎唔太受落,上圖為琴日揀到約100號籌情況,貨尾單位以先到先得形式發售。

4月10日更新

KOKO MARE公佈週六15/4次輪推售,暫收2,200票每人可入4票加拉籌,即推算有275位準買家有認購意向,跟據首輪銷情,估計1房及2房梗廚最為搶手。今次冇設大手買家優先揀樓安排,全部將於週五進行分組抽籤,週六再跟分組報到再即場抽籤決定揀樓次序。

💡 如借用親屬名義拉籌,其本人當日亦需出席,並帶同關係證明書正本才可將籌號轉讓。

4月9日更新

KOKO MARE再加推58伙,大部份單位集中第9座,折實$640.7萬起。
上張價單較多低層單位,今張價單集中中層貨源。
暫收2,000票即估計有250位準買家有認購意向,
估計今週未安排次輪推售。

4月5日更新

KOKO MARE剛加推48伙,全為9座 1-2房單位,景觀較開揚,折實$587.8萬起。
估計今週末至下週中安排次輪推售。

4月2日更新

琴日KOKO MARE開賣138伙,因為稍稍提價唔似KOKO ROSSO咁1Q清,暫時沽出103伙,

首輪開賣收逾2,600票,以每人可入4票,最盡可以1名直系親屬拉籌再額外4票,即約650人有登記意向。

為免前籌人士缺席而影響買樓氣氛及出席率,宜家嗰嗰盤都玩即場抽籤。

而琴日大概有過半出席率,1房Lump sum細最受歡迎已於10組 60號籌沽清,圖為10組 311號揀樓情況,貨尾單位以先到先得形式發售。

經Junto入票,我哋專員會陪同你揀樓時會實時update你賣盤情況,兼即時建議㨂樓策略。


3月29日更新

KOKO MARE暫收1500票,以每人可入4票,一拉一拉籌計算,估計大約有~187人有意向認購。剛公佈銷售安排,今次會分01組及10組,01組即買2間,10組即買1間,01組會有優先權揀樓。

將於週五進行分組抽籤,週六再跟分組報到再即場抽籤決定揀樓次序。

******
以Google Map高空衛星圖片可見,KOKO MARE 可享跟麗港城一樣維港景,由於位處稍高地勢景觀更開揚無遮擋,要留意將來西南面可能被茶果嶺公屋遮擋景觀詳情可以睇下文

KOKO MARE位置以Google Map高空衛星圖片可見,KOKO MARE 可享跟麗港城一樣維港景,由於位處稍高地勢景觀更開揚無遮擋。

坊間聲稱4分鐘到達藍田地鐵站係咪真?我哋試試以最近嘅D1出口用Google Map計算,結果發現KOKO MARE與港鐵站實際步行距離為9分鐘,要留意路程會些微上落波,不過大致上都係較平坦。

KOKO MARE與藍田港鐵站實際步行距離

今次開價比KOKO ROSSO貴2%,但一樣平過將軍澳二手,最平各戶型分佈如下:

戶型單位實用呎數折實價
1房連開廚8座2樓F室334′$593.7萬
折實呎價$17,775
2房連開廚3B座2樓D室477′$775.2萬
折實呎價$18,240

可左右移動 👈  👉

會德豐再加推65伙,折實均價$1.89萬。2號價單今批價單集中於第8座,戶型涵蓋1-2房單位,其中10伙一房開廚、40伙兩房開廚,以及15伙2房梗廚。實用面積由334 – 520’,折實售價$624.4萬 – $993.1萬,折實呎價$17,278元 – $23,039元。

今次提供4種付款計劃,折扣幅度如下:

付款計劃付款時間表合共折扣優惠
A)120天
即供付款計劃
臨約 5%
120天內 95%
12%
B)首置菁英180天
即供付款計劃
*於簽署臨約當日,
買方為35歲以下及有首置額
臨約 5%
180天內 95%
12%
C)靈活輕鬆360天
即供付款計劃
臨約 5%
120天內 5%
360天內 95%
10%
D)建築期
付款計劃
臨約 5%
60天內 5%
發出入伙紙14天內 90%
9%

如選用建築期付款計劃,好處為$1,200萬以下可承造波叔plan 8成按揭,上限為$960萬;

$1,000萬或以下可承造最高9成按揭,今次全數98伙都可做到高成數按揭。

💡 預計關鍵日期於2024年6月,如用建期供款即下年3月申請上會,留意加息可能陸續有來,準買家千祈唔好計得太炆。

如果正尋找可佣金回贈新盤,可以用使用Junto新盤篩選,查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

延伸閱讀:【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息?可轉按至波叔Plan自救


使用Junto登記認購 KOKO MARE,專員跟進絕不推銷,兼享樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。


  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後,Junto分析中籤號碼的楝樓成數,與及建議㨂樓策略。

了解經Junto買賣新盤及回贈流程 >

當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤,發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵,Junto將當中8成佣金,相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你,即$800萬樓價,給你$12.8 – 25.6萬回贈,讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。


延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?


假設你想選用建期付款計劃,咁即月入要同首期要預幾多先上到會?無需擔心,Junto幫你計好哂!

假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,
以按揭利率P-2.25% (即3.375%)供款30年計算,波叔plan高成數上會:

樓價首期每月供款壓測
入息要求
首置
印花稅
$600萬$60萬$25,393
+ $1,270按保費用
$55,901$13.5萬
$800萬$80萬$33,858
+ $1,693 按保費用
$74,534$24萬
$1,000萬$100萬$42,322
+ $2,239 按保費用
$93,425$37萬

以建期付款可受加息影響,了解當中風險請參看:【加息2023】月入幾多先上到車?供樓、銀行估價同壓測增加幾多?對抗「加息」點部署?


KOKO MARE按揭及首期計算案例

我哋以8座8樓L室 2房開廚為付款例子,張小姐有首置額,預計自己120日內唔會可以舊按保,即$600萬以上樓花供款只借6成上會,想借到盡用波叔plan高成數按揭,就選用(D)建築期付款計劃。

KOKO MARE8座8樓L室認購預算計算

假若開賣日為4月1日,以下為建議首期預算及相關付款時間:

因選用建期供款,即下年3月申請上會,若果下年息口不變維持P-2.25% = 3.375%,
8座8樓L室 最盡可借$7,404,579,需以約月入$72,800上會:

*參考數值以HSBC「我可負擔多少貸款額?」計算機模擬

⚠️ 注意所有按揭相關事宜,需以銀行最終審批為準。

Junto專員會為各位準買家審視你的財務狀況,與及跟據你的需要作最專業的分析及解說。

認購方法

今次會德豐想谷入票率製造話題,所以跟平時入票有幾大重點分別:

  • 冇分AB組,入多票者揀樓機率較高
  • 有得拉籌,3紙證明即遠至你姊妹嘅配偶/父母/子女都可以轉名比你
  • 可用支票入票,唔需要煩惱開本票扣起流動資金,抽籤結果公布後有得揀樓先再開立本票認購
  • 支援電子入票,客人無需現身售樓處,可以Facetime核實身份
  • 每人可入1 - 4票,較平時2票更多

我哋估計超額認購嘅水份票將會非常多。

請每名申請人需準備:

  • 每票$5萬元支票或本票,枱頭為發展商指定之律師樓 Baker & McKenzie
  • 身份證副本
  • 英文聯絡地址、電話、電郵資料 如為公司名義入票,則需公司名稱、商業登記證號碼及董事資料

⚠️留意,若要拉籌轉名,抽中前籌本人當日一定要出席,同埋帶備雙方關係證明書正本,估計揀樓日為4月1日(星期六)。

好多代理都話可安排前籌,口講無憑,我哋以上年票王NOVOLAND 1A期 B組抽籤結果,客觀數據分析各代理行前籌比率,拆解前籌迷思:【真係有前籌?】點抽中前籌?入票抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

如想提高中籤機率?即睇Junto攻略:【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

我哋幫大家扭正平面圖方向,令大家更易理解:

KOKO HILLS發展項目的布局圖

第3B期KOKO MARE 由第8同第9座兩座大廈組成,11層每層樓有9至10個單位,共用2至3部升降機。

整個發展項目共設200個車位,發展商表示住戶可以使用其他期數的車位。

項目共有444個單位,標準戶實用面積由310 - 529平方呎,大部份為1房及2房戶,三房戶設於第9座26樓,,預計關鍵日期為2024年6月30日。

房型實用面積(平方呎)單位數目
一房+開廚310' - 334'60伙
兩房+開廚房416' - 489'253伙
兩房+梗廚464' - 529'97伙
特色戶
(2樓及天台單位)
310' - 1078'34伙

若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽

KOKO MARE 真實位置

如果你向Google map搜尋KOKO MARE,其實標示錯誤位置,我哋將布局圖放向Google Map,佢其實位處項目東南方(黃色位置):

明白之後,再睇平面圖就會推測到單位嘅景觀:

簡單理解,向東南望維港海景可選8座H、J、K及L室,9座E、F、G、H、J室,向西北望向園及西九中環海景則可選8及9座A、B、C及D室,8座E、F、G室就會望山景。

要留意城規會上年已通過將會於茶果嶺臨海位置興建公營房屋、社區配套設施,未來西南面較低層住戶可能會被茶果嶺公屋遮擋景觀

未來紅色位置將會興建公屋

詳情可以城規會文件

第8座 標準樓層平面圖

🔍 可按圖放大

第9座 標準樓層平面圖

🔍 可按圖放大

展示形式參考單位戶型呎數
附設裝修6座18樓B室兩房468'
清水房6座18樓A室兩房489'
清水房7座18樓F室一房308'

KOKO MARE展覽廳設於尖沙咀海港城港威大廈2座,KOKO MARE展覽廳設於尖沙咀海港城港威大廈2座19樓,由於與KOKO ROSSO相若,故不設全新示範單位,現已開放預約參觀。

開放時間 11am - 8pm,同時亦有網上展示廳可提瀏覽:​官方線上展覽廳

留意參觀需要提前預約,有興趣可聯絡Junto專員

3期共用會所CLUB KOKO,摘取自官網

KOKO MARE 的優閒配套十足,設有逾7.2萬呎的園林及會所。該會所由國際殿堂級室內設計公司DAVID COLLINS STUDIO 主理,名為CLUB KOKO,特色自然是其5大主題區域,務求令住戶足不出戶也能體驗北意大利的SKI RESORT 生活!

當然,在今時今日的低密度住宅圈內,健身室、私人水療室、無邊際的戶外泳池和廣闊的園林,自然一個都不能少。試想像,在逾4.1萬平方呎的雅致園林上,在綠意包圍下「綠草瑜珈」中練習瑜珈及冥想,心內不禁會想起一句說話,SKY IS THE LIMIT。

除此之外,CLUB KOKO 更和世界知名的ISLAND CHILDREN'S MONTESSORI SCHOOL AND KINDGARTEN 合作,構建「蒙特梭利學堂」,成為全港首個引入「蒙特梭利教學法」的住宅項目。此項目佔地逾3.9萬平方呎,分別設有室內兒童遊樂室、水上遊樂場和佔地逾2900平方呎的「KOKO庭園」。一家大細,樂而忘返。

購物方面,逾70萬平方呎的大型購物商場AIRSIDE 和佔地達10.1萬平方呎的知名百貨公司全地地標—「SOGO 雙子塔」,分別於2022及2023年相繼落成 。還有,千萬別忘了這條興建中,長達1500米,相當於5條尖沙咀栢麗大道的地下購物街,幾乎橫跨整個啟德發展區!


48校網地段優勢

KOKO MARE位於觀塘,位處第48區校網,鄰近藍田聖保祿中學、順利天主教中學、聖言中學及觀塘瑪利諾書院等多間名牌學府。

至於附近的晒草灣遊樂場,則設有國際標準的棒球練習場、多用途草地、緩跑徑等休憩設施,是一家大小假日郊遊的好去處,至於英超球會車路士在港開設的車路士足球學校,亦於藍田設分校及足球場。

會德豐樓質素保證

KOKO MARE 項目由會德豐獨力主理。會德豐的高瑞樓盤向來有不錯的質素保證。參考旗下位於山頂的多項物業,例如列山道的賽詩閣 Chelsea Court 和種植道的Mountain Court等,都一一是香港人會存頌的藝術品。具多年興建高質物業的 會德豐,對不少買家來說都是質素的指標!

為了給各位有比較指標,Junto 現在會比較同區樓盤的價單,列出相似類型單位的價格,另外,亦會比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

KOKO MARE 所屬的觀塘區是九龍東核心的商業重鎮,素有繼中環後第二個核心商業區之稱,未來更坐擁啟德發展機遇,配合埋港島東的核心商業地帶,形成「金三角」該區升值潛力極高!Junto同你比較區內其他二手樓盤,分析未來呎價走勢!

 麗港城匯景花園
地址藍田油塘 麗港東街10號藍田油塘 匯景道8號
座數38座17座
單位數目8,072伙4,112個
面積517-748呎434-715呎
入伙期1990-1994年1991-1992年
發展商長江實業長江實業
平均呎價12,903元
1 月 成交實用呎價
13,081元
1 月 成交實用呎價

買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉

樓盤資料

樓盤名稱KOKO MARE
地址觀塘高嶺道3號
地區九龍東觀塘區
單位數量444伙
單位戶型1房 - 3房
預計關鍵日期2024年6月30日
校網觀塘區 - 第48區校網
發展商會德豐地產
管理公司夏利文物業管理有限公司
Hosting Right Now





賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.kokomare.hk/home
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
  • 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
  • 該等素材只供參考。
  • 在籌備該等素材時,雖已作出合理謹慎措施,但本公司及/或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性,或該等素材適合某特定用途,作出任何形式的陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,閣下需自行向賣方/一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
  • “本集團”指(i) 本公司; (ii)本公司之任何控股公司、附屬公司及/或相聯公司; (iii) 其他與本公司屬同一集團的公司及; (iv)在上述(i)、(ii) 及/或(iii)內提及的任何公司的董事、人員及僱員。
  • 藉着閱覽該等素材,即代表閣下已無條件同意本條款及條件。倘若閣下不接納本條款及條件,請點擊此處,離開本網頁。

KOKO MARE樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈8成

【抽新盤可用信用卡入票?】跟本票入票有咩分別?抽中唔買有冇得唔買退票?

開立本票係入票抽新盤慣常程序,好多準買家都好奇,點解發展商唔接受支票或信用卡?主要有2大原因。

首先成本問題,信用卡會有相關手續費2-3%不等,$10萬一票就有$2,000 – $3,000手續費,2票就會double 計,多客人入票就會衍生龐大成本,有部份代理可無其他費用以信用卡代客人安排本票,不過羊毛出自羊身上,成本會轉嫁準買家。

第二,如成功選購該本票會轉為支付臨約5%細訂嘅一部份,如允許支票入票有可能撞正空頭支票,準買家冇任何代價就可以,所以為減省行政程序及臨約日確保順利扣款,發展商大多入票只接受本票。會德豐及細型發展商可能例外,為吸引準買家入票旗下新盤都可以支票入票,不過揀樓日就一定要自行準備本票作認購用途。

除成本考慮,以下為其他本票及信用卡入票利弊:

本票入票信用卡入票
手續費銀行會收取$25 – $35 一票手續費2-3%不等
退票時間較長,
或影響現金周轉
重點代理會何時處理退款
額外回贈因代理入票成本較低,
會願意提供較高佣金回贈
如成功認購確認扣款
可賺取積分或現金回贈
*留意多數信用卡T&C會定明
該筆扣款不會當作回贈消費。
潛在風險地產代理或會反口不回佣信用卡需時
扣帳令信用卡手佔用大額信用額
→ 影響信貸評級

選用Junto入票,我哋承諾至抵8成佣金作樓價回贈,明碼實價。


使用Junto登記認購新盤,專員跟進絕不推銷,兼享樓價回贈高達2%或以上,承諾佣金回贈(回佣)8成,幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理,回佣細節白清寫楚簡潔易明,無多層人事架構批核程序,寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」,等你確認所有條款,先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。

延伸閱讀:【回佣陷阱】簽咗回佣紙都可以反口?3大要點避免走數爭拗

延申閱讀:買新樓代理回佣幾時攞到?點知佣金係幾多?能否提早領取?

每一張本票會對應一個抽籤號碼,邊一個號碼抽中前籌就會使用該本票作為認購訂金,如成功選購該本票會轉為支付臨約5%細訂嘅一部份,其餘尾數當日以支票形式找付。

如果唔選擇認購就可以進行退票,下文有更多詳情

若心儀一手盤上車,做定功課睇睇呢年有咩新盤:【新盤積壓勢減價促銷?】2023年一手新樓供應預覽

入票需要去銀行辦理本票,辦理本票時銀行會扣起指定款項以確認本票有效,每張本票需要支付給銀行HK$25 – 50的手續費,枱頭指明發展商指定律師樓,無需擔心款項會被其他方兌現,而未使用本票亦不會過數。

本票的有效期多一般為2個月,若已過期或有任何塗改,本票立即無效,扣起款項就會自動存入原本戶口。

跟據地產代理監管局守則,地產代理在任何情況下都不得向一手住宅物業的準買家提供或提出提供貸款,即所謂冇任何入帳過款紀錄借款幫客人代出本票,有可能被地產代理監管局紀律處分。

當然可以,買樓選擇權其實向準買家身上,臨門可決定唔去揀樓。不過通常發展商想減省行政程序,一般只於多輪銷售結束後才進行統一退票,即約需3-4星期先可以拎返退票,即會鎖起你部份流動資金一段時間。

⼤型樓盤如柏瓏NOVO LAND會於兩三周內進行多輪銷售,如果你⾸輪銷售已經其他代理入票,未能認購之申請會自動復活參與次輪及打後銷售,正如之前提及,發展商為減省行政工作一般只於銷售結束後才進行統一退票,所以通常退票需時,中途亦不能轉換代理公司。退票一般需大概 3-4 星期先完成整個退票程序,但實際時間都是因發展商而異。

若準買家透過代理入票,發展商會將退票轉交代理,代理再跟客人交收。若自行入票則可以親自去發展商辦事處取回退票。

待銷售退票統一安排好後,再進行之銷售就係重頭開始,方可選用另一代理公司。

延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?

如果選擇以本票入票,記得要跟經紀及地產公司預先約定佣金回贈的比率和條款,以免他們在簽單之後找藉口拒絕回佣。除此,關於退票事宜,準買家是有權在入票之前問清楚退票的時間和安排。這樣就可以避免因為退票問題而失去個人預算,確保不會影響現金周轉。

如果選擇以信用卡入票,記得要根據條款及細則、年費、優惠、附加費等,選擇最適合用作入票的信用卡,以免因為信用卡戶口扣帳產生一筆大額信用額的產生而飽受困擾,切記要跟信用卡中心溝通,以提高信用卡的信用額,避免因為入票抽新盤而令使用額超出一半,降低自己的信貸評級。

另外,大家提高信用卡信用額嘅同時,我們亦建議各位準買家在簽帳時使用多張的信用卡,令每張信用卡使用額維持 30-50%,保護自己的信貸評級。

除此,即使所選擇的入票方法是信用卡,各位準買家揀樓日都係要帶同本票去登記認購。