【新盤揀樓實戰】抽中咩籌號揀樓在望?抽籤揀樓程序知多少

香港地等上車人數十九幾萬,人人有錢都可以揀樓。一個唔好彩自己心儀既單位一個都揀唔到,無樓在手港女無高潮連婚都結唔成,成盤人生計劃落空就正正棋差一著,喊都無謂。

新盤要做的前期功夫是指售樓書和價單的研究。一般來說,售樓書和價單分別會於發售日前不少於7天及3天發放。價單,望名知意,就是單位的價錢;至於售樓書既厚重內容又多,甚麼是關鍵資料對無經驗的準買家來說可能會有難度,所以這方面Junto會有專業人員為各位準買家預備,及隨時作最專業的分析及解說,例如剛推出不久的凱柏峰必嘉坊‧曦匯

了解清楚物業的基本資料,評估完自己的財政預算,找到心儀單位後,下一步是最重要的一環,參觀示範單位了。

延伸閱讀:【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

要評估自己的揀樓勝算,就必先知道如何計算中籤機率,Junto常為客人分析中籤號碼的楝樓成數。

所謂中籤機率,即是抽到自己的機會有多大。方法很簡單,首先數一數該輪發售中,類近自己心儀單位的供應有多少,然後因應目前該物業的發售數量,以及每個客人可入票數量,跟據最近開賣反應,最後與客人的籌號比較一下就得出大概結果。

一般來說,為吸引市場注意,通常發展商會將首輪發售的單位定價會較低,然後下輪銷售價單會隨市況調整,反應理想會加價5-15%不等,相反就會原價加推。未購得心儀物業嘅客入會進入次輸抽籤,因為首輪開賣而有部份買家購得心儀單位,或價單提價競爭會不斷下降,所以同時亦表示中籤機率會增加。所以,愈打後的開賣將相關系數亦應作出相應調整。

如想提高中籤機率?即睇Junto攻略:https://www.junto.hk/blog/posts/新盤入票大法-入票抽新盤-提高中籤機會

***

💡例子:

有新盤首輪階段發售共288伙,合自己心水的2房供應有120個,預計該戶型非常熱門,但最近市況較淡上一個焦點新盤客人出席率只有60%,該盤入票分AB組,A組有優先揀樓權才到B組揀樓,每人可以入2票,客人以B組入2票。

估算A組賣出當中1/6,因為過往數據分析,倘若籌號在200之內,可揀中心儀單位成數極高;300內頗高;500打後可以不用考慮。

假若於次輪階段心水的單位供應同樣有120個,首輪2房尾籌為320,基於首輪開賣已消化部份買家,倘若籌號在400之內已極高機會可以揀樓。

***

相對於首輪,次輪的中籤機率大得多。但如前述,單價會隨每次公開發售而增加。如市場需求熾熱,單價上升幅度高達15%,則未必每位有心的準買家能夠負擔,抽中都很大機會放棄。

延伸閱讀: 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底?同經代理入票有何分別?點樣入票最好?


點解這個環節如此重要?事關前來示範單位的人,十之有七都是有心認購的準買家,而每位準買家都希望買得到自己的心儀單位,但由於座向及層數高低已定,單位供應有限。所以除非價錢太貴的單位,有能力認購的人不多,否則其餘的一般單位必然會多於一人入紙。換言之,在示範單位之內,表面看似輕鬆愉快,其實充滿壓力,加上發展商唔公開顯示實時仲有咩單位,每個人都在戰鬥,心情囉囉攣。Junto知你嘅痛苦,會實時提供最新的賣盤情況,兼即時建議㨂樓策略。

揀樓當日即場就會在售樓處登記入紙及備票認購。售樓處共分六區,登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。一般來說,整個揀樓過程為時約3-4小時,期間不得外出。由於疫情關係,現時場內不準飲食,所以Junto非常建議各位準業主揀樓前要先食飽,免得影響即場判斷

延伸閱讀:【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉


下一篇,Junto將會繼續同各位準買家探討在示範單位內的流程及必備的文件,同時講述發展商常用的心理戰術,以及中籤後的手續,如何「化被動為主動」!

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【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱

一般單位會以定價開售,但因為特式單位買家負擔能力較高,發展商則會以招標形式推售新盤,即是不標明價錢,亦不會公開底價以降低市場透明度賺盡profit margin。有意買家需提交投標文件入標出價。發展商最終決定花落誰家,一般而言價高者得。

延伸閱讀:【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節


招標售樓多以特色單位和豪宅新盤為主,原因是供應不多,受眾亦較少,發展商可藉此方式搏求更大利潤。為保障上車客及糾正亂象2019年地建會更新指引,只有3類物業可以招標形式銷售,包括:

  1. 獨立屋、洋房及特色戶;
  2. 具3間或以上睡房的實用面積不少於約753方呎分層單位;
  3. 任何實用面積不少於約1,076方呎的分層單位。

  1. 詳細閱讀售樓書
  2. 參觀示範單位
  3. 留意新盤銷售安排
  4. 在招標期內提交叫價、簽好「要約表格」、本票及相關文件入標
  5. 發展商公佈中標結果

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對Junto回贈有疑問嗎?

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市場消息未必反映實際標價

在發展商未正式公布招標文件,不少買家都會密切留意市場消息,並對市場流傳的意向呎價深信不疑。於是一到正式招標時便以意向呎價入標,卻發現原來發展商早有計劃再推售單位,呎價更是便宜一大截。

不想被發展商捉心理,但又不想錯失良機,最佳策略便是對市場有深入的了解。以下幾項市場資訊能幫助你進一步了解單位的市價:

1. 鄰近同終項目呎價

要注意,不同景觀坐向、會所設施、交通配套均會影響鄰近同級物業的價格,所以鄰近類近項目的呎價只可當作參考之一。

2. 銷售安排

發展商會在開售前公佈銷售安排,買家可查開即將推售哪些單位,是否以招標方式銷售及該發展項目尚有多少單位待推售,因為賣方可能在下一輪銷售時,推出其他更適合自己的單位。

3. 招標公告

一般招標公告均會清晰列明,在標書獲接納後,會否成為該投標物業之買方,以及隨投標書附上的銀行本票或支票,會否被視作臨時訂金。

4. 成交紀錄冊

成交紀錄冊會提供發展項目的銷售情況及其他單位的交易資料。但注意,成交紀錄可能沒有計算折扣、回贈及優惠。因此,買家要仔細查閱並計算相關優惠,才可得到貼近市價。謹記,在清楚了解真正市場前,不要貿然以過高投標價,倉卒「入市」。如有需要,可考慮諮詢專業人士的意見。


標書合約主要要約或邀約兩種。兩者字面近似但意思卻大有不同,買家在入標前必須留意清楚。

  1. 要約(Offer):合約一方向另一方列出的交易條件,在另一方無條件地接受它後,便可構成為具約束力的合約
  2. 邀約(ITT,Invitation to treat):只屬要約邀請,並不構成具約束力合約

簡單來說,若在入標競投單位的過程中,簽署的文件為要約,一旦中標,買家付上的本票就會成為訂金一部份,此時買家若要退訂,便只能選擇撻訂。因此買家必須細閱招標文件,並確認單位真的志在必得才投標。


投標一經接納,合約上的價錢亦就是投標價,並未扣除涉及的折扣、回贈津貼等優惠,這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家,或有可能構成影響。

舉例而言,假設招標合約上的樓價是$1,500萬元,扣除回贈優惠後,總開支樓價雖然只是$1,200萬元,但由於合約價已超出「波叔Plan」1,200萬按保樓價上限,即使買家實質上只以$1,200萬元買入單位,卻仍不可以透過按保計劃申請八成按揭;要借足8成以上,買家只能選擇二按或發展商提供的「呼吸plan」。

延伸閱讀:【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過?有冇壓力測試?二按何風險?

延伸閱讀:【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂?


大多以招標形式推售的樓盤,發展商都會在提供按揭計劃。選用這些計劃雖然便捷,但要注意,每個計劃的審批要求和批出金額各有不同,若有不慎便有可能中標後才知道按揭不獲批,令自己大失預算,甚至要撻訂離場。

因此在選擇按揭計劃時,必先了解其審核準則,例如壓力測試的要求,所需證明文件等資訊。如有疑問,可尋找專業人士的協助。

延伸閱讀:【壓測秘技】如何通過壓力測試?有借貸或卡數在身有影響嗎?無固定收入點計法?

【屯馬線x北部概念】屯門飛揚Grand Jete $437萬起,分析價單、平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套


物業編號: FHP/S/TM/2022/GRANDJETE

首次出售日期:預期2022年內
預計關鍵日期:31/03/2024

樓盤名稱屯門飛揚Grand JETE
地址屯門小秀村
地區屯門
單位數量400伙 – 首批推80伙
單位戶型一房至三戶型
校網屯門區
管理公司港基物業管理有限公司
賣方長江實業、新鴻基地產

飛揚 (Grand Jeté) 位於屯門屯門青山公路大欖段 170 號,單位數量為400個。小學校網為71校網。中學校網為屯門區。飛揚的預計關鍵日期為31/03/2024。

飛揚 Grand Jeté合共涉及 3 幢物業,首批提供80伙單位。住宅實用面積由283至722平方呎,價單呎價由16,141至20,127元,預計飛揚第一期最快下周開賣,樓花期約21個月。

1座J單位

2座A單位

2座E單位


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今次可選擇用A組或B組入票:

A組 – 可優先揀樓

  • 最少需購買1個3房單位,最多4個單位
  • 每人可入1票或2票 B組
  • 最少購買1個單位,最多2個單位
  • 每人可入1票或2票

💡 客人可同時入A組及B組

請每名申請人需準備:

  • 每票10萬元本票(A組)/ 10萬元本票(B組),抬頭為發展商指定之律師樓 胡關李羅律師行
  • 身份證副本
  • 英文聯絡地址、電話、電郵資料
    如為公司名義入票,則需公司名稱、商業登記證號碼及董事資料

如想提高中籤機率?即睇Junto攻略:https://www.junto.hk/blog/posts/新盤入票大法-入票抽新盤-提高中籤機會

「飛揚Grand Jeté」設計布局採雙園林設計,大部分單位皆可享有園景,而高層向南單位更可望黃金泳灘及遊艇會一帶海景。同時,項目背山面海 環境清幽。向南有海景、向北有山景,連一房單位亦能夠望海。

另外,項目推出包括三大主題12萬呎園林會所,包括Harmony 樂聚、Energetic 喜動、Seasonal 四季。設施包括室外12,500呎大草坪、25米室外泳池、全層健身室、室內外兒童樂園、室內運動場和燒烤樂園等。

飛揚Grand Jete示範單位設於 尖沙咀廣東道188號港景匯商場3樓,
開放時間為:
上午11時至晚上8時

有需要可以找Junto專員預約參觀。

官網:https://www.grandjete.hk

休閒設施方面,10分鐘步行黃金海岸商場,設有充足購物及飲食選擇。同時,附近設有黃金泳灘及麥理浩徑,能享受度假式生活。

但是,該項目附近有六、七個屋苑,配套未必能夠滿足所有住戶需要。

交通方面,青山公路沿線設有多條巴士路線來往港九新界,只需2分鐘便可到達屯門公路轉車站,看似十分方便。然而,項目距離港鐵站遠,出入仍未算便利。

為了給各位有比較指標,Junto現在不但會比較屯門飛揚Jete價單,列出相似類型單位的價格,另外,亦會比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

屯門飛揚Jete 第一期1價單

飛揚第一期有兩座,各樓高20層,有400伙,實用面積由263至722平方呎,提供一房至三房連套房及儲物室間隔,全數400伙均不設露台及工作平台,Junto會替大家為分析。

1期
1房單位2座 1樓 J室

實用面績:284呎
售價:~$514萬
(折實價:~$437萬)
2房單位2座 1樓 K室

實用面績:468呎
售價:~$755萬
(折實價:~$642萬)
3房單位2座 地下 E室

實用面績:722呎
售價:~$1,169萬
(折實價:~$970萬)

同區樓盤價單比較

屯門東黃金海岸一帶新建不少樓盤,當中The Carmel由永泰地產興建,成交實用呎價約1.8萬元。The Carmel以複式樓底高為賣點,可望山景。同區還有其他約十年樓齡的樓盤價單可供參考,如星堤(Avignon Tower )的1,2期。

星堤Avignon Tower 位於掃管笏管翠路1號,它總共有459伙,光猛明亮可享翠山景,2月實用呎價叫價約1.8萬元,性價比不俗,是一個不錯的參考指標。

星堤Avignon Tower The Carmel
8座 11樓 B室

實用面績:1260呎
售價:$1,408 萬
平均呎價:$1,1746
1座 1樓 A室

實用面績:483呎
售價:$620 萬
平均呎價:$1,2836

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新盤入票如何提高中籤機會:【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開,如何提高中籤機會?

買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉




賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.grandjete.hk
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
  • 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
  • 該等素材只供參考。
  • 在籌備該等素材時,雖已作出合理謹慎措施,但本公司及/或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性,或該等素材適合某特定用途,作出任何形式的陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,閣下需自行向賣方/一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
  • “本集團”指(i) 本公司; (ii)本公司之任何控股公司、附屬公司及/或相聯公司; (iii) 其他與本公司屬同一集團的公司及; (iv)在上述(i)、(ii) 及/或(iii)內提及的任何公司的董事、人員及僱員。
  • 藉着閱覽該等素材,即代表閣下已無條件同意本條款及條件。倘若閣下不接納本條款及條件,請點擊此處,離開本網頁。

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【999年地契紅磡重建項目】黃埔必嘉坊‧曦匯$466.8萬起分析價單、平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套


物業編號: FHP/S/K9/2022/BAKERCIRCLE

首次出售日期:預期2022年內
預計關鍵日期:2024年10月31日、2024年11月30日及2024年12月31日

樓盤名稱必嘉坊 Baker Circle
地址黃埔4街
地區紅磡
單位數量約2,800伙
單位戶型第一期 主打1房及2房單位
校網九龍城區
管理公司恒基物業代理有限公司
賣方恒基物業代理有限公司
實用面積折實售價折實呎價
開放式
6樓E室
202呎$466.83萬$23,110
1房
6樓L室
251方呎$576.84萬$22,982
2房
16樓A室
362方呎$846.83萬$23,393

必嘉坊分3期發展,設9座住宅大樓,提供約2,800伙,是近30年來全港最大型的私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。項目一期位處於機利士南路與寶其利街。它由3幢住宅大樓組成,提供約1,000伙,並主打1房及2房,並預計會在2024年首季落成入伙。


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每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

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曦匯為必嘉坊第1期,共提供324伙,戶型涵蓋開放式至三房,主打一房戶佔194伙,即總單位近60%。

5樓平面圖

6-12樓、15-23樓及25-28樓平面圖

100天供款200天供款建築期供款
付款方法臨訂 5%
臨訂後30天內5%
臨訂後100天內90%
臨訂 5%
臨訂後30天內5%
臨訂後200天內90%
臨訂 5%
臨訂後30天內5%
收入伙紙後14天內 90%
折扣5%4%1%

舉個例子,假設想用波叔plan購買6樓L室單位,

原價為$6,072,000,
建築期供款1%折扣後成交價為 $6,011,200

簽臨約時付樓價5% = $300,560 ($80,000銀行本票 + 餘額個人支票)
臨約後五個工作天內簽正約,到時要付:
從價印花稅 = $180,000+ ($6,011,200 – $6,000,000)* 10% = $181,120 (香港永久居民+首置)
律師費 約 $6,000至$8,000
圖紙費抄契費等雜費 約 $15,000

臨約後30天付樓價5% = $300,560


A組 – 可優先揀樓

*最少購買2個單位,最多4個單位

* 每人可入1票或2票

B組
* 最少購買1個單位,最多2個單位
* 每人可入1票或2票

💡客人可同時入A組及B組

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景觀方面,由於必嘉坊位於市中心,很大可能由單位看出去的都是樓景。而取決於發展商,樓宇密度亦大程度影響到景觀和居住的舒適度,例如光照度和通風等。

而該樓盤的賣點亦不在景觀,主要針對在其他交通和購物配套。所以如果是對景觀十分講究的人,這樓盤可能並非你的首選; 如果看重生活便利度,如購物和交通配套,那麼不妨考慮此新盤。

購物配套方面,這區將設共八條街組成的步行街,總長度超過800米,走勻需時約15分鐘。當中商業面績達16.8萬平方呎。必嘉坊會以Young Elegant、 Vibrant & Local Culture為主題,部分商店外觀會隔入舊有歷史文化,並會保留部分具歷史價值的字體及構築物料。目標除了是打造針對年輕人的購物天堂外,還希望設立特色街道,成為該區的特點。

可惜,除了商業化的購物中心,本身黃埔4街的綠化設施缺乏。而據恒基所說必嘉坊會發展綠色建築,望能為該區增加美感。不論如何,該區的休閒設施並不算多,除了可以在的佛光街公園和和黃公園散步外,如果居民想做運動或是使用一些休閒設施,例如體育館和跑步徑,可能就要到稍遠的何文田區,例如步距約15 分鐘的東何文田配水庫遊樂場和高山劇場了。

交通方面,必嘉坊處於三個港鐵站的中心地帶,全部都是步行十分鐘以下可到達的距離。居民從必嘉坊出發,步行約七分鐘可到達紅磡站(由於東鐵過海段早前已通車,現由該站到金鐘站僅大概7分鐘); 或是步行七分鐘到達黃埔站; 或步距約六分鐘到達何文田站。除了港鐵,此區的巴士線路眾多,往返港九新界極為方便。所以交通的便利是為該樓盤的一大賣點。

為了給各位有比較指標,Junto現在會比較同屬重建項目的其他樓盤價單。另外,會再比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有更多資料,能加深了瞭該項目的價格特點。

重建項目價單比較

啟岸位於紅磡馬頭圍道63號。啟岸提供551個單位。它的單位實用面積由170呎至425呎不等,中學校網跟必嘉坊一樣,同為九龍城區。啟岸入伙日期由5/2021開始,也是一個頗新的樓盤。步行6分鐘可到土瓜灣站。

啟岸的會所設於大厦頂層,面積約11,563平方呎,命名“天䚀會”。設施包括泳池、健身房(健身室)、影院等。屋苑基座地下及1樓為約34,500平方呎商场,地下將打造成美食消閒大道,賺物配套充足,大大方便居民生活。可見它不論是交通還是休閒、日常購物配套辺面都非常完善。

環海.東岸位於土瓜灣崇安街23號。環海.東岸提供1008個單位。它的實用面積由194呎至375呎,屬「納米盤」。單位大部分是樓景,私隱度不足。然而它步行5分鐘可到土瓜灣站,交通方便。中學校網亦是九龍城區。入伙日期由12/2018開始,共有3年樓齡。

啟岸環海.東岸
1房單位高層 A6室
實用面績:261平方呎
售價:$650萬
中層 D室
實用面績:270平方呎
售價:$608萬
2房單位高層 D7室
實用面績:381平方呎
售價:$1100萬
高層 E室
實用面績:363平方呎
售價:$880萬

同區樓盤價單比較

黃埔花園位於黃埔必嘉街121號,一共有10期, 88座,提供10,285個單位。實用面積由288呎至1,363呎不等。另外,黃埔花園交通便利,鄰近港鐵黃埔站(約1分鐘步距)。屋苑雖沒有會所,可附近有黃埔新天地、黃埔號等購物中心,配套齊全。入伙日期由12/1985開始,樓齡較長。

由黃埔花園步行約10多分鐘有和黃公園及大環山公園,海旁設有海濱長廊連接尖沙咀星光大道。亦因如此,部分單位有可享海景,景觀可能比必嘉坊優勝。可是它的單位面積也普遍較大,適合預算較高的家庭自住或投資。

黃埔新邨位於黃埔民泰街39號。共有25座,提供2,730個單位。黃埔新邨的實用面積由298呎至885呎。它的入伙日期由08/1976開始。黃埔新邨黃埔新邨交通便利,除了鄰近港鐵黃埔站,它亦接駁多條小巴、巴士線,選擇眾多。黃埔新邨樓價對比黃埔花園便宜,相對地,它的單位面績較小,較適合小型家庭自住或投資。

黃埔花園埔新邨
1房單位2期 錦桃苑 6座 中層 F室

實用面績:389 呎
售價:$766萬
佳富樓 (V座) 2室

實用面績:321 呎
售價:$495 萬
2房單位11期 紫荊苑 9座 高層 G室

實用面績:505 呎
售價:$822萬
景榮樓 (P座) 中層 4室

實用面績:413 呎
售價:$700 萬

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【屯馬開通有優勢?】兆康站NOVO LAND主打兩房諗得過?搶先睇平面圖、環境配套


物業編號: FHP/S/TM/2022/NOVOLAND

⚠️ NOVO LAND第1A期將於兩周內獲批,主打兩房佔項目總數過半,一有更新Junto會在此update。

樓盤名稱NOVO LAND
地址屯門 欣寶路8號
地區屯門區
單位數量4585伙
單位戶型開放式至四房
預計關鍵日期30/06/2023
校網屯門區 – 第70區校網
發展商新鴻基地產
管理公司待定

NOVO LAND 1期共824伙,涵蓋不同戶型,由開放式至4房間隔都有,當中開放式及1房戶佔32%、2房戶佔51%、3房戶佔16%、4房戶佔1%。

官網:https://www.novoland.com.hk/

房型提供伙數實用面積
開放式資料待定約250呎
一房單位資料待定約300呎
兩房單位資料待定約400至500呎
三房單位資料待定約520至700呎
特色單位資料待定約1000呎

資料待定

參看NOVO LAND同區二手樓價對比 >

入票必睇:【新盤揀樓實戰】抽中咩籌號揀樓在望?抽籤揀樓程序知多少

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  3. Junto聯絡並確認你的身份,為你進行入票
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每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

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NOVO LAND 的平面圖資料待定,尚未公布

NOVO LAND展覽廳及示範單位設於 資料待定,開放時間資料待定。

有興趣既朋友唔好等啦,請即聯絡我地Junto獲得最新通知

NOVO LAND 的會所資料,發展商尚未有公布,已知會所連花園及遊樂園地佔地面積多達40萬平方呎,且更設大至5萬平方呎商場。坦白說,今時今日一般的屋宇會所都相當具氣派,這個貴為屯門區最大的私樓項目自然不會失任何派場,各位大可拭目以待!

交通方面,如上述所說,今日屯門交通不同往日,經已相當便利,西鐵、輕鐵、巴士小巴等應有盡有。NOVO LAND 鄰近港鐵兆康站,附近暫時已有多達6條巴士線往來香港多個地方。加上屯門馬鞍山線已接軌,集住宅商業購物娛樂於一身的屯門,這次真是「屯馬開通,真的很興奮」!


70校網地段優勢

NOVO LAND 位於屯門西,鄰近兆康,位處小學70區校網。雖然屯門自80年代港府港英時期起已開始發展,惟區內仍缺乏數一數二的名牌學校。70校網內的小學,首推必然是保良局志豪小學,雖全港排名73,但聯繫中學有保良局百周年李兆忠紀念中學及保良局董玉娣中學,兩者在全港中學排名50以內,屯門區內更是居首一二位,師資相當不俗。兩間學校的著名校友分別有葉楚航,近年冒起的試當真兩位創辦人蘇致豪及許賢,及柳俊江等。兩間學校每年都吸引不少外區,如天水圍及元朗的學生來叩門入讀,可謂爭崩頭,相當搶手。

「識買樓,一定買新鴻基樓」

坊間一直都有這句說話,當然並非只是口號。新鴻基樓宇質素在香港人眼中向來是頭一二位,跟太古及信和是並位。做過工程的朋友都知道,新地對每一個起樓程序都非常嚴謹,每個單位檢查最少3次,檢測項目高達120多項,包括牆身地板、門鎖窗戶、水喉電線及室內電器等。2013年起,新鴻基集團更有「三年保修」的承諾,有專責部門跟進物業的維修事宜。承諾是否誇下海口,多年來有板你看。難怪新鴻基樓多年來都是市場上的信心保證。

拳打九龍多地,腳踼新界各區

新地兩字近期在報紙地產版大熱,幾乎日日見報。何解?可能皆因疫情關係,新地沉夕已久,今年新地二話不說,看準疫情過去,經濟復甦的時機,立即把部署的重兵悉數出動,鯨吞蛇噬!繼五月太子PRINCE CENTRAL及大埔白石角的SILICON HILL後,六月就有屯門NOVO LAND、沙田瓏珀山及天水圍WETLAND SEASONS BAY。當中尤以這個NOVO LAND最令市場觸目,相信這個項目新地必定落足心機,做到最好中的最好!

為了給各位有比較指標,Junto 現在會比較同區樓盤的價單,列出相似類型單位的價格,另外,亦會比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

屯門區內二手樓盤比較

屯門區是港英政府時代新界最早發展的新市鎮。不知你可還記得,三四十年前當時新年期間入屯門親戚家拜年時的印象,對,頭搖又尾擺且車程十分長,很辛苦,然後又到黑社會古惑仔橫行時代的屯門。直至97年回歸後,商場廣場林立,無數商戶進駐,西鐵輕鐵興建,杯渡橋人流好比鵝頸橋,屯門幾乎多人過旺角。加上就近關口,令屯門區成為新界西的一哥。

同樣,該區的二手樓盤方面選擇亦多,最出名的當然是歷史最久的大興花園,其次還有卓爾居、豫豐花園及慧豐園。參看下表,明顯看到其呎價比九龍區的核心地區低,同時屯門區人口密度比九龍區低,空氣又較好。除去交通上那些微的因素,屯門區可謂現時香港少數合適上車的人間天堂!事不宜遲,Junto立即同你比較區內其他二手樓盤!

 卓爾居豫豐花園慧豐園大興花園
地址石排頭徑1號福亨村道8號湖翠路280號震寰路11號
座數6座12座19座15座
單位數目1,596伙1,576伙1,000伙3,647伙
面積511-1199呎326-594呎470-1548呎394-587呎
入伙期1998-2000年2005年1991年1989-1994年
發展商新鴻基恒基兆業南豐大興紡織發展 /
恒隆
平均呎價14,038元12,759元11,690元11,866元

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【毗鄰科學園白石角站$397.89萬起】拆解Silicon Hill平面圖、價單、折扣、供款及入息要求、示範單位!


物業編號: FHP/S/TP/2022/SILLICONHILL


樓盤資料

樓盤名稱白石角Silicon Hill
位置大埔白石角優景里
單位數目1,871伙
面積230至770方呎
車位
校網84區校網
關鍵日期2024年2月29日
發展商新鴻基地產

SILICON HILL分三期發展,每座樓層高12層,合共提供1,871伙,第一期由5座12層高的低密度住宅大樓組成,提供576伙,預計明年11月落成。

各期數單位分佈如下:

期數提供伙數
第一期
Greenwood 翠景閣
576伙
第二期607伙
第三期688伙

白石角SILICON HILL主打低密度住宅大樓,分別為翠景閣 Greenwood 第1 – 6座(不設第4座),樓高11層,提供576伙。

項目第一期近九成為標準戶,包括開放式至三房間隔,另設連平台及頂層特色戶。其中兩房戶或以下的戶型,佔項目標準戶約七成單位;最細的開放式單位,實用面積;由217 – 770呎。

🔍 按此查看放大平面圖

第1座

第2座

第3座

第5座

第6座


白石角Silicon Hill 第1期 翠景閣 Greenwood 各戶型單位分佈如下:

房型提供伙數實用面積
開放式40伙217′ – 222′
1房開廚285′ – 316′
1房開廚連書房376′
兩房開廚398′ – 448′
兩房梗廚456′ – 463′
兩房開廚連儲物室444′
三房梗廚555′ – 599′
三房開廚531′
三房開廚連化妝室578′ – 580′
三房開廚連一套房613′ – 640′
三房開廚
連一套房及儲物室
661′
三房梗廚
連一套房及儲物室
770′

白石角Silicon Hill已公佈首張價單,推售116伙折實$549.3萬起。

各戶型最平樓價分佈:

戶型呎數折實售價
(60天即供 17.5%折扣計算)
1房開廚
1座1樓B2室
285 呎$5,492,800
(呎價$19,273)
2房開廚
3座1樓B2室
405 呎$6,880,000
(呎價$16,988)
3房開廚
3座2樓B5室
531 呎$9,086,000
(呎價$17,111)
3房套連儲物房
1座2樓B1室
770 呎$12,696,000
(呎價$16,488)

參看其他新盤及二手樓價對比 >

今次分5種付款方法,分別為:

A1-現金付款計劃
(60天即供)
B1-靈活付款計劃
(即建築期付款計劃)
B1Y-首置Smart付款計劃
(即建築期付款計劃)
C1-首置Smart付款計劃
(即建築期付款計劃)
D1-Upgrade置Smart付款計劃
(即建築期付款計劃)
E1-360日付款計劃
(360天即供)
限制適用於所有單位只適用實用面積250 – 430 呎單位只適用實用面積250 以下 或 430 呎以上單位適用於所有單位適用於所有單位適用於所有單位
付款方法臨訂 5%
臨訂後30天內 5%
臨訂後60天內 90%
臨訂 5%
臨訂後150天內5%
臨訂後300天內5%
收入伙紙後14天內 85%
臨訂 5%
臨訂後150天內5%
收入伙紙後14天內 90%
臨訂 5%
臨訂後150天內5%
臨訂後300天內5%
收入伙紙後14天內 85%
臨訂 5%
臨訂後150天內5%
臨訂後300天內5%
收入伙紙後14天內 85%
臨訂 5%
臨訂後150天內5%
臨訂後210天內5%
臨訂後360天內85%
發展商二按計劃N/A
折扣17.5%10%10%7%2%11.5%
額外回贈及條件N/A沒選用二按額外4%回贈沒選用二按額外4%回贈沒選用二按額外4%回贈+印花稅回贈3%或80%從價印花稅(以較低者為準)沒選用二按額外4%回贈+印花稅回贈9%或60%從價印花稅(以較低者為準)沒選用二按額外4%回贈
+提前180天內付款再加1%

今次折扣上有少少複雜,所有額外折扣是以開單價計的,我哋舉個例子:

翠景閣第1座8樓B6室定價$12,374,900用E1-360plan,

臨約上價錢 = $12,374,900 * 88.5% = $10,951,700 (round down to the nearest hundred)
如不用二按+提早180天付清 回贈 = $10,951,700 * 5% = $547,585
最終淨樓價 = $10,951,700 – 547,585 = $10,404,115
有效折扣率 = 15.92%


今次冇分AB組入票,所以抽籤對散買客戶較為公平:

  • 每人可選擇入1或2張入票申請
  • 每申請需連同1張本票

請每名申請人需準備:

  • 兩張10萬元本票,枱頭為發展商指定之律師樓 孖士打律師行 Mayer Brown
  • 身份證副本
  • 英文聯絡地址、電話、電郵資料
    如為公司名義入票,則需公司名稱、商業登記證號碼及董事資料

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發展商正常會在新盤成交後,即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理,然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取,即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

無需擔心,Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力,承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗,牌照號碼 C-088795,買賣操守定必遵守地產代理監管局指引,你可放心信賴。


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大埔白石角 Silicon Hill示範單位設於 九龍站環球貿易廣場(ICC) 20樓,開放時間為:
下午2時至下午7時 (星期一至星期五)
中午12時至下午7時 (星期六, 日及公眾假期)

有需要可以找Junto專員預約參觀。

官網:https://www.siliconhill.com.hk/


樓盤位新界 有升值潛力

白石角Silicon Hill主打低密度住宅,預料普遍單位視野開揚,部份向東北單位或可享有海景,飽覽吐露港。

白石角Silicon Hill位於優景里,雖不及市區便利但未來有白石角站,有升幅潛力。加上,政府未來發展北部都會區,白石角鄰近項目或有升值潛力。


交通有發展 但車位少

白石角Silicon Hill項目鄰近擬建的港鐵白石角站,屆時樓盤必定大有升幅潛力。現時,白石角有900號巴士可直到中環,約50分鐘到中環,省卻轉車時間。

同時,創新路沿線有多條巴士及專線小巴路線,來往大學及沙田站鐵路站、新城市廣場、港鐵九龍灣站、觀塘碼頭、機場等多個地方。

相信車位數目,是駕車的住戶的著眼處,車位更是居住新界的重中之重,白石角有不同屋苑但車位嚴重短缺。


白石角共有8個住宅項目,共提供8206伙單位,容納2.4萬人口,但車位不足,有大量違泊問題。政府早前討論租用科學園內車位供白石角住戶夜泊,可見車位短缺問題。可是,園內只有約1,500個車位,要供科學園內近13,000名員工使用,夜泊亦只到早上七點,住戶要考慮愛車容身之所。


配套少 等發展

生活配套方面,項目將設有商舖街,當中包括餐飲和購物所需。雖於科學園和中文大學範圍亦設有多間餐廳,但步行需最少15分鐘;區內樓盤包括天賦海灣則設有商舖、超級市場或商場,勉強夠用,要等未來發展。

柏瓏I升值潛力

該區未來會繼續發展,而項目鄰近北部都會區計劃,物業未來或有投資升值潛力。

位於校網84區 熱門校網

大埔白石角的校網劃屬84區校網,新界大埔區唯一校網。當中覆蓋大埔50個地區,擁有19間官津小學。而且84校網的名校林立,當中包括港九街坊婦女會孫方中小學和香港教育大學的附屬學校-香港教育大學賽馬會小學等;與港九街坊婦女會孫方中小學有聯繫關係的包括港九街坊婦女會孫方中書院。

84區小學校網列表

學校名稱學校類別學位學額
大埔官立小學男女125
保良局田家炳千禧小學男女125
大埔崇德黃建常紀念學校男女100
大埔舊墟公立學校男女120
大埔舊墟公立學校(寶湖道)男女150
香港教育大學賽馬會小學男女100
仁濟醫院蔡衍濤小學男女100
吳禮和紀念學校男女100
新界婦孺福利會梁省德學校男女100
保良局田家炳小學男女100
聖公會阮鄭夢芹小學男女125
聖公會阮鄭夢芹銀禧小學男女100
天主教聖母聖心小學男女100
三水同鄉會禤景榮學校男女100
港九街坊婦女會孫方中小學男女100
大埔浸信會公立學校男女100
大埔循道衛理小學男女125
林村公立黃福鑾紀念學校男女100

新鴻承建 升值能力高

項目由新鴻基地產承建,新鴻基地產向來是驗樓高分保證,旗下將軍澳唐俊街28號號「海天晉」項目更獲得97分,如無意外,買家收樓後應該無煩惱。

加上,恒基地產歷史悠久,他們位於西半山羅便臣道23號的帝匯豪庭項目,更獲得香港驗樓專業學會評選為2019年最佳質素屋苑,恆地樓盤質素亦不俗,白石角Silicon Hill令人期待。

新鴻基會所設計有保證 升值有保障

新鴻基以往的會所設計風格時尚,應有盡有。

當中,筲箕灣形薈,充滿大自然元素,遠眺翠綠山景,提供設施包括多用途運動場、健身室、園藝花園等。

另外,新鴻基明德山有雙會所設計,會所設有花園及有蓋庭園,喜愛大自然的住戶,相信對新鴻基會所不會失望。

新地旗下白石角雲滙1期開售時入場價僅563萬,平均呎價$13,918元,但現時平均呎價達$1,9051元,升幅達36%,可見新界盤不容小覤。

一手樓盤

朗濤 Ontolo

白石角住宅項目朗濤 Ontolo,位於新界大埔區白石角科研路,開價折實$553.6萬元起,首張價單折實呎價$13,567起。

逸瓏灣8 Mayfair By The Sea 8

大埔白石角逸瓏灣8 Mayfair By The Sea 8,最細由2房面積約由490平方呎起步,適合一些家庭首置或換樓。項目由信和發展,折實平均呎價13,228元。

雲滙 St Martin

位於新界大埔區白石角大埔科進路12號的雲滙適合新婚人士居住,最細單位為277平方呎,折實呎價由17,109起。

二手樓盤比較

該區的二手樓盤頗多,例如海日灣、嘉熙、嵐山和太湖花園:

樓盤平均二手造價特色
海日灣18,017元/呎– 億京發展旗下項目
– 臨海項目,開揚海景
嘉熙20,953元/呎– 樓底近3.4米高
– 房型:由開放式至4房
嵐山13,563元/呎– 景觀有保障,翠綠環山
– 主打園林式私樓
太湖花園15,522元/呎– 交通方便
– 大埔旺點

樓盤資訊一覽

預計關鍵日期2024年2月29日
地址大埔白石角優景里
官方網頁
地區大埔
校網84 校網
單位數量576伙
發展商新鴻基

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【市區盤跑輸日出康城?】第11B期 凱柏峰Villa Garda價單$619.5萬起、搶先睇平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套!


物業編號: FHP/S/TKO/2022/VILLAGARDA

首次出售日期:預期2022年內
預計關鍵日期:2024年10月31日、2024年11月30日及2024年12月31日

日出康城第11期合共涉及 3 幢物業,分別為Villa Garda I, II, III,提供大概1,880伙單位,規模十分之大。它的住宅樓面約 95.6 萬方呎,預計將於 2025年竣工。

今次1期592伙共13柱,約9成單位為 1房及2房間格。

戶型伙數所佔比例
特色單位19伙3.2%
1柱3房44伙7.4%
1柱2房半44伙7.4%
7柱2房開廚309伙52%
4柱1房176伙30%

凱柏峰I首批128伙,提供一房至三房戶,最高為180天即供付款方法折扣16%,折實619.5萬元起。當中包括38 個一房丶81個兩房,以及9個三房戶,各戶型最平樓價分佈如下:

戶型呎數折實售價
(180天即供 16%折扣計算)
1房開廚
1A座10樓D單位
329 呎$6,195,000
(呎價$18,830)
2房開廚
1A座10樓C單位
448 呎$7,507,000
(呎價$16,757)
3房套連儲物房
1A座10樓B單位
721 呎$12,211,900
(呎價$16,937)

參看其他新盤及二手樓價對比 >


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  • 兩張10萬元本票,枱頭為發展商指定之律師樓 的近律師行
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示範單位設於 香港九龍海庭道奧海城一期1樓101舖,開放時間為:

中午 12 時至下午 8 時 (星期一至五)
上午 10 時至下午 8 時 (星期六、星期日及公眾假期)

有需要可以找Junto專員預約參觀。

日出康城背山面海,有部分單位可能望到海景,景觀不錯。而日出康城位置近堆填區、有兩個沼氣排放設施距離日出康城不足250米,所以一直有空氣傳來臭味的問題,為人詬病。但這個問題在附近堆填區停止接收家居垃圾後已經得到大大的改善,之後再無收到居民聞到臭味的投訴。

另外,為了提升日出康城的生活質素,港鐵公司推出包括住宅、商場、公園的鐵路上蓋發展計畫。綠化方面,日出康城有過百萬平方呎的住客專用綠化及休憩區,如此空氣質素不但能有所改善,需要長時間對着電腦螢幕的上班族更可放鬆雙眼,對眼睛的負擔變相減輕。另外,日出康城每期住宅均建有獨立會所及園林花園,住戶可在短時間內使用這些休憩設施,十分方便。計畫中亦曾提及一條長400米的海濱走廊,居民可隨時到那裏吹吹海風,感受寫意的生活。

休閒設施方面,一個面積近20萬方呎的中央公園日出公園,居民可在假日或放工之後到該處散步放鬆。比較特別的是裏面有寵物公園和水上遊樂設施,簡直是小朋友們的天堂,很適合家長帶同精力充沛的小朋友在該處遊玩、「放電」。

購物配套方面,附近建有大型商場「The LOHAS」,設不同大型娛樂設施,例如全港最大的室內溜冰場、戲院和超級市場等,可謂一應俱全,方便居民添置生活用品或是約朋友同樂。

交通方面,日出康城11 期位於康城商場上蓋的東側,到港鐵康城站只有2分鐘步程,看似十分方便。然而,儘管它距離港鐵站近,不得不考慮的是來往調景嶺至康城站的班次疏落,每隔大概10分鐘才有一班,出入仍未算便利,靠近港鐵站的優勢未能充分發揮。但這情況在日後區內居民增加的同時有望改善。除了港鐵外,它另有室內公共運輸交匯處,設巴士、小巴等,不失為另一個不錯的選擇。

為了給各位有比較指標,Junto現在不但會比較日出康城10期和11期價單,列出相似類型單位的價格,另外,亦會比較同區其他樓盤的價單,好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

日出康城10期、11期價單比較

日出康城10期 LP10 同樣位於康城路1號,總共有4座物業,合共提供893個單位,入伙日期為2022年4月。與康城站的路程只有11分鐘,非常方便。單位戶型十分多元化,總共有二至五房,實用面積由447至3,928平方呎不等,當中又以三及四房大單位為主,切合不同規模的家庭需要。日出康城10期是由南豐集團與香港鐵路合作發展的分層屋苑,11期Villa Garda則是信和置業、嘉華國際及招商局置合作開發。

10期 LP1011期 LP11
2房單位2B座 2樓 C室

實用面績:512平方呎
售價:$914萬
(折實價:$726萬)
1A座10樓C單位

實用面績:448 呎
售價:$893.7萬
(折實價:$751萬)
3房單位1B座 27樓 B室
(3房(連套房)及儲物室)

實用面績:770平方呎
售價:$1,608萬
(折實價:$1,279萬)
1A座10樓B單位
(3房(連套房)及儲物室)

實用面績:721 呎
售價:$1453.8萬
(折實價:$1,221.2萬)
4房單位1A座 17樓 A室
(4房(連雙套房)及工作間連廁)

實用面績:1205平方呎
售價:$2,480萬
(折實價:$1,972萬)
/

同區樓盤價單比較

日出康城由港鐵公司策劃,各期由不同發展商興建。由於它興建於港鐵康城站及將軍澳車廠上蓋,所以以交通方便為優勢。另外它亦注重綜合發展,附近的商場、康樂和休閒場所越來越多,提升居民的生活質素,這亦是吸引投資者和想「上車」的市民的重要因素之一。同區還有一些樓齡較高的樓盤價單可供參考,例如天晉 海天晉 和 峻瀅 1期。

天晉 海天晉 位於 唐俊街28號,它總共有12座,提供628伙單位。住戶只需步行6分鐘就能到達將軍澳站,同樣十分方便。但與日出康城11期 Villa Garda 相比,它的入伙日期為2017年10月。它的條件跟日出康城差不多,是一個不錯的參考指標。

同區的另一屋苑 峻瀅 1期 座落於石角路8號,總共有6座,提供。但距離最近的康城站需要9分鐘路程,距離稍遠,而且相比另外2個,它的樓齡是最高的,約有7年,亦因此它的樓價最便宜。綜合種種因素,它比較適合不介意住舊樓、預算有限而又想享受豐富社區設施的人士。

天晉 海天晉
The Wings Ocean Wings
峻瀅 1期
The Beaumount Phase 1
2房單位7A座 低層 D室

實用面績:558 呎
售價:$1,180 萬
5座 低層 E室

實用面績:502 呎
售價:$790 萬
3房單位5座 高層 C室
(3房(連套房))

實用面績:670 呎
售價:$1,450 萬
3座 高層 H 室
(3房(連套房))

實用面績:693 呎
售價:$870 萬
4房單位1座 高層 C室
(4房(連套房))

實用面績:949 呎
售價:$2,300 萬
/
樓盤名稱日出康城第11期 Villa Garda I, II, III
地址康城路1號
地區將軍澳
單位數量1,880個
單位戶型未知
校網西貢區
管理公司港鐵優質物業管理
賣方嘉華、信置及招商局置地

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  • 該等素材只供參考。
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【柏瓏II 入票】錦上路西鐵站上蓋一定好?拆解價單、折扣、供款及入息要求、示範單位!


物業編號: FHP/S/YL/2022/GRANDMAYFAIR

樓盤資料

樓盤名稱柏瓏II GRAND MAYFAIR II
位置元朗錦河路29號
單位數目715個單位(1A期)
面積339呎 至 769呎
車位189個+604個(公眾車位)
校網74區校網
關鍵日期2024年10月10日
發展商信和+嘉華+中國海外

柏瓏I GRAND MAYFAIRI作為信和、嘉華和中國海外首項目,1A期提供715伙,全期將提供2200伙,將於明年年頭開賣,預計關鍵日期2024年10月10日,樓花期約30個月。

項目分4座,全期2200伙,現推1A座暫設設715伙,而戶型則以1 – 3房為主,主打1至2房,實用面積339至769平方呎。

柏瓏I主打四個主題的會所,早前已公佈用渡假風作主打的Lakeside Resort Living會所,設四大主題區域,花園園林及遊樂空間佔逾26萬平方呎。雙會所分別為「主會所GOLDEN PAVILION」及「健體會所VITALITY HOUSE」,提供超過3.7萬平方呎,以Wellness為主題,另有50米室外游泳池、3,000平方呎宴會空間、燒烤區、平台花園,以及親子水陸遊樂設施等。


柏瓏I不設4樓、13樓至14樓 、24樓及34樓,柏瓏I設715伙,天台為庇護層。

房型提供伙數實用面積
1房215伙350′-380′
兩房300伙470′-520′
兩房連儲物室10伙 540′-550′
三房單位連儲物室100伙 740′-780′

元朗錦上路站第一期發展項目第II期柏瓏已公佈第1價單,$625萬起。

可承造高成數按揭價單分佈:

180天即供
(16%折扣)
360天即供
(14.5%折扣)
建築期供款
(12%折扣)
折實$1,000萬以下
折實$1,001 – $1,200萬以下

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假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,以120天即供折扣4%,按揭利率2.5%供款30年計算,舊按保上會:

假設你為香港永久性居民,首次置業身份購入,以建築期供款無任何折扣,按揭利率2.5%供款30年計算,新按保以波叔plan上會:

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  1. Whatsapp 聯絡 Junto
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每個新盤代理佣金各有不同,一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低,例如凱滙只有1.7%;為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金,所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額,要待發展商公佈才能告知。

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180天供款360天供款建築期供款
付款方法臨訂 5%
臨訂後180天內95%
臨訂 5%
臨訂後180天內5%
臨訂後360天內90%
臨訂 5%
臨訂後180天內5%
收入伙紙後14天內 90%
折扣16%14.5%12%

A組 – 可優先揀樓

* 最少購買1間700呎以上3房
* 最多購買3間 1客3飛
* 買3房用哂30萬本票,再揀1房或2房,每間補10萬本票

B組
* 最少購買1個單位,最多2個單位
* 每人可入1票或2票

💡客人可同時入A組及B組

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錦上路站上蓋新盤柏瓏I的展銷廳設於尖沙咀中心,並已開放示範單位,其中一個參考第1期第3座8樓A5室搭建,並已經改動,實用面積474平方呎,兩房連開放式廚房間隔。

為免人群聚集,需要預約進入展銷廳。為保障各位參觀人士需掃「安心出行」、出示疫苗接種紀錄,以及以手機出示當天的快測陰性結果。

單位大門採用LOCKLY智能電子門鎖,而長方形設計的客飯廳外接露台,配以落地玻璃,有助自然光入屋、盡享錦上路美景。項目將露台及工作平台結合,實用面積達38平方呎,露台空間更好用。

廚廁方面,單位採用開放式廚房設計,附送德國品牌SIEMENS家電,如拉趟式抽油煙機、電磁爐、蒸焗爐、雪櫃及洗衣乾衣機。單位亦配備USB充電插座及Wi-Fi路由器。而浴室則設有智能鏡櫃。

官網:https://www.grandmayfair.hk


樓盤位新界 開價料化算

柏瓏 Grand Mayfair配套設施方面,項目將設有4個主題的住客會所。

柏瓏 Grand Mayfair位於錦上路,雖不及市區便利但勝在坐擁雙鐵優勢,傲踞港鐵錦上路站,食盡屯馬優勢!加上,政府未來發展北部都會區,社區升值潛力不俗。錦上路項目附近二手樓呎價只需1.3萬多元,料柏瓏 Grand Mayfair訂價不會太高。


交通尚算方便 要爭車位

項目坐落西鐵錦上路站,落樓即有地鐵,由錦上路站出發,最快34分鐘即到中環站。

同時在錦田公路及青朗公路多條小巴、巴士路線,往返港九新界多個地方。

相信車位數目,是駕車的住戶的著眼處,車位更是居住新界的重中之重,柏瓏I 715個單位,只提供189個車位,比例為3.7戶分一個;附近設有604個公眾車位,不過要與同區十數個屋苑共用,看來要看住戶運氣。


配套發展有潛力

生活配套方面,柏瓏I近西鐵線元朗站,附近有形點一期和二期,戲院、超市、購物中心應有盡有。現時在錦上路站附近有多間商舖及便利店,勉強夠用,要等未來發展。

區內擬建5個商業項目,包括酒店及商場,合共提供156.1萬平方呎樓面面積,其中錦上路站第2期項目亦會包括一個面積43.1萬平方呎的商場。

柏瓏I項目乘坐西鐵大約5分鐘可達西鐵線元朗站。

柏瓏升值潛力

該區未來會繼續發展,而北部都會區計劃提供住宅、商業、休閒、旅遊及基建用途等設施,是未來物業投資升值潛力最大的地區之一。

位於校網74區 村校較多

錦上路的校網劃屬74區校網,屬於元朗東。但該區村校較多,73校網或更為便利。而且73校網的南元朗官立小學的升中派位優異; 聯繫升中之選包括新界鄉議局元朗區中學及趙聿修紀念中學都屬地區名校英中。

74區小學校網列表

學校名稱學校類別自行分配學位學額
佛教榮茵學校男女50
基督教宣道會徐澤林紀念小學男女69
中華基督教會元朗真光小學男女39
鐘聲學校男女92
港澳信義會黃陳淑英紀念學校男女25
錦田公立蒙養學校男女13
光明英來學校男女91
八鄉中心小學男女25
聖公會聖約瑟小學男女30
惇裕學校男女25
通德學校男女14
元朗官立小學男女66
南元朗官立小學(73校網)男女63

信和承建 細極有限

近年信和新盤的實用面積,觀月‧樺峯最細單位有457方呎,凱匯333呎, Silversands有266方呎,未算納米樓。

信和集團熱門盤「凱滙」和「逸瓏灣8」的驗樓分數分別為97分與85分,驗樓成績不俗細項,柏瓏I的分數令人期待!

信和樓盤口碑好

信和旗下得獎屋苑:

囍逸:2019年「五星級屋苑」

逸瓏灣:2016年「五星級屋苑」

帝景灣:2017年「最佳質素屋苑」

一號九龍道:2020年「優秀屋苑獎」

囍滙第1期:2015年度「最佳質素屋苑」

御龍山第一及二A期:2018年「五星級屋苑」

信和會所設計有保證 升值有保障

信和集團以往的會所設計風格極豪華,應有盡有。

當中,火炭御龍山住客會所The Palazzo Derby,採用歐洲宮殿式設計,總面積達22萬呎,提供設施包括多用途運動場、健身室、園藝花園等。

另外,帝峯皇殿的會所同樣採用宮廷式設計,會所大型水池的外牆設LED大電視,有如水池歌劇院,住客可租用該處播放電影。相信柏瓏會所也不會令人失望。

信和集團旗下御龍山開售時入場價僅469萬,平均呎價$8,478元,但現時平均呎價接近翻倍達$1,5451元,可見新界盤不容小覤。

一手樓盤

THE YOHO HUB

元朗站上蓋大型住宅項目The YOHO Hub,位於元朗朗樂路1號,開價折實$762.3萬至$2,283.3萬元,首張價單折實呎價$23,383至$24,420元。

Wetland Seasons Bay 第2期

Wetland Seasons Bay 第2期座落於天水圍濕地公園路1號,採用低密度設計,樓盤共設有七種戶型,涵蓋開放式至四房,適合一些家庭首置或換樓。景觀方面,附近有濕地公園但同時存在蚊患問題。項目由新地發展,折實折實平均呎價14,708元。

#LYOS

位於洪水橋及厦村洪元路2號的#LYOS適合一些預算有限的單身貴族及新婚上車一族居住,最細單位為202平方呎,折實呎價由13,783元至18,446元。#LYOS單位不設露台,這種設計使室內空間更見使,且位於洪水橋位置,望洪福邨樓景,著重私隱度的買家需要留意。#LYOS的1房單位有坐向選擇,可選正南或望內園景,但新界盤無風景略微可惜。

二手樓盤比較

該區的二手樓盤頗多,例如YOHO HUB、朗城匯、GRAND YOHO、尚悅.嶺、溱柏:

樓盤平均二手造價特色
YOHO HUB21,500元/呎– 新鴻基地產旗下項目
– 提供1房至4房
朗城匯19,474元/呎– 樓底高
– 房型:1至3房
GRAND YOHO16,928元/呎– 景觀有保障,[最佳園林大獎]
– 主打元朗最大私人會所
尚悅.嶺17,692元/呎– 景觀有保障,戶戶開揚山景
– 單位設特高樓底
溱柏11,873元/呎– 中密度住宅
– 地區偏遠

樓盤資訊一覽

預計關鍵日期2024年10月10日
地址元朗錦河路29號
官方網頁https://www.grandmayfair.hk/zh-hk/gm2/
地區元朗
校網74 校網
單位數量715伙
發展商信和+嘉華+中國海外

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【MONACO MARINE呎價$2.3萬起入唔入票好?】鄰近屯馬線啟德站,拆解價單、折扣、供款及入息要求、平面圖、示範單位!


物業編號: FHP/S/K9/2022/MONACOMARINE

樓盤資料

樓盤名稱Monaco Marine
位置沐泰街10號
單位數目559個單位
面積324-1,708呎
車位
校網34區校網
關鍵日期2023年3月15日
發展商會德豐

MONACO ONE第2期命名為MONACO MARINE,作為會德豐啟德城中心最後一期項目,提供559伙,將於明年年頭開賣,預計關鍵日期2023年3月15日。

項目分高低共6座,2棟高座設453伙,4棟低座設106伙,而戶型則以1 – 3房為主,主打2至3房,面積約320 – 710平方呎;另設2伙天際特色,面積約1500-1700平方呎。

上次Monaco One以F1方程式賽車作主題,今次第2期Monaco Marine鄰近海景,則以遊艇為主題。會所佔地37000平方呎,合計戶外面積達67000平方呎。將供2期共用。


MONACO MARINE不設4樓、13樓至14樓 、24樓及34樓,MONACO MARINE設559伙,天台為庇護層。

房型提供伙數實用面積
1房91伙326′ – 357′
兩房240伙435′ – 462′
兩房連儲物室30伙 525′
三房30伙 574′
三房單位連儲物室30伙 616′ – 623′
三房單位,一套廁連儲物室30伙 713′
特色單位 2伙 1,570′ – 1,708′
低座106伙 314′ – 768′


MONACO MARINE剛公佈價單,推售112伙全為一房至三房單位,呎數由324 – 1,708呎。預計明日開始接受入票,估計下星期中約4月20日截票,下星期六4月23日開賣。

今次開價折實$796.4萬 – $1,699.5萬元,折實呎價$23,491 – $27,338元,平均呎價為$24,833。最平為1A座3樓B室 326呎1房開放式廚房間格,折實價錢$796.4萬,呎價$23,491。

值得留意是,若買家曾入票同區同系MONACO、GRANDE MONACO或MONACO ONE,可選用120天即供付款計劃,同樣享12%折扣,成交期多30天。

可承造高成數按揭價單分佈:

90天即供
(12%折扣)
120天即供
(12%折扣)
建築期供款
(9.5%折扣)
折實$1,000萬以下25 伙25 伙25 伙
折實$1,001 – $1,200萬以下63 伙63 伙63 伙

參看Monaco Marine同區二手樓價對比 >


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  • 每申請需連同1張本票
  • A組客人至少購買1間2房梗廚或以上
  • B組客人無相關限制
  • 可以同時入AB組

    請每名申請人需準備:
  • 兩張5萬元本票,枱頭為發展商指定之律師樓 高李業律師行
  • 身份證副本
  • 英文聯絡地址、電話、電郵資料如為公司名義入票,則需公司名稱、商業登記證號碼及董事資料
  • 亦可信用咭入票,只會hold limit
    入票接受支票入飛,但㨂樓一定要見本票(換本票)

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MONACO MARINE的示範單位為於九龍尖沙咀港威商場2座10樓,開放時間為上午11時至晚上8時;因應疫情關係,是次單位示範更設24小時360度的單位網上示範,方便且隨時。

為免人群聚集,發展商每日提供7個時段供公眾預約,每個時段人數上限為80人。所有人進入展銷廳前,需掃「安心出行」、出示疫苗接種紀錄,以及以手機出示當天的快測陰性結果,保障各位參觀人士。

項目以1A座28樓A室為藍本的無改動示範單位,實用面積為713方呎。廚房屬「梗廚」,呈L型工作枱,並設有對流窗;梗廚,附送Miele及Siemens名牌電器及爐具,廚房設計帶遊艇元素。

客廳旁設有落地大窗外連露台,空氣流通,但要留意未來啟德發展項目多,露台雖採光度充足,但同時工程灰塵以及嘈音不少,買家需要留意。

官網:https://www.monacomarine.hk/tc/


樓盤面海景 樓底高

MONACO MARINE為MONACO ONE發展項目第2期,並與集團旗下毗鄰項目MONACO及GRAND MONACO名字呼應,裝修設計帶有摩納哥渡假風。而項目可享三類不同景觀,包括維港海景、啟德河景以及雙池景。

MONACO MARINE由1棟高座住宅大樓,及4幢低座大樓組成,合共提供559伙,實用面積介乎約324至1,709平方呎,間隔涵蓋1至3房,樓底高近三米,做輕複式無難度!


交通發展需時

項目坐落啟德沐泰街10號,鄰近港鐵屯馬綫啟德站,步行約7分鐘,暫時也沒有瓦遮頭接駁。但屯馬綫餘下路段已全綫通車;之後沙中綫通車,屆時從啟德站到金鐘站約12分鐘車程。

因地鐵未完全開通,住戶暫時只能在附近啟晴邨搭巴士或專線小巴路線,到達於港九新界等多處地方。

相信車位數目,是駕車的住戶的著眼處,Monaco一期399個單位,只提供110個車位,比例為3.6戶分一個;對比同區已開售的樓盤「嘉峯匯」的8.6戶分一個車位,相信日後會德豐旗下Monaco二期Monaco Marine的比例分配數目不俗。


配套發展有潛力

生活配套方面,MONACO旗下暫無商場,但區內有煥然壹居設的商鋪,附近啟德一號、啟晴邨及德朗邨亦分別設有商場、街市等日常所需。

區內啟德城中心擬建多個地標商廈,如預計今年開幕的崇光百貨(SOGO)與AIRSIDE,一幢47層高的綜合大樓。崇光百貨(SOGO)佔地逾100萬平方呎,而AIRSIDE,則提供總面積達120萬平方呎的甲級寫字樓及連接地下購物街的70萬平方呎多層購物商場。

MONACO項目步行大約3至8分鐘可達興建中的啟體育園、AIRSIDE及崇光百貨,啟城中心項目。

MONACO升值潛力

該區未來會繼續發展,而「啟德發展計劃」提供住宅、商業、休閒、旅遊及基建用途等設施,政府未來五年規模遠超越九龍站和環球貿易廣場商貿區,是未來物業投資升值潛力最大的地區之一。

位於校網34區 名校林立

啟德區的校網劃屬34區校網,屬於傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。

34區小學校網列表

學校名稱學校類別資助類別自行分配學位學額
保良局何壽南小學男女資助75
九龍靈光小學男女資助25
農圃道官立小學男女官立50
馬頭涌官立小學男女官立63
聖公會聖十架小學男女資助63
陳瑞祺(喇沙)小學男女資助75
聖公會牧愛小學男女資助38
協恩中學附屬小學資助45
聖公會聖匠小學男女資助38
合一堂學校男女資助50
基督教香港信義會紅磡信義學校男女資助25
九龍婦女福利會李炳紀念學校男女資助25
天主教領島學校男女資助50
獻主會小學男女資助63
聖羅撒學校資助60
中華基督教會灣仔堂基道小學(九龍城)男女資助38
獻主會聖馬善樂小學男女資助38

會德豐樓盤優勢多 具投資潛力

MONACO MARINE同樣出自會德豐之手,其中同屬會德豐旗下的同區Oasis Kai Tak錄成交呎價達36,200元,同為會德豐承建,相信是次的MONACO MARINE亦能獲得不俗的驗樓分數,具投資潛力。

會德豐的「OASIS KAI TAK」驗樓分數為97分,屬同區樓盤之首。在十五個驗樓細項,批盪、鋪磚、門、欄杆、浴室櫃、廚櫃、假天花、家電等十個項目,全數取得滿分,成為首個登九字啟德新盤。MONACO MARINE分數令人期待!

同區樓盤驗數分數

啟德一號:83分

嘉匯:85分

龍譽:57分

天寰:75分

一手樓盤

MONACO ONE

第1期MONACO ONE21年11月開價折實$756.8萬至$1605.4萬元,首張價單折實呎價$21,671至$24,759元。以同樣今年開賣的GRANDE MONACO(MONACO第2期)參考,折實呎價由21,829至25,280元,MONACO ONE為略低開價。

Grande Monaco

啟德Monaco第二期Grande Monaco座落於啟德沐泰街12號,採用低密度設計,樓盤超過4成為3房以上的大單位,超過4成為2房單位,適合一些家庭首置或換樓。但景觀方面,四周都會被啟德重重樓盤所包圍,稍微可惜。放盤呎價約27,456至34,040元/呎。

The Henley I

位於啟德沐泰街7號的The Henley I適合一些預算有限的單身貴族及新婚上車一族居住,最細單位為186平方呎。跟啟德其他私樓最大分別之一是採用嵌入式露台,這種設計有助保障用戶的私隱度,且位於沐泰街的單邊位置,景觀較為開陽。惟窗戶配合大廈外型呈弧形設計,每個單位亦只提供開放式廚房,且基礎配置有衣帽間,若不喜這些設計,在裝修或傢俬擺放上會較為花功夫。開價也是全區最高,放盤呎價約25,906至37,909元/呎。

啟德的二手樓盤頗多,例如啟德一號、天寰、嘉匯、OASIS KAI TAK及龍譽等。Junto為你整合了各二手樓盤的價格及特色:

樓盤平均二手造價特色
啟德一號21,620元/呎– 「港人港地」項目
– 適合家庭客
天寰23,070元/呎– 樓景為主
– 房型:開放式至4房
嘉匯21,833元/呎– 景觀有保障,能望海
– 主打細戶
OASIS KAI TAK23,278元/呎– 景觀有保障,能望海
– 單位設特高樓底
龍譽24,182元/呎– 樓景為主
– 價錢較貴

樓盤資訊一覽

預計關鍵日期2023年3月15日
地址啟德沐泰街10號
官方網頁https://www.monacomarine.hk/
地區啟德
校網34 校網
單位數量559伙
發展商會德豐

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買樓花小心回佣陷阱: 【一手樓回佣】小心貪字得個貧,新盤回贈陷阱逐個捉




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一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
  • 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網取得,其準確性及真實性以官方紀錄為準,Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及/或真實性作岀任何承諾及保證,亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
  • 該等素材只供參考。
  • 在籌備該等素材時,雖已作出合理謹慎措施,但本公司及/或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性,或該等素材適合某特定用途,作出任何形式的陳述或保證(不論是明示或隱含的),亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及/或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容,閣下需自行向賣方/一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
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認購新盤,Junto教你「智識」買樓 買樓從未如此透明清晰

Junto成立背景

置業上車安居樂業,可能是人生大事之一。置業的種種流程及注意事項,當中的細節條款可能也曾令業主們頭痛。

有一日,3位80後聚首一堂,談到曾因置業而頭痛的買樓經歷以及辛酸的點滴。他們開始幻想,如果能時光倒流,有人樂意跟買家分享分析買樓的全面資訊,將艱澀難明的術語及看似煩瑣置業流程,化繁為簡,令條款透明化,讓客戶知多啲,由「智識」主導購買決定,與客戶同步同心,若有如此服務,會是怎樣的體驗? 


教客戶「智識」買樓
業務以新盤為主

三位80後的故事充滿前瞻性,這團火推動他們一步步將理想化為行動,於今年5月開始營運Junto,並獲取地產代理牌照C-088795,受地產代理監管局監管。

Junto一字語帶雙關,原文為西班牙語,語意為「夥伴」,寓意與客戶在上車路上同心同行。而Junto的廣東話諧音為「磚頭」,即係有瓦遮頭,意思清晰直接。Junto的雙重語意,同時反映經營者的睿智。

Junto深入淺出,持續分享及教育顧客各種上車知識。

Junto由Frank、Kate夥拍IT拍檔所創立,現時業務以協助客戶購買新盤為主。Frank為金融才俊,大學畢業後隨即加入摩根士丹利工作,其後於不同金融公司擔任管理層 。憑藉十多年豐富的金融管理經驗,Frank亦獲邀為香港中文大學的兼職講師。而Kate則從事FinTech金融科技行業, 以往曾於MoneyHero及YouTrip擔任資深設計及顧客產品體驗方面等工作。

現時Frank主要負責Junto的業務發展,與各方洽談合作計劃,建立長遠合作夥伴關係。而Kate主要負責網頁設計及客戶體驗流程的設計 ,以其強項用心感受,體會客戶各種置業的疑難雜症,並教育客戶各項買樓冷熱知識、流程及行內術語。從公司網頁可見,Junto以精簡易明、易於客戶吸收的資訊,全面提高客戶的「智識」,及業界的透明度。


絕不hard sell推銷

兩位創辦人Frank及Kate於公司運作上的定位大不同,卻有著相同理念,與客戶站同一陣線,真實分析新盤資訊的優點缺點,不會只賣花讚花香,更不會給予客戶購買的壓力。

Junto讓客人主導,自由選擇是否接收資訊。

Junto深深理解客戶的兩難處境,一方面需要專人跟進買樓個案,提高交易可靠度 ; 另一方面,客戶卻因一般代理的推銷手法而卻步,不願意主動聯絡代理諮詢,深怕帶來後續被推銷的煩惱。Junto刻意跳出傳統框框,承諾絕不call 客hard sell推銷,讓客戶買樓成為knowledgeable、manageable及enjoyable 的事。


客戶零成本
Junto盈利何來?

由新盤入票到完成交易,Junto不會收取客戶任何的費用,其收入來源完全來自各大發展商給予的銷售獎金。

Junto樓價回贈計算例子,以成交價$1000萬新盤,發展商提供2.5%佣金計算,顧客可獲 $1,000萬 × 2.5% × 80% 之樓價回贈,即 $20萬金額 ,大大減輕買家的上車負擔。

Junto承諾只收取當中的2成佣金作公司營運成本,其餘8成佣金Junto會以佣金回贈形式回贈客戶,絕不另行扣除任何手續費,為客戶省回十幾萬以至數十萬元開支。Junto更會與客戶簽訂具法律效力的回贈文件,確保客戶能收取足數回贈,増加客戶信心,真心從客戶角度出發,真正做到站在客戶的一邊。


智」省成本

地產代理業界一向競爭激烈,Junto只收取發展商獎金的2成,如何維持公司日常營運及發展? Kate笑說,Junto以「智」省成本作業務優勢。

Junto 位於銅鑼灣的樓上舖。

香港租金成本以高昂見稱,走在街上你大概不會見到Junto地舗的蹤跡,也沒有多重的人事架構成本。取而代之,他們主要透過online marketing 吸納客源,並「智」選位於銅鑼灣租金較相宜的樓上舖,作辦公室處理文書。而一般與客戶主要以WhatsApp溝通,即使需要面見如參觀示範單位等,亦不需在辦公室進行。

Junto亦以高效靈活的Flat organization扁平組織作營運架構 ,鼓勵員工表達意見,讓所有員工均可直接參與公司決策,為的是讓客戶擁有最佳的買樓上車體驗。種種的突破,讓Junto團隊專注於線上線下為客戶提供優質服務,以省下來的成本回饋用家。


超越傳統AI 
人工「雙智能」客服 

Junto創意理念處處可見,已推出的人工「雙智能」客服 ,提供融合真人回覆的WhatsApp專員,與AI人工智能支援的諮詢服務。人工「雙智能」客服超越傳統之處 ,除了能自動化處理解答顧客的常見問題外,有別於傳統冰冷的機械式回話,仍然保留人性化優點,能細心聆聽每一位客戶的心聲,以同理心度身訂造,排解客戶的種種疑難,帶出不一樣的窩心服務體驗。

資訊接收由客戶主導,大大提高互動性之餘,內容更切合真實需要。

而AI人工智能客服亦不會一次過推一大堆資訊給客戶,而是由客戶主導,根據個別需要按下預設問題了解更多,互動性大大提高,所得資訊更切合真實需要,不怕被海量資訊填滿腦袋。


放眼未來,
口碑及用戶體驗重於一切

Junto由今年5月份開始營運至今,已成為多名客戶的上車夥伴,為他們認購樓花,於置業路上與他們同心同行。而Junto亦快將收支平衡,作為一家Startup公司,能於短時間內獲得客戶們的信任實屬難得。

談到Junto將來的發展,Frank及Kate的目光遠大。他們認為經營一門生意,建立信譽及口碑最重要,切忌只重視眼前的一、兩單生意。他們相信憑藉正面的經營心態及操守,默默努力付出用心為客,說到做到以客為本,自然能建立好公司口碑及相熟的客戶群,客戶一傳十、十傳百,有麘自然香,並冀盼Junto成為業界的一道清泉。

傳媒聯絡人

Kadas Shek
Marketing Manager
media@junto.hk | +852 9809 5597

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