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【迎接通關效應】啟德海灣主打2房，分析價單、平面圖、環境配套！

物業編號: FHP/S/K9/2023/KTMARINA

啟德海灣 KT Marina 位於啟德跑道區Park Peninsula海灣半島，分2期發展提供共2,138伙，第1期將搶先推出涉1,017伙，戶型由1房 – 3房，2房佔最多。

項目地皮為啟德第4A區1號住宅地，於2019年7月以約$127.4億賣出，以可建樓面約$107萬/呎計算，每呎樓面地價約$11,842。同樣向內海，估計開價與上年開賣嘅MIAMI QUAY相若，即呎價$22,000左右。

啟德跑道區位置臨海，承豐路雙數號碼就可遠眺維港景，單數就向内港；留意啟德海灣跟MIAMI QUAY單位主要向內海景，即使面向維港之後亦有可能會被前方其他項目遮擋。

若心儀維港景，可找Junto專員預先評估招標放賣的澐璟 Pano Harbour （承富里2號，4C1地皮) 價錢，或等待承豐路18號(4A2地皮) 項目開價，若非啓德跑道區，亦可考慮鄰近一手單位如MONACO MARINE、維港1號、尚．珒溋及 The Henley 。

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使用Junto登記認購啟德海灣 KT Marina，無需於登記處排隊入紙申請，極速網上辦妥，過程方便快捷，承諾至抵8成佣金回贈，金額可達2%以上，幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

Junto有別於一般的代理，佣金回贈細節白清寫楚簡潔易明，無多層人事架構批核程序，寫明8成至抵佣金回贈絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」，等你確認所有條款，先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。

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填寫及簽定Junto回贈確認書
Junto聯絡並確認你的身份，為你進行入票
抽籤結果公佈後，Junto分析中籤號碼的楝樓成數，與及建議㨂樓策略。

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對Junto回贈有疑問嗎？

當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵，Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。

發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。

如果你鍾情啓德新盤，仍可考慮 恒基兆業的 The Henley I，會德豐承建的 MONACO ONE 及 MONACO MARINE，萬科 VAU Residence 與及協成行的芳菲，或以Junto新盤篩選查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

平面圖

尚未公佈。

示範單位

尚未公佈。

區內環境配套

交通主要靠地鐵站

港鐵啟德站貫通整個新界東西及九龍的屯馬線全線，當六號幹線竣工後，更可直達西九高鐵站。然而整個跑道區版圖共達320公頃之大，由跑道區步行到啟德站需經過重重障礙，前往需時約十餘分鐘，居民或需駁小巴或巴士到地鐵站會較為方便。陸路方面，區內提供巴士路線穿梭九龍城至啟德郵輪碼頭，惟交通工具的選擇比較少，市民出門前應多花時間做好交通規劃。至於水路，未來啟德跑道公園碼頭設有水上的士接駁維港兩旁，可達紅磡、尖沙咀及中環等區。

休閒娛樂設施頗多

MIAMI QUAY將成為全港運動新地標。位置相當優越，靠近水上活動中心，兼被國際頂級體育建設包圍，住戶可近距離欣賞划艇、滑水、龍舟等盛事。

整個啟德共有100公頃休憩用地，包括啟德郵輪碼頭公園、跑道公園及全港最大的都會公園，而樓盤附近亦開放空中花園，供市民休憩。區內並連接啟德體育園 (預計於2023年竣工)、九龍灣單車公園及九龍灣運動場等供公眾使用。

購物有多項選擇

啟德跑道區由9大發展商合作發展，現已命名為Park Peninsula，祈打造成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的綜合多元化地段。規劃將集合三個全港之最：全港最長「地下購物街」、全港最大百貨「雙子塔 SOGO」及全港最大戶外多用途場地「啟德體育園」。

啟德跑道區新盤除了MIAMI QUAY還有維港1號，其他供應將陸續出現，一有update Junto將在此更新。

除此以外，其位置鄰近啟晴邨及德朗邨，設有商場、食肆、冷氣街市、便利店及日常用品連鎖店。同時附近亦設有譽港灣基座商場，以及東九龍各大商場，如Mega Box、APM、德福商場等可供民眾購物。而政府正計劃興建一道全長1,500米，橫跨九龍城、啟德至新蒲崗的地下購物街；南豐集團的Airside內的購物商場計劃在2022年落成，跟項目商場部分連接的一段地下街亦有機會同期建成，屆時會為市民帶來嶄新的消閒體驗。

具優質校網

維港一號樓盤屬傳統34校網，具有許多優質小學，如陳瑞祺(喇沙)小學、馬頭涌官立小學及協恩中學附屬小學等；中學校網則屬於九龍城區，而九龍城區更有許多首屈一指的Band 1中學，包括華英中學、喇沙書院、協恩中學及拔萃男書院等16間傳統名校。家長固然無需擔心學校的質素，但惟啟德新樓盤相繼落成，區內人數將會增加，預計對這些學額的需求將大增，競爭會較激烈。

與同區樓盤比較

同區樓盤驗數分數

啟德一號：83分

嘉匯：85分

龍譽：57分

天寰：75分

一手樓盤

MONACO MARINE

MONACO MARINE 涵蓋一房至三房單位，呎數由324 – 1,708呎。今年6月首張價單開價折實$796.4萬 – $1,699.5萬元，折實呎價$23,491 – $27,338元，平均呎價為$24,833。雖然MONACO MARINE距關鍵日期仍需約半年，不過海景單位呎價比The Henley現樓低。

MONACO ONE

第1期MONACO ONE21年11月開價折實$756.8萬至$1605.4萬元，首張價單折實呎價$21,671至$24,759元。以同樣今年開賣的GRANDE MONACO（MONACO第2期）參考，折實呎價由21,829至25,280元，MONACO ONE為略低開價。

The Henley I

位於啟德沐泰街7號的The Henley I適合一些預算有限的單身貴族及新婚上車一族居住，最細單位為186平方呎。跟啟德其他私樓最大分別之一是採用嵌入式露台，這種設計有助保障用戶的私隱度，且位於沐泰街的單邊位置，景觀較為開陽。惟窗戶配合大廈外型呈弧形設計，每個單位亦只提供開放式廚房，且基礎配置有衣帽間，若不喜這些設計，在裝修或傢俬擺放上會較為花功夫。開價也是全區最高，放盤呎價約25,906至37,909元/呎。

二手樓盤

啟德的二手樓盤頗多，例如啟德一號、天寰、嘉匯、OASIS KAI TAK及龍譽等。Junto為你整合了各二手樓盤的價格及特色：

樓盤	平均二手造價	特色
啟德一號	21,620元/呎	- 「港人港地」項目 - 適合家庭客
天寰	23,070元/呎	- 樓景為主 - 房型：開放式至4房
嘉匯	21,833元/呎	- 景觀有保障，能望海 - 主打細戶
OASIS KAI TAK	23,278元/呎	- 景觀有保障，能望海 - 單位設特高樓底
龍譽	24,182元/呎	- 樓景為主 - 價錢較貴

樓盤資訊一覽

關鍵日期	未知
地址	承豐道15號 15 Shing Fung Road
地區	九龍東｜啟德
樓宇	2座
單位數量	2,138個
戶型	開放式 - 3房
發展商	會德豐、嘉華國際及中海外

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一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk

上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及／或一手住宅物業銷售資訊網取得，其準確性及真實性以官方紀錄為準，Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及／或真實性作岀任何承諾及保證，亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
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顛覆業界慣常，Junto教你「智識」買樓

Junto顛覆業界的初衷

置業上車安居樂業，可能是人生大事之一。然而，置業的種種流程及注意事項，當中的細節條款可能曾令業主們頭痛。

有一日，3位80後聚首一堂，談及曾因置業而頭痛的買樓經歷以及辛酸的點滴。他們開始幻想，如果能時光倒流，有人樂意跟買家分享分析買樓的全面資訊，將艱澀難明的術語及看似煩瑣置業流程，化繁為簡，令條款透明化，讓客戶知多點，由「智識」主導購買決定，與客戶同步同心，若有如此服務，會是怎樣的體驗?

跳脫地產業常識
教客戶「智識」認購新盤

三位80後的故事充滿前瞻性，這團火推動他們一步步將理想化為行動，於2021年5月開始營運Junto，並獲取地產代理牌照C-088795，受地產代理監管局監管。

Junto一字語帶雙關，原文為西班牙語，語意為「夥伴」，寓意與客戶在上車路上同心同行。而Junto的廣東話諧音為「磚頭」，即係有「瓦遮頭」，意思清晰直接。Junto的雙重語意，同時反映經營者的睿智。

Junto非一般地產代理，扭轉業界慣例，叛逆基因源自創辦人並非傳統地產行業出身，立志以自身經驗跳脫地產業的常識。Junto是由Frank、Kate夥拍IT拍檔所創立，Frank為金融才俊，大學畢業後隨即加入摩根士丹利工作，其後於不同金融公司擔任管理層，擁有十多年豐富的金融管理經驗，同時獲邀為香港中文大學的兼職講師。而Kate則從事用戶體驗設計師多年，曾為潮牌Casetify、FinTech公司MoneyHero及YouTrip等以設計思維審視產品問題，透過創新帶動業務增長。

現時Frank主要負責Junto的業務發展，與各方洽談合作計劃，尋找合適夥伴並協力發展。而Kate主要負責網頁設計及客戶體驗流程的設計，以其強項用心感受、體會客戶各種置業的疑難雜症，並教育客戶各項買樓冷熱知識、流程及行內術語。三位創辦人創立的Junto，開創了獨特的地產代理模式，為客人角度出發，以精簡易明、易於客戶吸收的資訊，全面提高客戶的「智識」，及業界的透明度。而現時業務以協助客戶購買新盤為切入點，其後或會再發展其他地產相關服務。

真正客人主導，否定hard sell慣常

Junto創辦人的理念，是希望跳出傳統代理公司固有銷售模式。皆因地產業界歷史悠久，促成交易的模式慣常地站在發展商角度，用強硬推銷手法說服準買家以促成交易賺取佣金。而Junto與客戶站於同一陣線，真實分析新盤資訊的優點缺點，不會只賣花讚花香，更不會給予客戶購買的壓力，望打破世俗對地產代理的認知。

Junto主要服務對象為新一代的準買家，他們傾向自行做資料蒐集，經多種來源fact check資訊，再自行決策。Junto深深理解客戶的兩難處境，一方面需要專人跟進買樓個案，提高交易可靠度 ; 另一方面，客戶卻因一般代理的推銷手法而卻步，不願意主動聯絡代理諮詢，深怕帶來後續被推銷的煩惱。

Junto刻意跳出傳統框框，承諾絕不主動聯絡客人hard sell，接收資訊自主決定，愉快輕鬆地互動聊天，讓客戶買樓成為knowledgeable、manageable及enjoyable 的事。

以客為先，由根本改變營運制度

一般地產代理行以個人代理方式一對一服務客人，芸芸代理數萬人，網上又沒一套平台讓顧客進行評價，作為客人無從查證該代理服務質素，變相每一次選用代理都在賭博。

為維持服務質素，Junto改變行規以團隊行事而非個人責任制，希望給予客人更大保障。Junto以團隊模式跟進每一單交易，眾人為每個買賣細節把關，全力支援客人所需。並在每次交易完成後均詢問客人意見，期望能不斷改進服務質素，提升客戶體驗。

提高透明度，一齊清清楚楚

Junto以改變地產代理生態為理念去執行，希望將樓盤交易條款透明化，給予客人最大保障。由新盤入票到完成交易，Junto用資訊圖表（Infographic）圖像化為客人解析整個認購流程及相關時間表，讓他們做好心理準備。

同時我們專員為各準買家審視財務狀況，個人化建議客戶上車方案，以最清晰直接的方法解說種種認購開支，避免開心置業變成痛苦開始的可能性。

Junto 專員為客人講解NOVO LAND價單優惠，分析如何上會最著數，讓客戶慳錢慳時間。

更重要的是，Junto站在客戶的一邊。為確保客戶利益，我們以極透明化方式讓客戶先預覽後簽訂具法律效力的回贈文件，才讓客戶決定是否選用我們的服務，將主導權交予客戶，真心從客戶角度出發。

跳出框框，「智」省成本

地產代理業界一向競爭激烈，疫情下創業更加識變通，Junto以「智」省成本作業務優勢來維持公司日常營運及發展。

香港租金成本以高昂見稱，比起需租旺舖吸客，以及要兼顧二手租務等傳統代理公司；Junto無需地鋪，亦無多重的人事架構成本。

Junto與時並進，透過網上營銷吸納潛在客源，並「智」選位於銅鑼灣租金較相宜的樓上舖，作辦公室處理文書。而一般與客戶主要以WhatsApp溝通，即使需要面見如參觀示範單位等，亦不需在辦公室進行。

Junto亦以高效靈活的扁平組織（Flat organization）作營運架構，鼓勵員工表達意見，讓所有員工均可直接參與公司決策，為的是變化迅速的市場環境，讓客戶擁有合時最佳的買樓上車體驗。種種的突破，讓Junto團隊專注於線上線下為客戶提供優質服務，以省下來的成本回饋用家。

超越傳統AI
人工「雙智能」客服

Junto創意理念處處可見，已推出的人工「雙智能」客服，提供融合真人回覆的WhatsApp專員，與AI人工智能支援的諮詢服務。人工「雙智能」客服超越傳統之處，除了能自動化處理解答顧客的常見問題外，有別於傳統冰冷的機械式回話，仍然保留人性化優點，能細心聆聽每一位客戶的心聲，以同理心度身訂造，排解客戶的種種疑難，帶出不一樣的窩心服務體驗。

而AI人工智能客服亦不會一次過推一大堆資訊給客戶，而是由客戶主導，根據個別需要按下預設問題了解更多，互動性大大提高，所得資訊更切合真實需要，不怕被海量資訊填滿腦袋。

未來業務部署，著眼變革與創新

要挑戰已被定型的地產業界，科技為創新打開機會。為了更快更準確地掌握客戶需求，Junto採用大數據預測顧客喜好及需要。Junto透過社群聆聽（Social Listening）蒐集並追蹤市場上買家關注的即時地產資訊，以及搜尋引擎優化(SEO)，為習慣透過網上查證的客戶準備解答當刻置業疑問的文章內容。同時查看網站文章的點擊率，以及觀察社交媒體上宣傳文章的反應，深入瞭解用戶的核心需求，以推出適合的商品和服務，務求令整個買賣過程變得更流暢。

Junto亦在探索區塊鏈(Blockchain)技術的可行性，希望透過這個點對點網絡系統，令客戶能夠查詢最新交易資料，為顧客及業界帶來既可靠又便捷的應用方案。

此外，Junto推出獨家的按揭計算機，幫助客人計算一手樓上車成本，以及計算哪種優惠方案及付款方法最為切合他們狀況。有別於傳統按揭計算機會包括二手樓不同，Junto的按揭計算機只計算開發中的新樓不同優惠方案的折扣、印花稅、額外回贈等，再清晰呈現不同方案的折實後淨樓價，讓客人能即時比較哪種方案最划算。

放眼未來，
口碑及用戶體驗重於一切

Junto由21年5月份開始營運至今，已成為眾多客戶的上車夥伴，為他們認購樓花，於置業路上與他們同心同行。而Junto已收支平衡，作為一家Startup公司，能於短時間內獲得客戶們的信任實屬難得。

談到Junto將來的發展，Frank及Kate的目光遠大。他們認為經營一門生意，建立信譽及口碑最重要，切忌只重視眼前的一、兩單生意。他們相信憑藉正面的經營心態及操守，默默努力付出用心為客，說到做到以客為本，自然能建立好公司口碑及相熟的客戶群，客戶一傳十、十傳百，有麘自然香，並冀盼Junto成為業界的一道清泉。

傳媒聯絡人

Kadas Shek
Marketing Manager
media@junto.hk | +852 9809 5597

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【銷售押後】白石角站University Hill主打2房，拆解平面圖、價單、折扣、供款及入息要求、示範單位！

物業編號: FHP/S/TP/2023/UNIVERSITYHILL

樓盤資料

樓盤名稱	白石角University Hill
位置	大埔白石角優景里
單位數目	607伙
面積	230至770方呎
車位	–
校網	84區校網
關鍵日期	2024年6月
發展商	新鴻基地產

各期數單位分佈如下：

期數	提供伙數
第一期 Silicon Hill Greenwood 翠景閣	576伙
第二期 University Hill	607伙
第三期	688伙

SILICON HILL分三期發展，每座樓層高12層，合共提供1,871伙，第一期由5座12層高的低密度住宅大樓組成，提供576伙，預計2023年11月落成。而第2A期Univeristy Hill，提供607伙，戶型涵蓋開放式 – 3房，主打2房佔標準戶逾半，另佔15%特色戶。

平面圖

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價單分析

University Hill 價單尚未公佈，新地宣佈會參考1期 Silicon Hill定價，以下為1期首張價單各戶型最平樓價分佈，估計2期會因開關後市況有所調整：

戶型	呎數	折實售價（60天即供 17.5%折扣計算）
1房開廚 1座1樓B2室	285 呎	$5,492,800 (呎價$19,273)
2房開廚 3座1樓B2室	405 呎	$6,880,000 (呎價$16,988)
3房開廚 3座2樓B5室	531 呎	$9,086,000 (呎價$17,111)
3房套連儲物房 1座2樓B1室	770 呎	$12,696,000 (呎價$16,488)

參看其他新盤及二手樓價對比 >

認購方法

尚未公佈。

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如果你首期有限，正尋找600萬以下上車新盤，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。或考慮宏安地產承建的青衣納米海景薈藍 The Met Azure、建灝地產的屯馬線一房單位上嵐 SkyeHi ，帝國集團與香港小輪合作之屯門帝御．嵐天 Skypoint Royale及帝御．星濤 Starfront Royale。

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延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？

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示範單位

尚未公佈。

樓盤是否值得投資？

雙子式設計17萬呎會所

會所Club Silicon供整個項目的住戶使用，連戶外綠化園林佔地逾17萬方呎，分「North Wing」及「South Wing」南北兩翼而建，劃分7大主題區域，設施包括室內及室外泳池、戶外園林花園「Starlight Garden」瑜伽草坪、緩跑徑、多用途室內籃球場、24小時健身室及攀石競技場等逾40項設施。

樓盤位新界有升值潛力

白石角University Hill主打低密度住宅，預料普遍單位視野開揚，部份向東北單位或可享有海景，飽覽吐露港。

白石角University Hill位於優景里，雖不及市區便利但未來有白石角站，有升幅潛力。加上，政府未來發展北部都會區，白石角鄰近項目或有升值潛力。

交通有發展但車位少

白石角University Hill項目鄰近擬建的港鐵白石角站，屆時樓盤必定大有升幅潛力。現時，白石角有900號巴士可直到中環，約50分鐘到中環，省卻轉車時間。

同時，創新路沿線有多條巴士及專線小巴路線，來往大學及沙田站鐵路站、新城市廣場、港鐵九龍灣站、觀塘碼頭、機場等多個地方。

相信車位數目，是駕車的住戶的著眼處，車位更是居住新界的重中之重，白石角有不同屋苑但車位嚴重短缺。

白石角共有8個住宅項目，共提供8206伙單位，容納2.4萬人口，但車位不足，有大量違泊問題。政府早前討論租用科學園內車位供白石角住戶夜泊，可見車位短缺問題。可是，園內只有約1,500個車位，要供科學園內近13,000名員工使用，夜泊亦只到早上七點，住戶要考慮愛車容身之所。

配套少等發展

生活配套方面，項目將設有商舖街，當中包括餐飲和購物所需。雖於科學園和中文大學範圍亦設有多間餐廳，但步行需最少15分鐘；區內樓盤包括天賦海灣則設有商舖、超級市場或商場，勉強夠用，要等未來發展。

柏瓏I升值潛力

該區未來會繼續發展，而項目鄰近北部都會區計劃，物業未來或有投資升值潛力。

位於校網84區熱門校網

大埔白石角的校網劃屬84區校網，新界大埔區唯一校網。當中覆蓋大埔50個地區，擁有19間官津小學。而且84校網的名校林立，當中包括港九街坊婦女會孫方中小學和香港教育大學的附屬學校－香港教育大學賽馬會小學等；與港九街坊婦女會孫方中小學有聯繫關係的包括港九街坊婦女會孫方中書院。

84區小學校網列表

學校名稱	學校類別	學位學額
大埔官立小學	男女	125
保良局田家炳千禧小學	男女	125
大埔崇德黃建常紀念學校	男女	100
大埔舊墟公立學校	男女	120
大埔舊墟公立學校(寶湖道)	男女	150
香港教育大學賽馬會小學	男女	100
仁濟醫院蔡衍濤小學	男女	100
吳禮和紀念學校	男女	100
新界婦孺福利會梁省德學校	男女	100
保良局田家炳小學	男女	100
聖公會阮鄭夢芹小學	男女	125
聖公會阮鄭夢芹銀禧小學	男女	100
天主教聖母聖心小學	男女	100
三水同鄉會禤景榮學校	男女	100
港九街坊婦女會孫方中小學	男女	100
大埔浸信會公立學校	男女	100
大埔循道衛理小學	男女	125
林村公立黃福鑾紀念學校	男女	100

新鴻基承建升值能力高

項目由新鴻基地產承建，新鴻基地產向來是驗樓高分保證，旗下將軍澳唐俊街28號號「海天晉」項目更獲得97分，如無意外，買家收樓後應該無煩惱，白石角University Hill令人期待。

新鴻基會所設計有保證升值有保障

新鴻基以往的會所設計風格時尚，應有盡有。

當中，筲箕灣形薈，充滿大自然元素，遠眺翠綠山景，提供設施包括多用途運動場、健身室、園藝花園等。

另外，新鴻基明德山有雙會所設計，會所設有花園及有蓋庭園，喜愛大自然的住戶，相信對新鴻基會所不會失望。

新地旗下白石角雲滙1期開售時入場價僅563萬，平均呎價$13,918元，但現時平均呎價達$1,9051元，升幅達36%，可見新界盤不容小覤。

相似一手及二手樓盤比較

一手樓盤

朗濤 Ontolo

白石角住宅項目朗濤 Ontolo，位於新界大埔區白石角科研路，開價折實$553.6萬元起，首張價單折實呎價$13,567起。

逸瓏灣8 Mayfair By The Sea 8

大埔白石角逸瓏灣8 Mayfair By The Sea 8，最細由2房面積約由490平方呎起步，適合一些家庭首置或換樓。項目由信和發展，折實平均呎價13,228元。

雲滙 St Martin

位於新界大埔區白石角大埔科進路12號的雲滙適合新婚人士居住，最細單位為277平方呎，折實呎價由17,109起。

二手樓盤比較

該區的二手樓盤頗多，例如海日灣、嘉熙、嵐山和太湖花園：

樓盤	平均二手造價	特色
海日灣	18,017元/呎	– 億京發展旗下項目 – 臨海項目，開揚海景
嘉熙	20,953元/呎	– 樓底近3.4米高 – 房型：由開放式至4房
嵐山	13,563元/呎	– 景觀有保障，翠綠環山 – 主打園林式私樓
太湖花園	15,522元/呎	– 交通方便 – 大埔旺點

樓盤資訊一覽

預計關鍵日期	2024年6月
地址	大埔白石角優景里
官方網頁	–
地區	大埔
校網	84 校網
單位數量	607伙
發展商	新鴻基

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新盤入票如何提高中籤機會：【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？

買樓花小心回佣陷阱：【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉

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【業界大洗牌】地產代理行結業裁員潮會否影響回佣發放？

點解會有結業潮？

各大地產代理都似乎陷入水深火熱之中。以往，尖沙咀的柯士甸道排滿中原、美聯，但據聞專門做豪宅的美聯擎天半島分行也冚旗不續租；亦有指本地龍頭代理行裁減近600人不等，有人形容現時市況之差，有這個裁員數字都絕不誇張。由於經營大舖的成本十分昂貴，包括租金同人手開支，所以好多地產代理都要縮減成本度過嚴冬。

1. 鋪租貴

鋪位租金，是地產代理公司的最大成本，一些旺鋪鋪位租金成本過高，所以儘管有生意都撐唔住，要削走以減省主要開支；而有些沒有生產力既舖位更加唔洗講，所以好多分店都相繼倒閉，掀起結業潮。

2. 人工貴

除咗租金外，人工亦是一大支出。雖說「兵力」是經營的重要一環，但市況不容許有多餘的人在「濫竽充數」。而且多數地產代理要顧及二手及租務市場，無論係帶客睇樓，查冊定或是議價拉鋸都涉及較高人力成本，自然要慳得就慳，裁減人手也實屬無奈之舉。

會唔會收唔到回佣㗎？

在這樣的環境下，好多經大行代理或分行認購新樓的客人可能會好擔心，萬一代理被炒或者分行突然倒閉，之前經該受影響的代理購買之新盤，承諾會有嘅回佣會唔會收唔到㗎？

其實又不用過於擔心，若然你同代理簽咗「現金回贈確認書」，俗稱的「回佣紙」，若不幸發生以上情況，其實可以攞住回佣紙到相關區域分行搵其他代理人辦理餘下手續，因回佣紙上有一處係需要區域經理的簽署，所以該區代理會認頭而不會變成孤兒單，咁樣佣金發放亦不會有問題。

但要留意的是，回佣紙必須填齊資料，最緊要有公司印和簽名，屬於有效的回佣紙才能夠這樣處理。

何謂簽齊回佣紙：【回佣陷阱】簽咗回佣紙都可以反口？3大要點避免走數爭拗

會唔會呃佣金？

除咗大行，有些客人可能有疑惑，Junto只係細行，會唔會想呃取回佣而結業呢？咁你地大可以放心，或者其他不良從業者會，但 Junto 係唔會搬石頭砸自己嘅腳！

點解咁講？其實促成買賣後，發展商要等待客人抬錢上會，完成買賣後才會向代理發放佣金。Junto開展業務以公司戶口作為發展商發放佣金對口，若果我哋結束經營，相關嘅銀行戶口就會被凍結，我哋之前簽定客人就算完成買賣後，發展商亦唔能夠向我哋發放佣金。

同時，Junto 已有眾多顧客已經我們成功認購樓花，佢哋嘅成交期各有不同，更難做到所謂「一獲過走」。更何況經營一門生意要長遠去唸，公司品牌、口碑與及跟客戶連結先係最值錢，以短視方法經營先係最愚蠢，亦唔符合我哋嘅價值觀，所以跟本冇可能「呃佣金」。

咁Junto有咩優勢？

Junto 以改變地產代理生態為理念去執行，我哋有別於傳統地產代理，我們希望打破地產代理為主導局面，用科技減省成本及營運風險，兼將樓盤交易條款透明化。比起需要旺舖吸客，以及須兼顧二手租務等大行；我哋既無需地舖，亦沒有多重人事架構要拆佣，及專做一手樓的交易，能將節省的租金和人力成本回贈以8成回佣回贈給你，不會另外扣除任何手續費，透明簡單直接。

Junto 夠膽承諾8成回佣，先夠膽教人點分辨回佣陷阱，同點追討賠償保障自己。除非我哋想「搬石頭砸自己嘅腳」🤣！就算最後唔經我哋認購，幫到其他準買家爭取權益亦係Junto嘅使命。

延伸閱讀：【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉

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【啟德HENLEY PARK現樓值唔值？】搶先睇價單、折扣、平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套

物業編號: FHP/S/K22/2022/HENLEYPARK

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跟 The Henley、維港1號 及 MONACO MARINE 一樣，HENLEY PARK主打啟德海景單位，前2者已取得入伙紙直接可參觀現樓，而MONACO MARINE距關鍵日期仍需約半年。

參考早前交樓的The Henley，驗樓分數獲90分質素不俗，估計準買家無需擔心HENLEY PARK交樓質素。

各戶型單位最低售格

The Henley 貨尾價單折實$666萬 – $2869.4萬元，折實呎價$22,960 – $34,323元。最平為低座B座地下G室開放式單位，實用面積186平方呎連97平方呎私人花園，折實價約為666.33萬元。而最平呎價為1座1樓F室1房連衣帽間，實用面積381平方呎，折實價錢$874.76萬，折實呎價$22,960。

對比THE HENLEY 3期首張價單各房型單位的最低價格如下：

單位	實用面積 (平方呎)	折實呎價	折實售價（折扣額為5%）
開放式 3B座9樓E室	238	$26,277	$625.8萬
一房 3B座8樓D室	356	$25,218	$897.7萬
兩房 3B座25樓B室	540	$32,003	$1,728.1萬
三房連儲物房 3B座25樓A室	778	$31,378	$2,441.2萬

詳細價單 >

各期價單比較

樓盤的價單和售樓說明書尚未推出，一旦公佈，Junto會立即更新及公析：

可承造9成高成數按揭價單分析
價單與同區二手樓價比較
折扣與供款方法
供款及入息要求
入票方法

延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？

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對Junto回贈有疑問嗎？

其他回贈問題 >

示範單位

尚未公佈。

如果你鍾情啓德新盤，仍可考慮價錢較相宜的 中國海外的維港一號 One Victoria，會德豐承建的 MONACO MARINE，萬科 VAU Residence 與及協成行的芳菲。若果想比較啓德附近新盤，或以Junto新盤篩選查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

平面圖

環境配套

環境方面，附近休閒設施選擇頗多，居民可前往啟德跑道公園以及有啟德郵輪碼頭，不論是散步或野餐也很適合，與家人共享天倫之樂。項目隣近室內體育館大樓，不時舉辦大型國際體育賽事及文娛活動，亦有足以容納過千名觀眾的看台，絕對是為愛做運動的朋友度身而設。

交通方面，由於附近沒有小巴或巴士接駁，區內市民出內主要靠港鐵，屋苑與啟德站的步行距離少於10分鐘，十分方便。美中不足的是區內並沒有太多的賺物設施，如果想添置日用品，就只能到附近的「啟晴邨」商場，選擇寥寥。最近的大型商場是新蒲崗的Mikiki，路程約十五分鐘左右。

至於家長最關心的校網，啟德區為34區校網，較著名的小學有協恩中學附屬小學和馬頭涌官立小學。

Junto 評分： ⭐⭐⭐⭐⭐

各期價單及同區樓價比較

為了給各位有比較指標，小編現在不但會比較The Henley 1上期和今期價單，列出相似類型單位的價格升幅是多少，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

上期、今期價單比較

對比上期價單，今期的一至三房單位價格均有提升，平均升了約3%。

	今期（11/6/2021）	上期（29/4/2021）	升幅
1房單位（實用面積： 302平方呎）	低座B座2樓F室售價：$8,428,000	低座D座3樓E室售價：$8,105,000	3.985%
2房單位（實用面積： 546平方呎）	2座37樓D室售價：$19,858,000	2座39樓D室售價：$19,602,000	1.306%
3房單位（實用面積： 889平方呎）	2座22樓A#室售價：$30,580,000	2座23樓A#室售價：$29,176,000	4.812%

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同區樓盤價單比較

小編用了同區較新的樓盤和二手屋苑作比較，分別是MONACO和啟德一號。

MONACO位於啟德沐泰街12號，它的首張價單在2021年發佈，預計關鍵日期為30/12/2022。它有兩座34層，合共399個單位的物業。啟德一號有2期，合共17座位於啟德新區沐寧街，提供過千個單位，入伙年份則在6月2017年。

	The Henley 1	MONACO	啟德一號
1房單位	2座20樓J室實用面積： 417平方呎售價： $11,727,000	2B座28樓C室實用面積： 347平方呎售價： $8,897,000	1期2座32樓D室實用面積： 367平方呎售價： $8,580,000
2房單位	2座22樓D室實用面積： 546平方呎售價： $19,054,000	2A座18樓C室實用面積： 552平方呎售價： $13,849,000	1期1座18樓E室實用面積： 531平方呎售價： $10,000,000
3房單位	2座21樓A室實用面積： 889平方呎售價： $30,187,000	2A座17樓A室實用面積： 762平方呎售價： $18,649,000	2期5座中層D室實用面積： 800平方呎售價： $18,000,000

樓盤資料

樓盤名稱	THE HENLEY PARK
地址	沐泰街8號 NO. 8 MUK TAI STREET
地區	啟德 KAI TAK
單位數量	740個
預計關鍵日期	2022年12月30日
單位戶型	特式、一至三房單位
校網	小學: 34 中學: 九龍城區
管理公司	偉邦物業管理有限公司
賣方	香港海島建設地產有限公司

官方網站：https://www.henleypark.com.hk

賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.henleypark.com.hk
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk

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買樓花小心回佣陷阱：【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉

認購登記新盤

Junto有別於一般的代理，我們會先讓你確認回贈承諾書的所有條款，才讓你決定是否經我們遞交此樓花之認購登記。

🔒 你的個人資料絕對保密，所有資料必需均屬真確及有效，否則Junto有權不提供現金回贈。

如果你對留低個人資料給我們有保留的話，可以先Whatsapp我們查詢： https://bit.ly/3xqK7Jx

【買新樓索取回佣爭議】收取佣金回贈是否犯法？3個方法避免誤墜陷阱

為什麼收取佣金回贈是合情合法？

於正常情況下，當地產代理促成一手新盤買賣，發展商會向地產代理發放價值樓價2-3%佣金作為獎勵；如為冷門盤、大單位或貨尾盤，發展商不想降價促銷，就會提高佣金以鼓勵代理推銷單位。

而地產代理作為中間人代表地產代理公司可跟客人議定佣金回贈比例，將部份佣金轉贈客人吸引他們購入單位，作為扣減買樓開支達至雙贏，同時整個流程完全受到地產代理監管局監管，絕對合法合理。

延伸閱讀：【回佣陷阱】簽咗回佣紙都可以反口？3大要點避免走數爭拗

3大重點避免誤墜陷阱

買樓動輒幾百萬，因回佣會影響公司利益，整個議定回佣過程需要透明清晰向公司交代，亦需要各級主管及董事同意才能生效，所有細節要留神，Junto整合3大重點比大家留意：

客人切勿向代理作任何利益輸送，就算代理人有任何暗示，自己亦要企硬。
回佣口頭承諾唔作準，留意有灰色地帶字眼如「盡量爭取」、「好大機會做到」，一齊盡量白紙黑字寫明所有條款。
傳統代理有多重人事架構，回佣紙需要由代理、其直屬主管或以上級別、區域經理及區域董事合共４人一齊簽署及蓋章方能生效，要小心把關。

延伸閱讀：【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉

Junto如何保障客人？

Junto為你於細節上深思熟慮，明白準業主既戰戰兢兢，但為減低買樓開支一定扭盡六壬。為保障客人，我們有別於一般的代理，回佣細節白清寫楚簡潔易明，無多層人事架構批核程序的煩惱，明碼實價寫明8成樓價回佣絕不反口。

我們會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」，等你確認所有條款，先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。保障你的利益，兼減少日後口同鼻拗的情況，讓你慳錢慳時間，上車路上更輕鬆。

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【試水温式推售】Wetland Seasons Bay第3期現樓主打2房，搶先睇平面圖、價單、環境配套

首次出售日期：9月中
預計關鍵日期：30/11/2021

新地11月開賣 Wetland Seasons Bay 第3期現樓，可能唔想影響已入伙嘅其他期數業主，而暫時Wetland Seasons Bay開價謹慎，唔似NOVO LAND咁大劈價。

暫時銷售告一段落，未公佈之價單及估計等待開關後觀望市場反應再作安排。

最近因為市況未明朗，發展商大多推售大西北概念盤，例如新地將推售元朗錦田北PARK YOHO Bologna、恒地粉嶺 One Innovale – Cabanna。

價單分析

WETLAND SEASONS BAY 第3期位處Wetland Seasons Bay項目最右邊享單邊景觀，最靠近屋苑兩個行人出入口、巴士站及輕鐵濕地公園站，交通最為便利。

WETLAND SEASONS BAY 3已公布價單涉142伙，戶型涵蓋1 – 3房，最平1房356平方呎折實價$496.8萬起，今次第3期位置最右邊享單邊景觀，對比上年Wetland Seasons Bay 2首張價單最平1房312呎$480.91萬，作為元屯天新盤向隅客，雖然NOVO LAND開價唔夠咁震撼，但仍然有一定吸引力。

雖然有142伙已開價，但新地唔想同One innovale撞期所以提早向星期四（22/9）首輪開售部份80伙先試水温，該日所有單位悉數沽清，Junto為你整合揀樓消耗情況，讓你為次輪入票作出預算。💪🏻

📨入票比率
總飛數1200票票，入票超額逾15倍

⚡樓盤消耗速度
A組4:00pm率先揀樓，
B組7:00pm開始揀樓，跟組別報到再即場抽籤進行揀樓，最後一個單位於9:37pm獲B2組98號籌認購
以6A座A3室2房單位最受歡迎，其次是6A座B7室1房單位，
6A座1房B7室約B2組44號籌售完
最尾一個2房B2組98號籌售完

Junto整合第3期及第2期首張價單，助你分析是否值得入票。以下為各房型單位的最低價格：

	Wetland Seasons Bay 第3期首張價單	Wetland Seasons Bay 第2期首張價單
一房	6A座2樓B7室實用面積：356呎（連露台）售價：$496.8萬	9座2樓A3室實用面積：312呎（連露台）售價：$480.91萬
兩房	6A座2樓B2室實用面積：427呎（連露台）售價：$598.8萬	9座1樓B1室實用面積：432呎（連露台）售價：$589萬
三房	6B座1樓B3室實用面積：528呎售價：$698.3萬	8座G樓A1室實用面積：530呎售價：$742.83萬

跟據上次NOVO LAND及過往銷售經驗，首批開售一定為揀選單位座向較差或低層單位以低價吸引市場注意，然後下輪銷售價單再跟據銷情及市況作相對調整，所以對比價單有否加價不能以折實呎價計算。而因為對加息週期的憂慮與及入票率未及NOVO LAND熱烈，第2及第3價單均為原價加推。

以第3價單為例，其為原價加推，售價最平為第6B座2樓A6室，實用面積353平方呎，1房，折實價$506.2萬，折實呎價$14,340；
對比首張價單最平6A座2樓B7室，356呎，折實$496.8萬，折實呎價$13,955，
雖然聽落較貴，但因為6B座2樓A6室向內園，其價格調整為合理範圍。

若要對比有否提價，想盡量以相同座向及層數作比較。

付款計劃點揀？

簡單理解，Wetland Seasons Bay 所有付款plan都係發出通知後14天內找尾數（預計明年春季），分別在於針對唔同嘅客：

付款計劃	訂金	訂價折扣	目標客戶
A1 靈活靈活付款計劃 _{即供供款計劃}	需臨約後120天內支付共30%訂金	13.5%	首置兼首期充裕的準買家。
B1 靈活Smart 付款計劃 _{即供供款連} _{發展商貸款計劃}	需臨約後100天內支付共10%訂金	10%	流動現金充裕但過唔到壓測要用二按的準買家。
👑 C1 靈活Smart 付款計劃 _{即供付款連} _送稅計劃	需臨約後100天內支付共10%訂金	6.5%	首置及月入夠，但首期資金緊促的準買家。
D1 Upgrade 置Smart 付款計劃 _{即供付款連} _送稅計劃	需臨約後100天內支付共10%訂金	1%	非首置/非香港永久居民，將售價折扣差價轉為9% 印花稅回贈實報實銷。

***

C1 因為有印花稅直送回贈，及無需二按或漸進式供款計劃再回贈4%，同A1 plan接近幾乎同價。

雖然B1跟C1都係要支付10%訂金，B1聽落折扣大啲，其實C1淨樓價更優惠，Junto以6A座8樓B7室 1房半作為例子：

要留意印花稅直送回贈及無發展商按揭額外回贈4%優惠需要通知銀行，該優惠會扣減你可承造按揭淨樓價。

如果你係首置兼香港永久居民，又想承造高成數按揭，㨂B1 定 C1 重點係，你短期流動資金足唔足夠俾印花稅開支，夠就建議揀B1，唔夠就揀C1，因為按揭貸款額做唔到成交價9成所以變咗支付尾數要以現金付差額。

另外新加E1付款方法，跟B1相似享10%折扣，付款時間表亦一樣，只適用於指定單位額外2%折扣。

⚠️ Junto 提示

要留意新地付款玩法比較複雜，發展商額外回贈會於臨約後發放，相關優惠要上報比銀行知悉，所以9成貸款額並非臨約成交價9成，而係扣減完發展商額外回贈，包括印花稅直送回贈無發展商按揭額外回贈4＋2%，才為可承造按揭淨樓價，再當中9成先係銀行貸款額，當中產生之按揭差價準買定要自行墊支餘額才可上會。

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平面圖

整體布局圖

6A座平面圖

6B座平面圖

別墅WV10-11平面圖

示範單位

示範單位極大機會開放現樓示範單位予公眾參觀，其中包括3房 6B座6樓B5室，實用面積553平方呎，要向濕地公園。

另一單位為2房連儲物室第6A座3樓A8室，實用面積449平方呎，儲物室開則設有窗口跟一般做法有分別。

有興趣既朋友可以WhatsApp Junto預約參觀！

景觀風水

景觀方面，這是WETLAND SEASONS BAY 的最大賣點。住在較高樓層的話則有機會眺望中國深圳邊境，而且它位近濕地公園，欣賞到珍貴的自然生態，環境亦會比較寧靜，少一些噪音滋擾，適合追求安隱感的市民。

另外，附近設有屏山文物徑，是不錯的假日消遣活動。一來可以遠離煩囂的都市，呼吸郊區的新鮮空氣，二來能夠邊走邊認識宗族文化，加深大家對新界的認知。除了文物徑外，區內的單車徑發展完善，亦是居民其中一個不錯的周末活動，強身健體之餘可以增進與家人、朋輩之間的情誼，對熱愛單車這項活動的朋友來說是一個不錯的居所。

環境配套

購物方面，居民只需步行5分鐘便到天一商場，可是內裏商店並不算多，只有滿足到基本的生活需求。如果追求更完善賺物體驗，可能要到輕鐵沿線的T Town 或嘉湖一期，那裏是區內公認規模最大、商戶種類最為多元化的商場，稍為不方便。

社區康樂設施方面，除了單車徑和文物徑外，WETLAND SEASONS BAY會所連園林面積逾30.3萬平方呎，設有泳池、瑜珈室和24小時開放的健身房等，動靜皆宜，就算足不出戶也可以享受到高品質的生活素質。

交通方面，區內設有多條巴士路線，近50個巴士站，如果想到港九各區就有需要轉乘其他巴士，公共交通的選擇比較單一。如果想乘坐西鐵，居民需要經輕鐵轉駁。如果居民的工作地點在港九，可能就要用更多時間在交通方面，出行頗為不便。

校網方面，WETLAND SEASONS BAY位於72小學校網，並落在元朗區中學校網中。

各期價單及同區樓價比較

為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較 WETLAND SEASONS BAY 及PARK各期價單，列出相似類型單位的價格，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

跟Wetland Seasons park 系列價單比較

WETLAND SEASONS PARK 第二期比較多別墅，所以Junto接下來會以第一期去做比較。WETLAND SEASONS PARK 第一期位於天水圍濕地公園路1號，單位數量為1224個。它同樣是新盤，預計關鍵日期為30/06/2022。

	WETLAND SEASONS PARK 第一期	WETLAND SEASONS PARK 第三期
一房	5A座 10樓 C3室實用面積：356呎（連露台）售價：632.66萬	8座 10樓 A5室實用面積：366呎（連露台）售價：641.11萬
兩房	5A座 8樓 B3室實用面積：432呎（連露台）售價：620.29萬	8座 6樓 B1室實用面積：426呎（連露台）售價：$603.12萬
三房	2座 1樓 A2室實用面積：539呎（連露台）售價：$785.08萬	1座 1樓 A8室實用面積：560呎（連露台）售價：745.34萬

同區樓盤價單比較

附近比較新的樓盤只有WETLAND SEASONS PARK各期，為了讓各位有更多的參考指標，接下來Junto會比較同區較舊的2個樓盤，由於它們均沒有一房單位發售，所以只會比較兩至二房單位的價格。

慧景軒位於天葵路33號，它的樓齡較高，由2004年開始入伙（約17年樓齡）。由3 棟物業組成，提供1,091個單位。它設有會所，裏面的設施多元化，例如有室外泳池、健身室、按摩池和電影院等。它就近濕地公園，比較遠離市中心，環境寧靜，可是相對的，居民出行可能會稍為不便。

嘉湖山莊位於天水圍天湖路1號，發展商為長實。它的入伙日期由12/1991開始（約30年樓齡）。嘉湖山莊共有6期，合共58座，提供15,838個單位。是區內數一數二的大型樓盤。它同樣設有會所，可供做運動十日心戈場所比慧景軒的更多。另外，由嘉湖山莊步行到天水圍站只需13分鐘，非常方便。

	慧景軒	嘉湖山莊	WETLAND SEASONS PARK 第三期
兩房	3座 19樓 B室實用面積：544呎售價：$670萬	6期美湖居 1座中層 C室實用面積：544呎售價：$520萬	7座 10樓 B1室實用面積：482呎 (連露台及工作平台）售價：$681.22萬
三房	1座 2樓 F室實用面積：671呎售價：$736萬	2期賞湖居 3座低層 B室實用面積：633呎售價：$790萬	8座 1樓 A1室實用面積：671呎售價：$862.8萬

樓盤資料

embed google map location

Wetland Seasons Bay第3期為2座9層高的低密度住宅大樓、2幢6層高的別墅及6幢洋房組成，共提供384伙，實用面積由約270 – 約800方呎，間隔由開放式至五房，主打兩房佔全盤約65%。

樓盤名稱	WETLAND SEASONS BAY 第3期	WETLAND SEASONS BAY 第2期	WETLAND SEASONS BAY 第1期
地址	天水圍濕地公園路1號
單位數量	384伙	388伙	1224伙
單位戶型	特色單位、開放式至四房	特色單位、一房至三房	特色單位、開放式至四房
校網	元朗區 72 校網
發展商	新鴻基地產

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賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.wetlandseasonsbay3.com.hk/
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk

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【押後開價】華懋瑜一搶先睇，平面圖、價單、環境配套

最近因為加息週期加上市況未明朗，發展商大多以呎價較低之北部都會區、大西北概念盤如NOVO LAND、One innovale來吸睛，而留起傳統上較優越地段的盤源。瑜一 IN ONE為其中之一，何文田為老牌豪宅集中地，新盤供應量一向不多，其身處優越校網兼地勢較高景觀開揚，加上地鐵上蓋出入方便，如想投資較優質盤源，可以留意瑜一嘅消息。

首次出售日期：待定

預計關鍵日期：2024年7月

樓盤資料

樓盤名稱	瑜一 IN ONE
地址	何文田忠考街一號
地區	何文田
單位數目	第1期：844伙
單位戶型	一房至四房
校網	小學34校網、中學九龍城區
管理公司	尚待公布
發展商	華懋集團及港鐵公司（0066）

官方網站：https://www.inone.com.hk/

各戶型單位實用面積

瑜一 IN ONE 將會分三期（1A、1B、1C）推出，合共提供844個單位，其中第1A期提供447伙，最快今年8月內能獲批開售。當中它的戶型有一房至四房，實用面積由311至1,615方呎不等，當中以兩房單位供應量最多，總共有192伙。

有消息指1B期早前亦已入紙申請預售，提供大概183伙。

以下是第1A期單位戶型分佈。

房型	實用面積（平方呎）	單位數目
一房（開放式廚房）	311′ – 364′	75伙
兩房（開放式廚房）	425′ – 469′	27伙
兩房	479′ – 541′	73伙
兩房連儲物室	548′ – 597′	92伙
三房連儲物室	889′ – 1,145′	172伙
四房連儲物室	1,515′ – 1,615′	8伙

價單分析

由於是次項目位於何文田站上蓋，有交通方面的優勢，而且同區住宅供不應求，所以預計是次售價會參考同區樓宅和市區鐵路盤。

樓盤的價單和售樓說明書尚未推出，一旦公佈，Junto會立即更新及公析：

可承造9成高成數按揭價單分析
價單與同區二手樓價比較
折扣與供款方法
供款及入息要求
入票方法

入票方法

尚待公佈！

入票必睇：【新盤揀樓實戰】抽中咩籌號揀樓在望？抽籤揀樓程序知多少

如果你地鐵上蓋新盤，考慮黃竹坑站上蓋揚海及晉環、元朗站The YOHO Hub、錦上路西鐵站柏瓏及將軍澳日出康城第11B期凱柏峰，或可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

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平面圖

發展商尚未公佈平面圖，一旦公佈，JUNTO會同步更新。

交通方便，直達九龍新界！

出眾嘅交通網絡

瑜一 IN ONE 透過基座連接港鐵何文田站，盡享鐵路優勢。何文田身為港鐵觀塘綫其中一個車站，是屯馬綫與觀塘綫之交匯處，可稱得上是港鐵網絡各轉綫站之冠，乘坐觀塘線（調景嶺或黃埔方向）的列車，可方便到達將軍澳、旺角、九龍灣等地方，轉乘至香港島地區也非常方便。乘搭屯馬線（屯門或烏溪沙方向）的列車則可來往屯門、元朗、荃灣、城門河東部、馬鞍山等車站。早班和尾班車一般在早上6點至凌晨1點，對於生活忙碌的香港人，就再適合不過，可以放心挽得盡興先走，唔洗驚趕唔切車回家。

除了港鐵，瑜一 IN ONE 身處的忠孝街設有名為「何文田站公共運輸設施」的巴士及專綫小巴站，專線小巴有8M綫（往返何文田（常和街））、28MS綫（往返偉恒昌新邨）和27M綫（旺角站往返樂民新村）等等。使用任何八達通於何文田站出閘並轉乘這三條專綫小巴路綫更可享轉乘優惠，反之亦然。

休閒娛樂都唔少得

何文田是住宅區，文娛康樂配套十分充足，IN ONE 附近有體育館，館前有小噴泉、石枱凳和遮陰設施，供途人休息觀賞。這裏實在有不同大大小小的公園和休閒設施，當中最大型的要數是東何文田配水庫遊樂場，雖然裏面的康樂設施不多，但勝在空間夠大，由兩個十一人草地足球場組成，配水庫休憩處設有約200米長的緩跑小徑，非常適合熱愛踢波和跑步人士。值得一提的是，在這裏走上高處可以看到九龍灣海景和吹吹海風，非常寫意。

另外，由 IN ONE 出發行唔夠十分鐘會到達何文田公園，這裏的佔地相比之下沒那裏多，但勝在有足夠多的康樂設施，提供硬地足球場、籃球場、兒童康樂設施等等，適合放工放學冇野做過黎放鬆心情。

示範單位

此樓盤的展銷廳位於荃灣，將設有3個示範單位。詳情有待公佈。

有興趣既朋友到時可以聯絡我地Junto預約睇示範單位！

環境配套

項目位於何文田半山地段，地勢較高，所以可以預計部分住戶可以享受開揚景色，有較高的私隱度之餘，當中以山景和城市景色為主。

IN ONE 位處的何文田區有不少購物商埸，例如何文田廣場除了有不少食肆和商店外，還有鮮活街市照顧鄰近居民的日常生活所需。除此之外，附近的愛民商埸更在近年引入了全新的娛樂活動如保齡球場，室內亦加入為長者和殘障人士而設的輔助設施，它同時也設有鮮活街市，居民可以在選購食材上有多一個選擇。

無可否認的是，IN ONE 的樓點是交通方便和校網，附近的購物設施着實是比較少，如果想享受一些更大型的賺物商場和娛樂場所，就需要坐一個站到紅磡的置富都會和黃埔花園。

34校網地段優勢

校網是很多家長都十分關心的事情，想讓子女「贏在起跑線」，選對校網十分重要。IN ONE 位於何文田，亦是城中有名的名校網，有非常多師質優良的中小學。

它位處小學34區校網。34 校網橫跨九龍東南部至九龍西，覆蓋何文田、土瓜灣、馬頭角和啟德發展區一帶，是四大校網之一。

34區校網總共有16間小學，全港排名前100的有協恩中學附屬小學、保良局何壽南小學、聖羅撒學校和陳瑞祺（喇沙）小學。值得留意的是，前100名小學裏面有4間都是女校，女孩子在此校網內可享學額較多，佔一定優勢。

而中學九龍城區校網有35 所中學，其中 2 所是官立中學，28 所是資助中學， 5 所是直資中學。BAND 1的中學有個15間，大部分都是資助中學，例如男女校的民生書院、培正中學、何明華會督銀禧中學等，男校有喇沙書院、拔萃男書院等，女校則有九龍真光中學、協恩中學等。

各期價單及同區新盤樓價比較

為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較同區新盤的價單。另外，亦會比較同區二手樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

何文田是傳統豪宅地段，主要是高齡老牌豪宅集中地，新盤供應量不多，近年的大型樓盤呎價都屬於高位，例如以下的ONE HOMANTIN、天鑄、瑧樺和皓畋等。

	ONE HOMANTIN	天鑄	瑧樺	皓畋
地址	常富街1號	佛光街23號	窩打老道74號	常盛街28號
座數	6座	14座	1座	9座
單位數目	561伙	526伙	240伙	1428伙
面積	350-1,564呎	784-3405呎	204-526呎	361-1,487呎
入伙期	2017年	2015年	2020年	2017年
發展商	會德豐	新鴻基	新世界 / 恒基兆業	嘉里建設
平均呎價	$21,458	$33,991	$27,886	$28,680

區內二手樓盤比較

即使是何文田的二手樓盤，呎價亦不便宜，其中冠熹苑和冠德苑屬「出售居者有其屋計劃單位2019」。

	俊民苑	冠熹苑	冠德苑
地址	忠孝街66號	常樂街3號	常樂街5號
座數	12座	1座	3座
單位數目	1,800伙	796伙	603伙
面積	484-592呎	190-596呎	445-568呎
入伙期	1980年	2000年	2019年
發展商	新鴻基	房委會	房委會
平均呎價	$12,285	$11,520	$13,024

樓盤簡介

項目的名字「瑜一」，「瑜」指的是煥發光芒，溫潤而澤的美玉，象徵高貴和純潔，「一」代表項目承傳豐盛的氣質，成就獨一無二的居所。名字亦取其諧音「如一」，表示在生活中追求身、心、靈平衡的初心始終如一。

如果對交通和校網方面有要求，這樓盤可能是你其中一個不錯的選擇。如果對單位心動，不妨即時聯絡我地，收取最新資訊，或預約定參觀示範單位。

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【開售暫沽3成單位】MIAMI QUAY主打2房分析價單、平面圖、環境配套！

物業編號: FHP/S/K9/2022/MIAMIQUAY

_{2023年1月28日更新}

MIAMI QUAY至今只放賣少量單位，同樣為於啟德跑道區承豐路的啟德海灣 KT Marina放風第一季開賣，佢開價將影響MIAMI QUAY打後部署，可密切留意。

_{2022年9月30日更新}

MIAMI QUAY剛剛完成首輪開售，因為可拉籌、每客最多可入4票兼接受支票入票，所以入票率超額認購13倍，不過銷情一般，放賣138伙，沽出41伙約佔30%，當中向九龍灣內海景單位2房連儲物室3座B室及 1房3座J室較受歡迎。

MIAMI QUAY分2期發展提供共1,219伙，第1期MIAMI QUAY I 將搶先推出涉648伙，戶型由開放式 – 4房，2房佔約五成，1房佔約三成半，實用面積由250 – 1335平方呎。

首張價單130伙涵蓋開放式 – 3房，實用面積250至620平方呎，扣除90天即供最高12%折扣，折實價$524.2萬 – $1,464.5萬元，折實呎價$20,339 – $23,839元，開價與上年開賣嘅MONACO ONE相若。

啟德跑道區位置臨海，承豐路雙數號碼就可遠眺維港景，單數就向内港；留意MIAMI QUAY單位主要向內海景，即使面向維港之後亦有可能會被前方其他項目遮擋。

若心儀維港景，可等待承豐路18號(4A2地皮) 及承豐里2號(4C1地皮) 項目開價，或考慮鄰近一手單位如MONACO MARINE、維港1號、尚．珒溋及 The Henley 。不過因為MIAMI QUAY已開價，相關發展商短期內可能因應其銷情調整單位價錢。

付款方法分析

以向內海單位Tower 3 18樓J室為例，選選用(D)發展商「匠心粉絲」建築期付款計劃可享9.5%折扣，認購預算開支如下：

以下為建議首期預算及相關付款時間：

Junto專員會為各位準買家審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說。

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平面圖

整體布局圖

今次開則較為實用，平台設計使用新例，將標準22呎露台及16呎工作平台合併置於客廳，空間比拆開工作平台放於房間的間格靈活，同時將分體機放在平台，令冷氣維修無需搭棚。

第1座2-3樓、5-12樓、15-23樓、25-29樓

第1座30樓

第1座天台

示範單位

示範單位設於九龍尖沙咀海港城港威大廈2座，開放3個示範單位給公眾參觀，包括參照第1座28樓B室（3房1套）及第3座28樓H室（1房開廚）交樓標準搭建的清水房，以及第2座28樓B室（2房開廚）已裝修單位。

開放時間為上午11時至下午8時(下午7時30分截龍)，有興趣既朋友可以WhatsApp Junto預約參觀！

或可以在線上展覽廳預覽。

區內環境配套

交通主要靠地鐵站

休閒娛樂設施頗多

MIAMI QUAY將成為全港運動新地標。位置相當優越，靠近水上活動中心，兼被國際頂級體育建設包圍，住戶可近距離欣賞划艇、滑水、龍舟等盛事。

購物有多項選擇

啟德跑道區新盤除了MIAMI QUAY還有維港1號，其他供應將陸續出現，一有update Junto將在此更新。

具優質校網

與同區樓盤比較

同區樓盤驗數分數

啟德一號：83分

嘉匯：85分

龍譽：57分

天寰：75分

二手樓盤

啟德的二手樓盤頗多，例如啟德一號、天寰、嘉匯、OASIS KAI TAK及龍譽等。Junto為你整合了各二手樓盤的價格及特色：

樓盤	平均二手造價	特色
啟德一號	21,620元/呎	- 「港人港地」項目 - 適合家庭客
天寰	23,070元/呎	- 樓景為主 - 房型：開放式至4房
嘉匯	21,833元/呎	- 景觀有保障，能望海 - 主打細戶
OASIS KAI TAK	23,278元/呎	- 景觀有保障，能望海 - 單位設特高樓底
龍譽	24,182元/呎	- 樓景為主 - 價錢較貴

樓盤資訊一覽

關鍵日期	2023年8月31日
地址	承豐道23號 23 Shing Fung Road
地區	九龍東｜啟德
樓宇	2座
單位數量	1219個
戶型	開放式 - 3房
發展商	會德豐、恒地、新世界及帝國集團

（7月1日更新)

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	今期（11/6/2021）	上期（29/4/2021）	升幅
1房單位（實用面積： 302平方呎）	低座B座2樓F室售價：$8,428,000	低座D座3樓E室售價：$8,105,000	3.985%
2房單位（實用面積： 546平方呎）	2座37樓D室售價：$19,858,000	2座39樓D室售價：$19,602,000	1.306%
3房單位（實用面積： 889平方呎）	2座22樓A#室售價：$30,580,000	2座23樓A#室售價：$29,176,000	4.812%

	The Henley 1	MONACO	啟德一號
1房單位	2座20樓J室實用面積： 417平方呎售價： $11,727,000	2B座28樓C室實用面積： 347平方呎售價： $8,897,000	1期2座32樓D室實用面積： 367平方呎售價： $8,580,000
2房單位	2座22樓D室實用面積： 546平方呎售價： $19,054,000	2A座18樓C室實用面積： 552平方呎售價： $13,849,000	1期1座18樓E室實用面積： 531平方呎售價： $10,000,000
3房單位	2座21樓A室實用面積： 889平方呎售價： $30,187,000	2A座17樓A室實用面積： 762平方呎售價： $18,649,000	2期5座中層D室實用面積： 800平方呎售價： $18,000,000

	Wetland Seasons Bay 第3期首張價單	Wetland Seasons Bay 第2期首張價單
一房	6A座2樓B7室實用面積：356呎（連露台）售價：$496.8萬	9座2樓A3室實用面積：312呎（連露台）售價：$480.91萬
兩房	6A座2樓B2室實用面積：427呎（連露台）售價：$598.8萬	9座1樓B1室實用面積：432呎（連露台）售價：$589萬
三房	6B座1樓B3室實用面積：528呎售價：$698.3萬	8座G樓A1室實用面積：530呎售價：$742.83萬

	WETLAND SEASONS PARK 第一期	WETLAND SEASONS PARK 第三期
一房	5A座 10樓 C3室實用面積：356呎（連露台）售價：632.66萬	8座 10樓 A5室實用面積：366呎（連露台）售價：641.11萬
兩房	5A座 8樓 B3室實用面積：432呎（連露台）售價：620.29萬	8座 6樓 B1室實用面積：426呎（連露台）售價：$603.12萬
三房	2座 1樓 A2室實用面積：539呎（連露台）售價：$785.08萬	1座 1樓 A8室實用面積：560呎（連露台）售價：745.34萬

	慧景軒	嘉湖山莊	WETLAND SEASONS PARK 第三期
兩房	3座 19樓 B室實用面積：544呎售價：$670萬	6期美湖居 1座中層 C室實用面積：544呎售價：$520萬	7座 10樓 B1室實用面積：482呎 (連露台及工作平台）售價：$681.22萬
三房	1座 2樓 F室實用面積：671呎售價：$736萬	2期賞湖居 3座低層 B室實用面積：633呎售價：$790萬	8座 1樓 A1室實用面積：671呎售價：$862.8萬

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交通主要靠地鐵站

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