物業編號: FHP/S/H5/2023/KOKOMARE
以Google Map高空衛星圖片可見，KOKO MARE 可享跟麗港城一樣維港景，由於位處稍高地勢景觀更開揚無遮擋，要留意將來西南面可能被茶果嶺公屋遮擋景觀，詳情可以睇下文。
坊間聲稱4分鐘到達藍田地鐵站係咪真？我哋試試以最近嘅D1出口用Google Map計算，結果發現KOKO MARE與港鐵站實際步行距離為9分鐘，要留意路程會些微上落波，不過大致上都係較平坦。
價單分析
今次開價比KOKO ROSSO貴2％，但一樣平過將軍澳二手，最平各戶型分佈如下：
| 戶型 | 單位 | 實用呎數 | 折實價 |
| 1房連開廚 | 8座2樓F室 | 334′ | $593.7萬 折實呎價$17,775 |
| 2房連開廚 | 3B座2樓D室 | 477′ | $775.2萬 折實呎價$18,240 |
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今次提供4種付款計劃，折扣幅度如下：
| 付款計劃 | 付款時間表 | 合共折扣優惠 |
| A)120天 即供付款計劃 | 臨約 5% 120天內 95% | 12% |
| B)首置菁英180天 即供付款計劃 *於簽署臨約當日， 買方為35歲以下及有首置額 | 臨約 5% 180天內 95% | 12% |
| C)靈活輕鬆360天 即供付款計劃 | 臨約 5% 120天內 5% 360天內 95% | 10% |
| D)建築期 付款計劃 | 臨約 5% 60天內 5% 發出入伙紙14天內 90% | 9% |
如選用建築期付款計劃，好處為$1,200萬以下可承造波叔plan 8成按揭，上限為$960萬；
$1,000萬或以下可承造最高9成按揭，今次全數98伙都可做到高成數按揭。
💡 預計關鍵日期於2024年6月，如用建期供款即下年3月申請上會，留意加息可能陸續有來，準買家千祈唔好計得太炆。
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延伸閱讀：【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息？可轉按至波叔Plan自救
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- 填寫及簽定Junto回贈確認書
- Junto聯絡並確認你的身份，為你進行入票
- 抽籤結果公佈後，Junto分析中籤號碼的楝樓成數，與及建議㨂樓策略。
當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵，Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。
發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。
每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。
無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。
延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？
以樓價計算供款及入息要求
假設你想選用建期付款計劃，咁即月入要同首期要預幾多先上到會？無需擔心，Junto幫你計好哂！
假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.375%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $600萬 | $60萬 | $25,393 + $1,270按保費用 | $55,901 | $13.5萬 |
| $800萬 | $80萬 | $33,858 + $1,693 按保費用 | $74,534 | $24萬 |
| $1,000萬 | $100萬 | $42,322 + $2,239 按保費用 | $93,425 | $37萬 |
以建期付款可受加息影響，了解當中風險請參看：【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？
按揭首期計算實例
我哋以8座8樓L室 2房開廚為付款例子，張小姐有首置額，預計自己120日內唔會可以舊按保，即$600萬以上樓花供款只借6成上會，想借到盡用波叔plan高成數按揭，就選用(D)建築期付款計劃。
假若開賣日為4月1日，以下為建議首期預算及相關付款時間：
因選用建期供款，即下年3月申請上會，若果下年息口不變維持P-2.25% = 3.375%，
8座8樓L室 最盡可借$7,404,579，需以約月入$72,800上會：
⚠️ 注意所有按揭相關事宜，需以銀行最終審批為準。
Junto專員會為各位準買家審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說。
認購方法
今次會德豐想谷入票率製造話題，所以跟平時入票有幾大重點分別：
- 冇分AB組，入多票者揀樓機率較高
- 有得拉籌，3紙證明即遠至你姊妹嘅配偶/父母/子女都可以轉名比你
- 可用支票入票，唔需要煩惱開本票扣起流動資金，抽籤結果公布後有得揀樓先再開立本票認購
- 支援電子入票，客人無需現身售樓處，可以Facetime核實身份
- 每人可入1 - 4票，較平時2票更多
我哋估計超額認購嘅水份票將會非常多。
請每名申請人需準備：
- 每票$5萬元支票或本票，枱頭為發展商指定之律師樓 Baker & McKenzie
- 身份證副本
- 英文聯絡地址、電話、電郵資料 如為公司名義入票，則需公司名稱、商業登記證號碼及董事資料
⚠️留意，若要拉籌轉名，抽中前籌本人當日一定要出席，同埋帶備雙方關係證明書正本，估計揀樓日為4月1日（星期六）。
好多代理都話可安排前籌，口講無憑，我哋以上年票王NOVOLAND 1A期 B組抽籤結果，客觀數據分析各代理行前籌比率，拆解前籌迷思：【真係有前籌？】點抽中前籌？入票抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？
如想提高中籤機率？即睇Junto攻略：【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？
平面圖及景觀分析
我哋幫大家扭正平面圖方向，令大家更易理解：
第3B期KOKO MARE 由第8同第9座兩座大廈組成，11層每層樓有9至10個單位，共用2至3部升降機。
整個發展項目共設200個車位，發展商表示住戶可以使用其他期數的車位。
項目共有444個單位，標準戶實用面積由310 - 529平方呎，大部份為1房及2房戶，三房戶設於第9座26樓，，預計關鍵日期為2024年6月30日。
| 房型 | 實用面積（平方呎） | 單位數目 |
| 一房+開廚 | 310' - 334' | 60伙 |
| 兩房+開廚房 | 416' - 489' | 253伙 |
| 兩房+梗廚 | 464' - 529' | 97伙 |
| 特色戶 (2樓及天台單位） | 310' - 1078' | 34伙 |
若心儀一手盤上車，做定功課睇睇呢年有咩新盤：【新盤積壓勢減價促銷？】2023年一手新樓供應預覽
KOKO MARE 真實位置
如果你向Google map搜尋KOKO MARE，其實標示錯誤位置，我哋將布局圖放向Google Map，佢其實位處項目東南方（黃色位置）：
明白之後，再睇平面圖就會推測到單位嘅景觀：
簡單理解，向東南望維港海景可選8座H、J、K及L室，9座E、F、G、H、J室，向西北望向園及西九中環海景則可選8及9座A、B、C及D室，8座E、F、G室就會望山景。
要留意城規會上年已通過將會於茶果嶺臨海位置興建公營房屋、社區配套設施，未來西南面較低層住戶可能會被茶果嶺公屋遮擋景觀：
第8座 標準樓層平面圖
🔍 可按圖放大
第9座 標準樓層平面圖
🔍 可按圖放大
示範單位
| 展示形式 | 參考單位 | 戶型 | 呎數 |
| 附設裝修 | 6座18樓B室 | 兩房 | 468' |
| 清水房 | 6座18樓A室 | 兩房 | 489' |
| 清水房 | 7座18樓F室 | 一房 | 308' |
KOKO MARE展覽廳設於尖沙咀海港城港威大廈2座，KOKO MARE展覽廳設於尖沙咀海港城港威大廈2座19樓，由於與KOKO ROSSO相若，故不設全新示範單位，現已開放預約參觀。
開放時間 11am - 8pm，同時亦有網上展示廳可提瀏覽：官方線上展覽廳
留意參觀需要提前預約，有興趣可聯絡Junto專員！
環境配套
KOKO MARE 的優閒配套十足，設有逾7.2萬呎的園林及會所。該會所由國際殿堂級室內設計公司DAVID COLLINS STUDIO 主理，名為CLUB KOKO，特色自然是其5大主題區域，務求令住戶足不出戶也能體驗北意大利的SKI RESORT 生活！
當然，在今時今日的低密度住宅圈內，健身室、私人水療室、無邊際的戶外泳池和廣闊的園林，自然一個都不能少。試想像，在逾4.1萬平方呎的雅致園林上，在綠意包圍下「綠草瑜珈」中練習瑜珈及冥想，心內不禁會想起一句說話，SKY IS THE LIMIT。
除此之外，CLUB KOKO 更和世界知名的ISLAND CHILDREN'S MONTESSORI SCHOOL AND KINDGARTEN 合作，構建「蒙特梭利學堂」，成為全港首個引入「蒙特梭利教學法」的住宅項目。此項目佔地逾3.9萬平方呎，分別設有室內兒童遊樂室、水上遊樂場和佔地逾2900平方呎的「KOKO庭園」。一家大細，樂而忘返。
購物方面，逾70萬平方呎的大型購物商場AIRSIDE 和佔地達10.1萬平方呎的知名百貨公司全地地標—「SOGO 雙子塔」，分別於2022及2023年相繼落成 。還有，千萬別忘了這條興建中，長達1500米，相當於5條尖沙咀栢麗大道的地下購物街，幾乎橫跨整個啟德發展區！
48校網地段優勢
KOKO MARE位於觀塘，位處第48區校網，鄰近藍田聖保祿中學、順利天主教中學、聖言中學及觀塘瑪利諾書院等多間名牌學府。
至於附近的晒草灣遊樂場，則設有國際標準的棒球練習場、多用途草地、緩跑徑等休憩設施，是一家大小假日郊遊的好去處，至於英超球會車路士在港開設的車路士足球學校，亦於藍田設分校及足球場。
會德豐樓質素保證
KOKO MARE 項目由會德豐獨力主理。會德豐的高瑞樓盤向來有不錯的質素保證。參考旗下位於山頂的多項物業，例如列山道的賽詩閣 Chelsea Court 和種植道的Mountain Court等，都一一是香港人會存頌的藝術品。具多年興建高質物業的 會德豐，對不少買家來說都是質素的指標！
區內二手樓盤比較
為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較同區樓盤的價單，列出相似類型單位的價格，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。
KOKO MARE 所屬的觀塘區是九龍東核心的商業重鎮，素有繼中環後第二個核心商業區之稱，未來更坐擁啟德發展機遇，配合埋港島東的核心商業地帶，形成「金三角」該區升值潛力極高！Junto同你比較區內其他二手樓盤，分析未來呎價走勢！
| 麗港城 | 匯景花園 | |
| 地址 | 藍田油塘 麗港東街10號 | 藍田油塘 匯景道8號 |
| 座數 | 38座 | 17座 |
| 單位數目 | 8,072伙 | 4,112個 |
| 面積 | 517-748呎 | 434-715呎 |
| 入伙期 | 1990-1994年 | 1991-1992年 |
| 發展商 | 長江實業 | 長江實業 |
| 平均呎價 | 12,903元 1 月 成交實用呎價 | 13,081元 1 月 成交實用呎價 |
買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉
樓盤資料
| 樓盤名稱 | KOKO MARE |
| 地址 | 觀塘高嶺道3號 |
| 地區 | 九龍東觀塘區 |
| 單位數量 | 444伙 |
| 單位戶型 | 1房 - 3房 |
| 預計關鍵日期 | 2024年6月30日 |
| 校網 | 觀塘區 - 第48區校網 |
| 發展商 | 會德豐地產 |
| 管理公司 | 夏利文物業管理有限公司 |
賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.kokomare.hk/home
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
- 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及／或一手住宅物業銷售資訊網取得，其準確性及真實性以官方紀錄為準，Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及／或真實性作岀任何承諾及保證，亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
- 該等素材只供參考。
- 在籌備該等素材時，雖已作出合理謹慎措施，但本公司及／或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性，或該等素材適合某特定用途，作出任何形式的陳述或保證（不論是明示或隱含的），亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及／或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容，閣下需自行向賣方／一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
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KOKO MARE樓價回贈高達2%或以上，承諾佣金回贈8成
【抽新盤可用信用卡入票？】跟本票入票有咩分別？抽中唔買有冇得唔買退票？
點解入票只收本票？
開立本票係入票抽新盤慣常程序，好多準買家都好奇，點解發展商唔接受支票或信用卡？主要有2大原因。
首先成本問題，信用卡會有相關手續費2-3%不等，$10萬一票就有$2,000 – $3,000手續費，2票就會double 計，多客人入票就會衍生龐大成本，有部份代理可無其他費用以信用卡代客人安排本票，不過羊毛出自羊身上，成本會轉嫁準買家。
第二，如成功選購該本票會轉為支付臨約5%細訂嘅一部份，如允許支票入票有可能撞正空頭支票，準買家冇任何代價就可以，所以為減省行政程序及臨約日確保順利扣款，發展商大多入票只接受本票。會德豐及細型發展商可能例外，為吸引準買家入票旗下新盤都可以支票入票，不過揀樓日就一定要自行準備本票作認購用途。
除成本考慮，以下為其他本票及信用卡入票利弊：
| 本票入票 | 信用卡入票 | |
| 手續費 | 銀行會收取$25 – $35 一票手續費 | 2-3%不等 |
| 退票時間 | 較長， 或影響現金周轉 | 重點代理會何時處理退款 |
| 額外回贈 | 因代理入票成本較低， 會願意提供較高佣金回贈 | 如成功認購確認扣款 可賺取積分或現金回贈 *留意多數信用卡T&C會定明 該筆扣款不會當作回贈消費。 |
| 潛在風險 | 地產代理或會反口不回佣 | 信用卡需時 扣帳令信用卡手佔用大額信用額 → 影響信貸評級 |
選用Junto入票，我哋承諾至抵8成佣金作樓價回贈，明碼實價。
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延伸閱讀：【回佣陷阱】簽咗回佣紙都可以反口？3大要點避免走數爭拗
延申閱讀：買新樓代理回佣幾時攞到？點知佣金係幾多？能否提早領取？
抽中揀樓本票會如何處理？
每一張本票會對應一個抽籤號碼，邊一個號碼抽中前籌就會使用該本票作為認購訂金，如成功選購該本票會轉為支付臨約5%細訂嘅一部份，其餘尾數當日以支票形式找付。
如果唔選擇認購就可以進行退票，下文有更多詳情。
若心儀一手盤上車，做定功課睇睇呢年有咩新盤：【新盤積壓勢減價促銷？】2023年一手新樓供應預覽
如何開立本票？
入票需要去銀行辦理本票，辦理本票時銀行會扣起指定款項以確認本票有效，每張本票需要支付給銀行HK$25 – 50的手續費，枱頭指明發展商指定律師樓，無需擔心款項會被其他方兌現，而未使用本票亦不會過數。
本票的有效期多一般為2個月，若已過期或有任何塗改，本票立即無效，扣起款項就會自動存入原本戶口。
代理代客墊支本票？
跟據地產代理監管局守則，地產代理在任何情況下都不得向一手住宅物業的準買家提供或提出提供貸款，即所謂冇任何入帳過款紀錄借款幫客人代出本票，有可能被地產代理監管局紀律處分。
抽中前籌可唔可以唔買？
當然可以，買樓選擇權其實向準買家身上，臨門可決定唔去揀樓。不過通常發展商想減省行政程序，一般只於多輪銷售結束後才進行統一退票，即約需3-4星期先可以拎返退票，即會鎖起你部份流動資金一段時間。
退票程序及所需時間
⼤型樓盤如柏瓏、NOVO LAND會於兩三周內進行多輪銷售，如果你⾸輪銷售已經其他代理入票，未能認購之申請會自動復活參與次輪及打後銷售，正如之前提及，發展商為減省行政工作一般只於銷售結束後才進行統一退票，所以通常退票需時，中途亦不能轉換代理公司。退票一般需大概 3-4 星期先完成整個退票程序，但實際時間都是因發展商而異。
若準買家透過代理入票，發展商會將退票轉交代理，代理再跟客人交收。若自行入票則可以親自去發展商辦事處取回退票。
待銷售退票統一安排好後，再進行之銷售就係重頭開始，方可選用另一代理公司。
延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？
各入票方法要注意
1. 本票入票
如果選擇以本票入票，記得要跟經紀及地產公司預先約定佣金回贈的比率和條款，以免他們在簽單之後找藉口拒絕回佣。除此，關於退票事宜，準買家是有權在入票之前問清楚退票的時間和安排。這樣就可以避免因為退票問題而失去個人預算，確保不會影響現金周轉。
2. 信用卡入票
如果選擇以信用卡入票，記得要根據條款及細則、年費、優惠、附加費等，選擇最適合用作入票的信用卡，以免因為信用卡戶口扣帳產生一筆大額信用額的產生而飽受困擾，切記要跟信用卡中心溝通，以提高信用卡的信用額，避免因為入票抽新盤而令使用額超出一半，降低自己的信貸評級。
另外，大家提高信用卡信用額嘅同時，我們亦建議各位準買家在簽帳時使用多張的信用卡，令每張信用卡使用額維持 30-50%，保護自己的信貸評級。
除此，即使所選擇的入票方法是信用卡，各位準買家揀樓日都係要帶同本票去登記認購。
買新樓代理回佣幾時攞到？點知佣金係幾多？能否提早領取？
回佣一般幾時有？
發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭枱錢上會後4 – 6個月發放佣金給代理，如果你擔憂被走數，亦可以加入業主group跟其他業主交流收取回佣時間表。
若經Junto認購新盤，我們會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5 – 7個月你就會收到Junto現金回贈。
延申閱讀：【Junto好唔好？】整合7大Lihkg Facebook等常見疑問
回佣有冇可能提早發放？
所有嘅代理行都會等佣金發放後先會向客人提供回佣，而如果客人撻訂，即未完成交易，發展商亦唔會發放佣金比代理，所以所有代理唔會承擔風險墊支佣金回贈予客人， 如果有代理願意應承你，請自己衡量可信性。
唔同付款方法回佣會唔會有差別？
會，除咗佣金比率可能唔同，仲有以下2種分別：
- 回贈金額
因為即供折扣較多，成交價較低，變相佣金回贈會稍稍較建期低 （當然你的買樓總支出相對上即供會較少） - 回贈發放時間
發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，選用即供收到佣金回贈會相對較快。
選用Junto入票，無論使用建期或即供付款都一樣，可收到Junto的8成佣金作樓價回贈，明碼實價。
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使用Junto登記認購新盤，專員跟進絕不推銷，兼享樓價回贈高達2%或以上，承諾佣金回贈（回佣）8成，幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。
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Junto有別於一般的代理，回佣細節白清寫楚簡潔易明，無多層人事架構批核程序，寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」，等你確認所有條款，先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。
點解有咁高回佣？
當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵。因為新樓冇需議價及查冊，變相代理工作量會較低，為促成交易大多願意主動提供佣金回贈給客人。
對比大行因應營運成本考量回佣比率有限，Junto無需地鋪，亦無多重的人事架構，我們將省下來的成本以8成佣金轉換為現金回贈用家：
以認購$1,000萬單位計算，你可獲得 $1,000萬 × 2.5% × 80% 之樓價回贈，即幫你慳$20萬的嘅買樓開支。
我哋係按發展商提供之佣金乘80%作為現金回贈，不會另外扣除任何手續費，簡單直接，讓你的購樓預算更為鬆動。
延伸閱讀：【抽新盤可用信用卡入票？】跟本票入票有咩分別？抽中唔買有冇得唔買退票？
作為客人可否知道佣金比率？
若果係未開賣新盤，由於發展商仍未告知代理該盤能提供多少佣金，所以無任何代理能提供該新盤回贈確切金額，一般尺吋較大佣金較多，實際銀碼要待發展商公佈才能告知。Junto可以跟過往慣例，幫客人做樓價回贈估算。
同時發展商唔會將佣金公開，作為客人就算你致電發展商銷售熱線亦無法得知。雖然佣金比率只有業內人士先知，不過宜家資訊發達透明度高，部份行家亦將數字於討論區公開，或Telegram業主group都有大量討論，準買家都可以旁敲側擊知道。
入票前我哋會同你簽定回贈確認書，寫明佣金回贈比率保障你的權益：
當開賣揀樓後發展商公佈佣金比率，我再簽另一份寫明回贈金額，一切清清楚楚，簡單直接。
Junto以改變地產代理生態為理念去執行，假設你不幸遇上回佣爭拗，希望以下文章可以幫到你：
已經其他代理入票，能否轉用其他代理？
⼤型樓盤如柏瓏、NOVO LAND會於兩三周內進行多輪銷售，如果你⾸輪銷售已經其他代理入票，未能認購之申請會自動復活參與次輪及打後銷售，由於發展商想減省行政程序，一般只於銷售結束後才進行統一退票，所以通常中途不能轉換代理公司。
待銷售退票統一安排好後，再進行之銷售就係重頭開始，方可選用另一代理公司。
若果跟現有代理有佣金爭議，建議向揀樓日前商議及簽委回贈確認書，爭取自己應有權益：
如果我直接向發展商購買新盤，可以拿到佣金作為回贈嗎？
根據《一手住宅物業銷售條例》，你可以不經任何地產代理，直接向發展商購買新盤，不過你不能因此獲得佣金回贈。
發展商和地產代理是合作關係，如果發展商將原來給予代理的佣金改為交給買家，就會破壞和代理的合作關係，代理亦沒有動力帶動新樓銷情。所以你直接向發展商購買新盤，通常都不會獲得更好優惠，而透過Junto購買，就能獲得相等於樓價2%回贈。
【Junto好唔好？】整合7大Lihkg Facebook等常見疑問
Junto有冇成功回佣個案show出黎？可唔可靠？
好多之前跟我哋聯絡過嘅客人，都同我哋反映過上網揾唔到關於我哋嘅評價，令佢哋有少少卻步。
多謝各位願意比機會我哋呢間Startup走出不一樣，Junto由21年5月成立至今已成功為眾多客人認購新盤，不過因為新樓客人大多建期供款要稍等才完成交易發放佣金，所以之前未能提供回贈個案比大家供參考。
但我哋可以公開同大家講，宜家已有多位客人成功取得我哋嘅佣金回贈 ，亦多得佢哋為我哋於Google review留下評價，讓更多人知道Junto真誠可信。
亦多謝睇經濟一週，將我哋嘅創業故事報導比大眾：https://www.instagram.com/p/Cp9UuEduuYZ/
Junto會唔會收曬佣執左間公司？
我哋當然唔會搬石頭砸自己嘅腳，Junto以改變地產代理生態為理念去執行，賣點為透明化，提供最高樓價回贈比客人，亦一直推廣並教育顧客爭取應有權益：
Junto 夠膽承諾8成回佣，先夠膽教人點分辨回佣陷阱，同點追討賠償保障自己。就算最後唔經我哋認購，幫到其他準買家爭取權益亦係Junto嘅使命。
同時，如果我哋結束經營就不能夠幫客人完成買賣，發展商亦唔會向我哋發放佣金。同時，我們已有多名顧客經我們成功認購樓花，佢哋嘅成交期各有不同，更難做到所講「一獲過走」。
而最重要係經營一門生意要長遠去唸，公司品牌、口碑與及跟客戶連結先係最值錢，以短視方法經營先係最愚蠢，亦唔符合我哋嘅價值觀。
明白客人對細行會心生困惑，希望下文能為你釋除疑慮：
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使用Junto登記認購新盤，專員跟進絕不推銷，兼享樓價回贈高達2%或以上，承諾佣金回贈（回佣）8成，幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。
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Junto有別於一般的代理，回佣細節白清寫楚簡潔易明，無多層人事架構批核程序，寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」，等你確認所有條款，先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。
Junto有冇同發展商簽代理？
一直以來大行壟斷一手樓銷售，作為Startup細行發展商唔會直接委任我哋，所以有香港地產代理商總會存在，作為全港最大的地產代理商會組織，向發展商爭取新樓銷售委託權，令業界百花齊放，細行都有生存空間可以銷售一手新盤。
Junto係香港地產代理商總會會員，入票是通過商會，所以登記上經紀的名字是商會職員。
其他代理點睇Junto？
坦白講，Junto開宗明義做8成佣金回贈 （俗稱回佣 ）的確引起部份同行反感，覺得我哋影響佢哋淨袋佣金金額，特別大行代理要跟公司及董事拆數，真正可落袋銀碼需要打折。
其實冇話回佣比率係幾多先合理，有人認為代理幫到手全佣值得比代理，亦有人想節省買樓開支以高回佣為考量，就好似廉航跟有頭等艙嘅航空公司，互相各有捧場客。
唔同人有唔同需要，我哋嘅target audience係新一代嘅準買家，佢哋傾向自行做資料蒐集，經唔同source fact check內容，害怕被炸Whatsapp，鐘意自己做決定。特別做一手樓無需查冊及跟賣家議價，Junto角色只係協助佢哋進行買賣。
加上我哋冇租用昂貴地舖，才可將節省的租金及人力成本回贈給客人，因此Junto客源跟傳統代理服務開嘅客戶群有明顯出入。同時，亦有部份年輕人冇為意經代理入票比自行去發展商入票更為著數，所以我哋透過寫文令各準業主留意：
Junto一路走來有幸認識眾多友好同行，認同我哋理念，成為我哋合作伙伴令大家一齊做大嗰餅。
延申閱讀：買新樓代理回佣幾時攞到？點知佣金係幾多？能否提早領取？
回佣會唔會犯法？
向地產代理監管局指引下佣金回贈完全合法。因為買樓係人生大事，亦唔係個個有父幹，再加上加息壓力市道變差，作為準買家唔係更應該計過度過，調查清楚點樣上會最著數，而提供回贈只係滿足市場需求。
對比傳統地產代理開設地舖落重本宣傳，Junto反思相關開支嘅必要性，將重點放在為客人提供恰當的服務，亦不過份推銷，從而將節省的租金及人力成本作為樓價回贈助客人上車。
如有任何回贈問題，歡迎詢問我們，或查看Junto樓價回贈領取流程。
揀其他代理入票係咪易啲中前籌？
抽籤結果唔到我哋控制，坊間好多代理聲稱可安排前籌，或傳言經大行入票可以獲得更前籤號，其實是錯。
要提高中籤機率只有2個方法：
1. 以A組大手買家入票，可以優先㨂樓
2. 善用你身邊親屬關係，以多個名額多入幾張票 （只限個別可拉籌入票盤，例如KOKO ROSSO）
詳情即睇Junto攻略：
已經其他代理入票，能否轉用Junto？
⼤型樓盤如柏瓏、NOVO LAND會於兩三周內進行多輪銷售，如果你⾸輪銷售已經其他代理入票，未能認購之申請會自動復活參與次輪及打後銷售，由於發展商想減省行政程序，一般只於銷售結束後才進行統一退票，所以通常中途不能轉換代理公司。
待銷售退票統一安排好後，再進行之銷售就係重頭開始，方可選用另一代理公司。
若果跟現有代理有佣金爭議，建議向揀樓日前商議及簽委回贈確認書，爭取自己應有權益：
樓價回贈有冇可能提早發放？
發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5 – 7個月你就會收到Junto現金回贈。
所有嘅代理行都會等佣金發放後先會向客人提供回佣，而如果客人撻訂，即未完成交易，發展商亦唔會發放佣金比代理，所以所有代理唔會承擔風險墊支佣金回贈予客人， 如果願意應承你，自己衡量可信性。
至於佣金發放時間，當你認購物業後，可以加入業主group跟其他業主討論收取佣金時間表，呢樣嘢我哋無辦法呃到客人。
【KOKO ROSSO已提價】建期無哂$800萬以下2房，拆解平面圖、環境配套搶先睇（持續更新）
物業編號: FHP/S/H5/2023/KOKOROSSO
3月16日更新
KOKO HILLS第3B期已名命為KOKO MARE，已上載樓書最細310呎，下周將公布首張價單。
3月10日更新
KOKO HILLS第3B期位處單邊，位置上更臨海，現正籌備中，最快3月底發售。
3月2日更新
會德豐今次算得太盡，加咗價+星期三平日賣樓+即場抽籤=趕客
上年恒地one innovale都試過都試過round 2轉玩即場抽籤，結果嚇走大部份客人，今次尾籌180號都清唔哂，放賣160伙賣出148伙，貨尾大部份為低層單位，唔知下轉會記會點部署
2月26日更新
會德豐剛加推第3及4號價單，共160伙折實$583.7萬起，今次主推位置較好嘅Tower7，但明顯比首輸價單提價，無哂$800萬以下建期2房，3月1日開售。
2月25日更新
KOKO ROSSO揀平日24/2首輪開賣，入票水份咁多居然出席率奇高。
可能因為會德豐識玩文字藝術，籌號次序1 2 3 4用A1 B1 C1 D1 ABCD咁包裝，例如D20號籌即等於80號籌，令準買家覺得自己籌號前肯出現，結果第A40號籌已經賣得7788，尾籌為D91。毫無懸念會德豐下張價單一定會加價，加埋放賣質素較好嘅第7座，估計加幅有3-5%。
如想了解更多抽籤揀樓流程及注意事項，可以睇睇：https://bit.ly/balloting_tips
2月19日更新
KOKO ROSSO第1及第2價單涉88＋68伙，全為1房及2房，大部分定價低於$800萬。
價單共有35伙1房開廚單位折實$600萬內，77伙2房開廚單位折實$800萬內，以市區一手盤算吸引。
2月10日更新
會德豐嘅藍田新盤KOKO ROSSO第1期業主已陸續入伙，加上發展商上半年會「先求量」，剛開價想引起市場注意，折實一房$555萬起，2房開廚$728萬起，對比KOKO HILLS 1期首輪價單一房折實$774.5萬起大幅度減價，與同區二手盤匯景同價，對部份想於東九龍置業準業主來講有一定吸引力。
價單分析
KOKO ROSSO第1及第2價單涉88＋68伙，全為1房及2房，大部分定價低於$800萬。
新價單為原價加推，集中於第六座，折實入場費$577.4萬元起，折實呎價$17,473，
現錄超額認購約27倍，因每人可入4票再拉籌，估計真實數字為300人有認購意向。
不過會德豐要開價低搶眼球，以較差嘅貨打頭陣，一房只賣低層望樓景，所以起步價就會低。
價單共有35伙1房開廚單位折實$600萬內，77伙2房開廚單位折實$800萬內，以市區一手盤算吸引。
提供2種付款計劃，折扣幅度如下：
| 付款計劃 | 付款時間表 | 合共折扣優惠 |
| 120天即供 付款計劃 | 臨約 5% 120天內 95% | 12% |
| 180天即供 付款計劃 *於簽署臨約當日， 買方為35歲以下及有首置額 | 臨約 5% 180天內 95% | 12% |
| 360天即供 付款計劃 | 臨約 5% 120天內 5% 360天內 95% | 10% |
| 建築期 付款計劃 | 臨約 5% 60天內 5% 發出書面通知書14天內 90% | 9% |
如果正尋找可佣金回贈新盤，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。
延伸閱讀：【新盤按揭2023】呼吸Plan捱貴息？可轉按至波叔Plan自救
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使用Junto登記認購 KOKO ROSSO，專員跟進絕不推銷，兼享樓價回贈高達2%或以上，承諾佣金回贈（回佣）8成，幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。
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Junto有別於一般的代理，回佣細節白清寫楚簡潔易明，無多層人事架構批核程序，寫明8成至抵回佣絕不反口。我哋會先向你提供具有法律效力的「回贈確認書」，等你確認所有條款，先決定會否經我哋遞交該樓花之認購登記。
- Whatsapp 聯絡 Junto
- 填寫及簽定Junto回贈確認書
- Junto聯絡並確認你的身份，為你進行入票
- 抽籤結果公佈後，Junto分析中籤號碼的楝樓成數，與及建議㨂樓策略。
當地產代理成功介紹客戶購買一手新盤，發展商會向地產代理發放價值樓價2-4%佣金作為獎勵，Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。
發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。
每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。
無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。
延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？
以樓價計算供款及入息要求
假設你想選用建期付款計劃，咁即月入要同首期要預幾多先上到會？無需擔心，Junto幫你計好哂！
假設你為香港永久性居民，首次置業身份購入，
以按揭利率P-2.25% （即3.375%）供款30年計算，波叔plan高成數上會：
| 樓價 | 首期 | 每月供款 | 壓測 入息要求 | 首置 印花稅 |
| $600萬 | $60萬 | $25,393 + $1,270按保費用 | $55,901 | |
| $800萬 | $80萬 | $33,858 + $1,693 按保費用 | $74,534 | |
| $1,000萬 | $100萬 | $42,322 + $2,239 按保費用 | $93,425 | $37萬 |
以建期付款可受加息影響，了解當中風險請參看：【加息2023】月入幾多先上到車？供樓、銀行估價同壓測增加幾多？對抗「加息」點部署？
認購方法
今次會德豐想谷入票率製造話題，所以跟平時入票有幾大重點分別：
- 冇分AB組，入多票者揀樓機率較高
- 有得拉籌，3紙證明即遠至你姊妹嘅配偶/父母/子女都可以轉名比你
- 可用支票入票，唔需要煩惱開本票扣起流動資金，抽籤結果公布後有得揀樓先再開立本票認購
- 支援電子入票，客人無需現身售樓處，可以Facetime核實身份
- 每人可入1 - 4票，較平時2票更多
我哋估計超額認購嘅水份票將會非常多。
請每名申請人需準備：
- 每票$5萬元支票或本票，枱頭為發展商指定之律師樓 Baker & McKenzie
- 身份證副本
- 英文聯絡地址、電話、電郵資料 如為公司名義入票，則需公司名稱、商業登記證號碼及董事資料
⚠️留意，若要拉籌轉名，抽中前籌本人當日一定要出席，同埋帶備雙方關係證明書正本，估計揀樓日為2月25日（星期六）。
如想提高中籤機率？即睇Junto攻略：【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？
平面圖
第3A期由第6同第7座兩座大廈組成，每層樓有9至10個單位，共用2至3部升降機。
2房戶型
6座大部份單位為2房戶，2房梗廚明廁只有A室及G室：
6座F室雖有梗廚但為黑廁：
而2房開廚明廁有B、C及D室：
6座2房開廚黑廁有E、C及D室：
第6座 J及K室則為1房戶：
項目「天際特色戶」為2個3房單位，包括天台和平台戶型。
整個發展項目共設200個車位，發展商表示住戶可以使用其他期數的車位。
示範單位
KOKO ROSSO展覽廳設於尖沙咀海港城港威大廈2座19樓，有3個示範單位可供參觀，包括：
| 展示形式 | 參考單位 | 戶型 | 呎數 |
| 附設裝修 | 6座18樓B室 | 兩房 | 468' |
| 清水房 | 6座18樓A室 | 兩房 | 489' |
| 清水房 | 7座18樓F室 | 一房 | 308' |
開放時間 11am - 8pm，同時亦有網上展示廳可提瀏覽：官方線上展覽廳
留意參觀需要提前預約，有興趣可聯絡Junto專員！
環境配套
KOKO ROSSO 的優閒配套十足，設有逾7.2萬呎的園林及會所。該會所由國際殿堂級室內設計公司DAVID COLLINS STUDIO 主理，名為CLUB KOKO，特色自然是其5大主題區域，務求令住戶足不出戶也能體驗北意大利的SKI RESORT 生活！
當然，在今時今日的低密度住宅圈內，健身室、私人水療室、無邊際的戶外泳池和廣闊的園林，自然一個都不能少。試想像，在逾4.1萬平方呎的雅致園林上，在綠意包圍下「綠草瑜珈」中練習瑜珈及冥想，心內不禁會想起一句說話，SKY IS THE LIMIT。
除此之外，CLUB KOKO 更和世界知名的ISLAND CHILDREN'S MONTESSORI SCHOOL AND KINDGARTEN 合作，構建「蒙特梭利學堂」，成為全港首個引入「蒙特梭利教學法」的住宅項目。此項目佔地逾3.9萬平方呎，分別設有室內兒童遊樂室、水上遊樂場和佔地逾2900平方呎的「KOKO庭園」。一家大細，樂而忘返。
購物方面，逾70萬平方呎的大型購物商場AIRSIDE 和佔地達10.1萬平方呎的知名百貨公司全地地標—「SOGO 雙子塔」，分別於2022及2023年相繼落成 。還有，千萬別忘了這條興建中，長達1500米，相當於5條尖沙咀栢麗大道的地下購物街，幾乎橫跨整個啟德發展區！
48校網地段優勢
KOKO ROSSO位於觀塘，位處第48區校網，鄰近藍田聖保祿中學、順利天主教中學、聖言中學及觀塘瑪利諾書院等多間名牌學府。
至於附近的晒草灣遊樂場，則設有國際標準的棒球練習場、多用途草地、緩跑徑等休憩設施，是一家大小假日郊遊的好去處，至於英超球會車路士在港開設的車路士足球學校，亦於藍田設分校及足球場。
會德豐樓質素保證
KOKO ROSSO 項目由會德豐獨力主理。會德豐的高瑞樓盤向來有不錯的質素保證。參考旗下位於山頂的多項物業，例如列山道的賽詩閣 Chelsea Court 和種植道的Mountain Court等，都一一是香港人會存頌的藝術品。具多年興建高質物業的 會德豐，對不少買家來說都是質素的指標！
區內二手樓盤比較
為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較同區樓盤的價單，列出相似類型單位的價格，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。
KOKO ROSSO 所屬的觀塘區是九龍東核心的商業重鎮，素有繼中環後第二個核心商業區之稱，未來更坐擁啟德發展機遇，配合埋港島東的核心商業地帶，形成「金三角」該區升值潛力極高！Junto同你比較區內其他二手樓盤，分析未來呎價走勢！
| 麗港城 | 匯景花園 | |
| 地址 | 藍田油塘 麗港東街10號 | 藍田油塘 匯景道8號 |
| 座數 | 38座 | 17座 |
| 單位數目 | 8,072伙 | 4,112個 |
| 面積 | 517-748呎 | 434-715呎 |
| 入伙期 | 1990-1994年 | 1991-1992年 |
| 發展商 | 長江實業 | 長江實業 |
| 平均呎價 | 12,903元 1 月 成交實用呎價 | 13,081元 1 月 成交實用呎價 |
買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉
各戶型單位實用面積
項目共有392個單位，標準戶實用面積由300至497平方呎，估計想以lump sum 細 target上車客，所以大部份為1房及2房戶，只有2間三房戶設於第7座25樓。
| 房型 | 實用面積（平方呎） | 單位數目 |
| 一房+開廚 | 300' - 364' | 55伙 |
| 兩房+開廚房 | 425' - 424' | 191伙 |
| 兩房+梗廚 | 467' - 497' | 111伙 |
| 特色戶 (2樓及天台單位） | 268' - 988' | 35伙 |
若心儀一手盤上車，做定功課睇睇呢年有咩新盤：【新盤積壓勢減價促銷？】2023年一手新樓供應預覽
樓盤資料
| 樓盤名稱 | KOKO ROSSO |
| 地址 | 觀塘茜發道 |
| 地區 | 九龍東觀塘區 |
| 單位數量 | 392伙 |
| 單位戶型 | 1房 - 3房 |
| 預計關鍵日期 | 2024年6月30日 |
| 校網 | 觀塘區 - 第48區校網 |
| 發展商 | 會德豐地產 |
| 管理公司 | 夏利文物業管理有限公司 |
賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.kokorosso.hk/home/
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
- 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及／或一手住宅物業銷售資訊網取得，其準確性及真實性以官方紀錄為準，Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及／或真實性作岀任何承諾及保證，亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
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- 在籌備該等素材時，雖已作出合理謹慎措施，但本公司及／或本集團的任何成員不會就該等素材之完整性、準確性、及時性及可靠性，或該等素材適合某特定用途，作出任何形式的陳述或保證（不論是明示或隱含的），亦不保證該等素材與賣方就發展項目指定的互聯網網站及／或一手住宅物業銷售資訊網同步更新內容，閣下需自行向賣方／一手住宅物業銷售監管局查証以取得最新資料。
- “本集團”指(i) 本公司; (ii)本公司之任何控股公司、附屬公司及／或相聯公司; (iii) 其他與本公司屬同一集團的公司及; (iv)在上述(i)、(ii) 及／或(iii)內提及的任何公司的董事、人員及僱員。
- 藉着閱覽該等素材，即代表閣下已無條件同意本條款及條件。倘若閣下不接納本條款及條件，請點擊此處，離開本網頁。
KOKO ROSSO樓價回贈高達2%或以上，承諾佣金回贈8成
【AI工業革命】ChatGPT取代地產代理？樓宇買賣對答實測
Junto團隊持樂觀態度，我哋透過Poe試過問ChatGPT唔同種類嘅樓宇買賣問題，包括高成數按揭申請條件、專業用詞解釋、月入壓測計算等暫時都未能獲取正確答案。
答案錯誤並非系統功能障，而係網上資源太多，冇一套嚴謹系統過濾真確內容來train up Chatbot，就如Google 新發布的對話式機械人Bard一樣，答錯一條問題足以令用家質疑其可信性。
延伸閱讀：【9成按揭2023】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？
同場加映：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？
Junto團隊每日都在思考地產代理呢個崗位在樓宇買賣嘅作用，地產代理除咗牽涉專業知識，仲有日新月異嘅樓市政策轉變，產業鏈網絡協助下所獲得即時消息，與及作為人類獨有嘅同理心跟客人同情共感，提供個人化貼身支援，以上種種短期內仍有證明地產代理嘅存在意義。
但我哋並非否定技術突破嘅可能，作為時代洪流嘅一粒微塵，我哋係先行者，於市場上第一個用WhatsApp Business API企業方案嘅地產代理公司，除了能自動化即時解答顧客的常見問題外，亦讓團隊改變行則以多人協作形式跟進每一單交易，希望給予客人更大保障。未來Junto既擁抱科技帶來嘅工作效率提升及便利同時，亦繼續做好資訊正確性把關嘅重要角色。
如對置業上車有任何疑問，歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。
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兼職地產Consultant
置業上車安居樂業，可能是人生大事之一。置業的種種流程及注意事項，當中的細節條款可能也曾令業主們頭痛。
所以Junto刻意跳出傳統框框，承諾絕不call 客hard sell推銷，讓客戶買樓成為knowledgeable、manageable及enjoyable 的事。
兼職工作，
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無論你係因為家庭放棄全職工作嘅忙碌媽媽，定係想追夢嘅indie band友，Junto工能能為你生活和夢想中取得平衡。就算你沒有任何地代理相關經驗，Junto founding member會傾囊相授，將當中所犯的錯，找到的竅門毫無保留分享。
為什麼要成為
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| Junto | 傳統地產代理 | |
| 工作模式 | ✅ 彈性工作，冇地點限制， 私人時間更靈活。 | 需要到辦工室打卡上班 |
| 佣金 | ✅ 可獲取行內較高佣金。 | 因要與地產公司及高層分拆 |
| 工作性質 | ✅ 無需cold call， 亦無sell客尷尬， 因為客人都是自己找上門。 你只需專注幫忙解答客人疑問， 工作滿足感更大。 | 為追趕KPI，需要cold call， 或因為上頭壓力而為客人 構成壓力及滋擾， 外間會有較負面看法。 |
| 公司理念 | ✅ 我們堅持誠信正直最為重要， 無需隱暪樓盤有的問題或缺點， 真實分析新盤資訊的優點缺點， 寧願錯過一單生意， 也不想客人做錯一單買賣， 這才是公司長遠經營之道。 | 公司營利最重要， 一味唱好樓市， hardsell樓盤， 氹客人一定上到會。 |
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