【啟德HENLEY PARK現樓貨尾值唔值？】搶先睇價單、折扣、平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套

物業編號: FHP/S/K22/2022/HENLEYPARK


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跟 The Henley、維港1號 及 MONACO MARINE 一樣，HENLEY PARK主打啟德海景單位，前2者已取得入伙紙直接可參觀現樓，而MONACO MARINE距關鍵日期仍需約半年。

參考早前交樓的The Henley，驗樓分數獲90分質素不俗，估計準買家無需擔心HENLEY PARK交樓質素。

The Henley 貨尾價單折實$666萬 – $2869.4萬元，折實呎價$22,960 – $34,323元。最平為低座B座地下G室開放式單位，實用面積186平方呎連97平方呎私人花園，折實價約為666.33萬元。而最平呎價為1座1樓F室1房連衣帽間，實用面積381平方呎，折實價錢$874.76萬，折實呎價$22,960。

對比THE HENLEY 3期首張價單各房型單位的最低價格如下：

單位實用面積
(平方呎)		折實呎價折實售價
（折扣額為5%）
開放式
3B座9樓E室		238$26,277$625.8萬
一房
3B座8樓D室		356$25,218$897.7萬
兩房
3B座25樓B室		540$32,003$1,728.1萬
三房連儲物房
3B座25樓A室		778$31,378$2,441.2萬

詳細價單 >

樓盤的價單和售樓說明書尚未推出，一旦公佈，Junto會立即更新及公析：

  • 可承造9成高成數按揭價單分析
  • 價單與同區二手樓價比較
  • 折扣與供款方法
  • 供款及入息要求
  • 入票方法

延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？

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  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份，為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後，Junto分析中籤號碼的楝樓成數，與及建議㨂樓策略。

了解經Junto買賣新盤及回贈流程 >

對Junto回贈有疑問嗎？

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發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

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其他回贈問題 >

尚未公佈。

如果你鍾情啓德新盤，仍可考慮價錢較相宜的 中國海外的 維港一號 One Victoria，會德豐承建的 MONACO MARINE，萬科 VAU Residence 與及協成行的芳菲。若果想比較啓德附近新盤，或以Junto新盤篩選查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

平面圖

環境方面，附近休閒設施選擇頗多，居民可前往啟德跑道公園以及有啟德郵輪碼頭，不論是散步或野餐也很適合，與家人共享天倫之樂。項目隣近室內體育館大樓，不時舉辦大型國際體育賽事及文娛活動，亦有足以容納過千名觀眾的看台，絕對是為愛做運動的朋友度身而設。

交通方面，由於附近沒有小巴或巴士接駁，區內市民出內主要靠港鐵，屋苑與啟德站的步行距離少於10分鐘，十分方便。美中不足的是區內並沒有太多的賺物設施，如果想添置日用品，就只能到附近的「啟晴邨」商場，選擇寥寥。最近的大型商場是新蒲崗的Mikiki，路程約十五分鐘左右。

至於家長最關心的校網，啟德區為34區校網，較著名的小學有協恩中學附屬小學和馬頭涌官立小學。

Junto 評分： ⭐⭐⭐⭐⭐

為了給各位有比較指標，小編現在不但會比較The Henley 1上期和今期價單，列出相似類型單位的價格升幅是多少，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

上期、今期價單比較

對比上期價單，今期的一至三房單位價格均有提升，平均升了約3%。

今期（11/6/2021）上期（29/4/2021）升幅
1房單位
（實用面積： 302平方呎）		低座B座2樓F室
售價：$8,428,000		低座D座3樓E室
售價：$8,105,000		3.985%
2房單位
（實用面積： 546平方呎）		2座37樓D室
售價：$19,858,000		2座39樓D室
售價：$19,602,000		1.306%
3房單位
（實用面積： 889平方呎）		2座22樓A#室
售價：$30,580,000		2座23樓A#室
售價：$29,176,000		4.812%

延伸閱讀：【新盤按揭2022】呼吸Plan捱貴息？可轉按至波叔Plan自救

同區樓盤價單比較

小編用了同區較新的樓盤和二手屋苑作比較，分別是MONACO和啟德一號。

MONACO位於啟德沐泰街12號，它的首張價單在2021年發佈，預計關鍵日期為30/12/2022。它有兩座34層，合共399個單位的物業。啟德一號有2期，合共17座位於啟德新區沐寧街，提供過千個單位，入伙年份則在6月2017年。

The Henley 1MONACO啟德一號
1房單位2座20樓J室

實用面積：
417平方呎
售價：
$11,727,000		2B座28樓C室

實用面積：
347平方呎
售價：
$8,897,000		1期2座32樓D室

實用面積：
367平方呎
售價：
$8,580,000
2房單位2座22樓D室

實用面積：
546平方呎
售價：
$19,054,000		2A座18樓C室
 
實用面積：
552平方呎
售價：
$13,849,000		1期1座18樓E室 

實用面積：
531平方呎
售價：
$10,000,000
3房單位2座21樓A室

實用面積：
889平方呎
售價：
$30,187,000		2A座17樓A室 

實用面積：
762平方呎
售價：
$18,649,000		2期5座中層D室

實用面積：
800平方呎
售價：
$18,000,000

樓盤資料

樓盤名稱THE HENLEY PARK
地址沐泰街8號 NO. 8 MUK TAI STREET
地區啟德 KAI TAK
單位數量740個
預計關鍵日期2022年12月30日
單位戶型特式、一至三房單位
校網小學: 34
中學: 九龍城區
管理公司偉邦物業管理有限公司
賣方香港海島建設地產有限公司

官方網站：https://www.henleypark.com.hk




賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.henleypark.com.hk
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
  • 上述所載的資料及素材(「該等素材」)在賣方就發展項目指定的互聯網網站及／或一手住宅物業銷售資訊網取得，其準確性及真實性以官方紀錄為準，Junto Limited (“本公司”)無法就該等素材內容的準確性及／或真實性作岀任何承諾及保證，亦不會就此向任何因使用或倚賴該等素材而蒙受任何損失或損害的人士負上任何責任。
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買樓花小心回佣陷阱： 【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉

認購登記新盤

Junto有別於一般的代理，我們會先讓你確認回贈承諾書的所有條款，才讓你決定是否經我們遞交此樓花之認購登記。


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如果你對留低個人資料給我們有保留的話，可以先Whatsapp我們查詢： https://bit.ly/3xqK7Jx

【買新樓索取回佣爭議】收取佣金回贈是否犯法？3個方法避免誤墜陷阱

於正常情況下，當地產代理促成一手新盤買賣，發展商會向地產代理發放價值樓價2-3%佣金作為獎勵；如為冷門盤、大單位或貨尾盤，發展商不想降價促銷，就會提高佣金以鼓勵代理推銷單位。

而地產代理作為中間人代表地產代理公司可跟客人議定佣金回贈比例，將部份佣金轉贈客人吸引他們購入單位，作為扣減買樓開支達至雙贏，同時整個流程完全受到地產代理監管局監管，絕對合法合理。

延伸閱讀：【回佣陷阱】簽咗回佣紙都可以反口？3大要點避免走數爭拗

買樓動輒幾百萬，因回佣會影響公司利益，整個議定回佣過程需要透明清晰向公司交代，亦需要各級主管及董事同意才能生效，所有細節要留神，Junto整合3大重點比大家留意：

  1. 客人切勿向代理作任何利益輸送，就算代理人有任何暗示，自己亦要企硬。
  2. 回佣口頭承諾唔作準，留意有灰色地帶字眼如「盡量爭取」、「好大機會做到」，一齊盡量白紙黑字寫明所有條款。
  3. 傳統代理有多重人事架構，回佣紙需要由代理、其直屬主管或以上級別、區域經理及區域董事合共４人一齊簽署及蓋章方能生效，要小心把關。

延伸閱讀：【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉

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Junto一直堅持我們的創辦理念以客為先，上車路上與你同行，如果你置業上遇上任何問題，可以隨時WhatsApp我們免費諮詢獲得持牌代理的專業意見。

【試水温式推售 】Wetland Seasons Bay第3期現樓主打2房，搶先睇平面圖、價單、環境配套

首次出售日期：9月中
預計關鍵日期：30/11/2021

新地今個月開賣 WETLAND SEASONS BAY 第3期現樓，可能唔想影響已入伙嘅其他期數業主，而暫時Wetland Seasons Bay開價謹慎，唔似NOVO LAND咁大劈價。

而第3輪推售45伙沽出30伙，餘下2房 – 3房單位以先到先得發售，暫時銷售告一段落，未公佈之價單及估計等待施政報告公佈，觀望市場反應再作安排。

最近因為市況未明朗，發展商大多推售大西北概念盤，而新地將緊接推售元朗錦田北PARK YOHO Bologna。

WETLAND SEASONS BAY 第3期位處Wetland Seasons Bay項目最右邊享單邊景觀，最靠近屋苑兩個行人出入口、巴士站及輕鐵濕地公園站，交通最為便利。

WETLAND SEASONS BAY 3已公布價單涉142伙，戶型涵蓋1 – 3房，最平1房356平方呎折實價$496.8萬起，今次第3期位置最右邊享單邊景觀，對比上年Wetland Seasons Bay 2首張價單最平1房312呎$480.91萬，作為元屯天新盤向隅客，雖然NOVO LAND開價唔夠咁震撼，但仍然有一定吸引力。

雖然有142伙已開價，但新地唔想同One innovale撞期所以提早向星期四（22/9） 首輪開售部份80伙先試水温，該日所有單位悉數沽清，Junto為你整合揀樓消耗情況，讓你為次輪入票作出預算。💪🏻

📨入票比率
總飛數1200票票，入票超額逾15倍

⚡樓盤消耗速度
A組4:00pm率先揀樓，
B組7:00pm開始揀樓，跟組別報到再即場抽籤進行揀樓，最後一個單位於9:37pm獲B2組98號籌認購
以6A座A3室2房單位最受歡迎，其次是6A座B7室1房單位，
6A座1房B7室約B2組44號籌售完
最尾一個2房B2組98號籌售完

Junto整合第3期及第2期首張價單，助你分析是否值得入票。以下為各房型單位的最低價格：

Wetland Seasons Bay
第3期首張價單		Wetland Seasons Bay
第2期首張價單
一房6A座2樓B7室
實用面積：356呎（連露台）
售價：$496.8萬		9座2樓A3室
實用面積：312呎（連露台）
售價：$480.91萬
兩房6A座2樓B2室
實用面積：427呎（連露台）
售價：$598.8萬		9座1樓B1室
實用面積：432呎（連露台）
售價：$589萬
三房6B座1樓B3室
實用面積：528呎
售價：$698.3萬		8座G樓A1室
實用面積：530呎
售價：$742.83萬

跟據上次NOVO LAND及過往銷售經驗，首批開售一定為揀選單位座向較差或低層單位以低價吸引市場注意，然後下輪銷售價單再跟據銷情及市況作相對調整，所以對比價單有否加價不能以折實呎價計算。而因為對加息週期的憂慮與及入票率未及NOVO LAND熱烈，第2及第3價單均為原價加推。

以第3價單為例，其為原價加推，售價最平為第6B座2樓A6室，實用面積353平方呎，1房，折實價$506.2萬，折實呎價$14,340；
對比首張價單最平6A座2樓B7室，356呎，折實$496.8萬，折實呎價$13,955，
雖然聽落較貴，但因為6B座2樓A6室向內園，其價格調整為合理範圍。

若要對比有否提價，想盡量以相同座向及層數作比較。

簡單理解，Wetland Seasons Bay 所有付款plan都係發出通知後14天內找尾數（預計明年春季），分別在於針對唔同嘅客：

付款計劃訂金訂價折扣目標客戶
A1
靈活靈活
付款計劃
即供供款計劃		需臨約後120天內
支付共30%訂金		13.5%首置兼首期充裕的準買家。
B1
靈活Smart
付款計劃
即供供款連
發展商貸款計劃		需臨約後100天內
支付共10%訂金		10%流動現金充裕但
過唔到壓測要用二按的準買家。
👑 C1
靈活Smart
付款計劃
即供付款連
送稅計劃		需臨約後100天內
支付共10%訂金		6.5%首置及月入夠，
但首期資金緊促的準買家。
D1
Upgrade
置Smart
付款計劃
即供付款連
送稅計劃		需臨約後100天內
支付共10%訂金		1%非首置/非香港永久居民，
將售價折扣差價轉為9%
印花稅回贈實報實銷。

***

C1 因為有印花稅直送回贈，及無需二按或漸進式供款計劃再回贈4%，同A1 plan接近幾乎同價。

雖然B1跟C1都係要支付10%訂金，B1聽落折扣大啲，其實C1淨樓價更優惠，Junto以6A座8樓B7室 1房半作為例子：

要留意印花稅直送回贈及無發展商按揭額外回贈4%優惠需要通知銀行，該優惠會扣減你可承造按揭淨樓價。

如果你係首置兼香港永久居民，又想承造高成數按揭，㨂B1 定 C1 重點係，你短期流動資金足唔足夠俾印花稅開支，夠就建議揀B1，唔夠就揀C1，因為按揭貸款額做唔到成交價9成所以變咗支付尾數要以現金付差額。

另外新加E1付款方法，跟B1相似享10%折扣，付款時間表亦一樣，只適用於指定單位額外2%折扣。

⚠️ Junto 提示

要留意新地付款玩法比較複雜，發展商額外回贈會於臨約後發放，相關優惠要上報比銀行知悉，所以9成貸款額並非臨約成交價9成，而係扣減完發展商額外回贈，包括印花稅直送回贈無發展商按揭額外回贈4＋2%，才為可承造按揭淨樓價，再當中9成先係銀行貸款額，當中產生之按揭差價準買定要自行墊支餘額才可上會。

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每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

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整體布局圖

6A座平面圖

6B座平面圖

別墅WV10-11平面圖

示範單位極大機會開放現樓示範單位予公眾參觀，其中包括3房 6B座6樓B5室，實用面積553平方呎，要向濕地公園。

另一單位為2房連儲物室 第6A座3樓A8室，實用面積449平方呎，儲物室開則設有窗口跟一般做法有分別。

有興趣既朋友可以WhatsApp Junto預約參觀！

景觀方面，這是WETLAND SEASONS BAY 的最大賣點。住在較高樓層的話則有機會眺望中國深圳邊境，而且它位近濕地公園，欣賞到珍貴的自然生態，環境亦會比較寧靜，少一些噪音滋擾，適合追求安隱感的市民。

另外，附近設有屏山文物徑，是不錯的假日消遣活動。一來可以遠離煩囂的都市，呼吸郊區的新鮮空氣，二來能夠邊走邊認識宗族文化，加深大家對新界的認知。除了文物徑外，區內的單車徑發展完善，亦是居民其中一個不錯的周末活動，強身健體之餘可以增進與家人、朋輩之間的情誼，對熱愛單車這項活動的朋友來說是一個不錯的居所。

購物方面，居民只需步行5分鐘便到天一商場，可是內裏商店並不算多，只有滿足到基本的生活需求。如果追求更完善賺物體驗，可能要到輕鐵沿線的T Town 或嘉湖一期，那裏是區內公認規模最大、商戶種類最為多元化的商場，稍為不方便。

社區康樂設施方面，除了單車徑和文物徑外，WETLAND SEASONS BAY會所連園林面積逾30.3萬平方呎，設有泳池、瑜珈室和24小時開放的健身房等，動靜皆宜，就算足不出戶也可以享受到高品質的生活素質。

交通方面，區內設有多條巴士路線，近50個巴士站，如果想到港九各區就有需要轉乘其他巴士，公共交通的選擇比較單一。如果想乘坐西鐵，居民需要經輕鐵轉駁。如果居民的工作地點在港九，可能就要用更多時間在交通方面，出行頗為不便。

校網方面，WETLAND SEASONS BAY位於72小學校網，並落在元朗區中學校網中。

為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較 WETLAND SEASONS BAY 及PARK各期價單，列出相似類型單位的價格，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

跟Wetland Seasons park 系列價單比較

WETLAND SEASONS PARK 第二期比較多別墅，所以Junto接下來會以第一期去做比較。WETLAND SEASONS PARK 第一期位於天水圍濕地公園路1號 ，單位數量為1224個。它同樣是新盤，預計關鍵日期為30/06/2022。

WETLAND SEASONS PARK
第一期		WETLAND SEASONS PARK
第三期
一房5A座 10樓 C3室

實用面積：356呎（連露台）
售價：632.66萬		8座 10樓 A5室

實用面積：366呎（連露台）
售價：641.11萬
兩房5A座 8樓 B3室

實用面積：432呎（連露台）
售價：620.29萬		8座 6樓 B1室

實用面積：426呎（連露台）
售價：$603.12萬
三房2座 1樓 A2室

實用面積：539呎（連露台）
售價：$785.08萬		1座 1樓 A8室

實用面積：560呎（連露台）
售價：745.34萬

同區樓盤價單比較

附近比較新的樓盤只有WETLAND SEASONS PARK各期，為了讓各位有更多的參考指標，接下來Junto會比較同區較舊的2個樓盤，由於它們均沒有一房單位發售，所以只會比較兩至二房單位的價格。

慧景軒位於天葵路33號，它的樓齡較高，由2004年開始入伙（約17年樓齡）。由3 棟物業組成，提供1,091個單位。它設有會所，裏面的設施多元化，例如有室外泳池、健身室、按摩池和電影院等。它就近濕地公園，比較遠離市中心，環境寧靜，可是相對的，居民出行可能會稍為不便。

嘉湖山莊位於天水圍天湖路1號，發展商為長實。它的入伙日期由12/1991開始（約30年樓齡）。嘉湖山莊共有6期，合共58座，提供15,838個單位。是區內數一數二的大型樓盤。它同樣設有會所，可供做運動十日心戈場所比慧景軒的更多。另外，由嘉湖山莊步行到天水圍站只需13分鐘，非常方便。

慧景軒嘉湖山莊WETLAND SEASONS PARK
第三期
兩房3座 19樓 B室

實用面積：544呎
售價：$670萬		6期 美湖居 1座 中層 C室

實用面積：544呎
售價：$520萬		7座 10樓 B1室

實用面積：482呎
(連露台及工作平台）
售價：$681.22萬
三房1座 2樓 F室

實用面積：671呎
售價：$736萬		2期 賞湖居 3座 低層 B室

實用面積：633呎
售價：$790萬		8座 1樓 A1室

實用面積：671呎
售價：$862.8萬


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Wetland Seasons Bay第3期為2座9層高的低密度住宅大樓、2幢6層高的別墅及6幢洋房組成，共提供384伙，實用面積由約270 – 約800方呎，間隔由開放式至五房，主打兩房佔全盤約65%。

樓盤名稱WETLAND SEASONS BAY
第3期		WETLAND SEASONS BAY
第2期		WETLAND SEASONS BAY
第1期
地址天水圍濕地公園路1號
單位數量384伙388伙1224伙
單位戶型特色單位、開放式至四房特色單位、一房至三房特色單位、開放式至四房
校網元朗區 72 校網
發展商新鴻基地產

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賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.wetlandseasonsbay3.com.hk/
一手住宅物業銷售資訊網: http://srpe.gov.hk
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【即將開價】華懋瑜一搶先睇，平面圖、價單、環境配套

最近因為加息週期加上市況未明朗，發展商大多以呎價較低之北部都會區、大西北概念盤如NOVO LAND、One innovale來吸睛，而留起傳統上較優越地段的盤源。瑜一 IN ONE為其中之一，何文田為老牌豪宅集中地，新盤供應量一向不多，其身處優越校網兼地勢較高景觀開揚，加上地鐵上蓋出入方便，如想投資較優質盤源，可以留意瑜一嘅消息。

首次出售日期：待定

預計關鍵日期：2024年7月

樓盤資料

樓盤名稱瑜一 IN ONE
地址何文田 忠考街一號
地區何文田
單位數目第1期：844伙
單位戶型一房至四房
校網小學34校網、中學九龍城區
管理公司尚待公布
發展商華懋集團及港鐵公司（0066）

官方網站：https://www.inone.com.hk/

瑜一 IN ONE 將會分三期（1A、1B、1C）推出，合共提供844個單位，其中第1A期提供447伙，最快今年8月內能獲批開售。當中它的戶型有一房至四房，實用面積由311至1,615方呎不等，當中以兩房單位供應量最多，總共有192伙。

有消息指1B期早前亦已入紙申請預售，提供大概183伙。

以下是第1A期單位戶型分佈。

房型實用面積（平方呎）單位數目
一房（開放式廚房）311′ – 364′75伙
兩房（開放式廚房）425′ – 469′27伙
兩房479′ – 541′73伙
兩房連儲物室548′ – 597′92伙
三房連儲物室889′ – 1,145′172伙
四房連儲物室1,515′ – 1,615′8伙

由於是次項目位於何文田站上蓋，有交通方面的優勢，而且同區住宅供不應求，所以預計是次售價會參考同區樓宅和市區鐵路盤。

樓盤的價單和售樓說明書尚未推出，一旦公佈，Junto會立即更新及公析：

  • 可承造9成高成數按揭價單分析
  • 價單與同區二手樓價比較
  • 折扣與供款方法
  • 供款及入息要求
  • 入票方法

入票方法

尚待公佈！

入票必睇：【新盤揀樓實戰】抽中咩籌號揀樓在望？抽籤揀樓程序知多少

如果你地鐵上蓋新盤，考慮黃竹坑站上蓋揚海及晉環、元朗站The YOHO Hub、錦上路西鐵站柏瓏及將軍澳日出康城第11B期 凱柏峰，或可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

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  1. Whatsapp 聯絡 Junto
  2. 填寫及簽定Junto回贈確認書
  3. Junto聯絡並確認你的身份，為你進行入票
  4. 抽籤結果公佈後，Junto分析中籤號碼的楝樓成數，與及建議㨂樓策略。

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發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。

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發展商尚未公佈平面圖，一旦公佈，JUNTO會同步更新。

交通方便，直達九龍新界！

出眾嘅交通網絡

瑜一 IN ONE 透過基座連接港鐵何文田站，盡享鐵路優勢。何文田身為港鐵觀塘綫其中一個車站，是屯馬綫與觀塘綫之交匯處，可稱得上是港鐵網絡各轉綫站之冠，乘坐觀塘線（調景嶺或黃埔方向）的列車，可方便到達將軍澳、旺角、九龍灣等地方，轉乘至香港島地區也非常方便。乘搭屯馬線（屯門或烏溪沙方向）的列車則可來往屯門、元朗、荃灣、城門河東部、馬鞍山等車站。早班和尾班車一般在早上6點至凌晨1點，對於生活忙碌的香港人，就再適合不過，可以放心挽得盡興先走，唔洗驚趕唔切車回家。

除了港鐵，瑜一 IN ONE 身處的忠孝街設有名為「何文田站公共運輸設施」的巴士及專綫小巴站，專線小巴有8M綫（往返何文田（常和街））、28MS綫（往返偉恒昌新邨）和27M綫（旺角站往返樂民新村）等等。使用任何八達通於何文田站出閘並轉乘這三條專綫小巴路綫更可享轉乘優惠，反之亦然。

休閒娛樂都唔少得

何文田是住宅區，文娛康樂配套十分充足，IN ONE 附近有體育館，館前有小噴泉、石枱凳和遮陰設施，供途人休息觀賞。這裏實在有不同大大小小的公園和休閒設施，當中最大型的要數是東何文田配水庫遊樂場，雖然裏面的康樂設施不多，但勝在空間夠大，由兩個十一人草地足球場組成，配水庫休憩處設有約200米長的緩跑小徑，非常適合熱愛踢波和跑步人士。值得一提的是，在這裏走上高處可以看到九龍灣海景和吹吹海風，非常寫意。

另外，由 IN ONE 出發行唔夠十分鐘會到達何文田公園，這裏的佔地相比之下沒那裏多，但勝在有足夠多的康樂設施，提供硬地足球場、籃球場、兒童康樂設施等等，適合放工放學冇野做過黎放鬆心情。

此樓盤的展銷廳位於荃灣，將設有3個示範單位。詳情有待公佈。

有興趣既朋友到時可以聯絡我地Junto預約睇示範單位！

項目位於何文田半山地段，地勢較高，所以可以預計部分住戶可以享受開揚景色，有較高的私隱度之餘，當中以山景和城市景色為主。

IN ONE 位處的何文田區有不少購物商埸，例如何文田廣場除了有不少食肆和商店外，還有鮮活街市照顧鄰近居民的日常生活所需。除此之外，附近的愛民商埸更在近年引入了全新的娛樂活動如保齡球場，室內亦加入為長者和殘障人士而設的輔助設施，它同時也設有鮮活街市，居民可以在選購食材上有多一個選擇。

無可否認的是，IN ONE 的樓點是交通方便和校網，附近的購物設施着實是比較少，如果想享受一些更大型的賺物商場和娛樂場所，就需要坐一個站到紅磡的置富都會和黃埔花園。

34校網地段優勢

校網是很多家長都十分關心的事情，想讓子女「贏在起跑線」，選對校網十分重要。IN ONE 位於何文田，亦是城中有名的名校網，有非常多師質優良的中小學。

它位處小學34區校網。34 校網橫跨九龍東南部至九龍西，覆蓋何文田、土瓜灣、馬頭角和啟德發展區一帶，是四大校網之一。

34區校網總共有16間小學，全港排名前100的有協恩中學附屬小學、保良局何壽南小學、聖羅撒學校和陳瑞祺（喇沙）小學。值得留意的是，前100名小學裏面有4間都是女校，女孩子在此校網內可享學額較多，佔一定優勢。

而中學九龍城區校網有35 所中學，其中 2 所是官立中學，28 所是資助中學， 5 所是直資中學。BAND 1的中學有個15間，大部分都是資助中學，例如男女校的民生書院、培正中學、何明華會督銀禧中學等，男校有喇沙書院、拔萃男書院等，女校則有九龍真光中學、協恩中學等。

為了給各位有比較指標，Junto 現在會比較同區新盤的價單。另外，亦會比較同區二手樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

何文田是傳統豪宅地段，主要是高齡老牌豪宅集中地，新盤供應量不多，近年的大型樓盤呎價都屬於高位，例如以下的ONE HOMANTIN、天鑄、 瑧樺和皓畋等。

ONE HOMANTIN天鑄瑧樺皓畋
地址常富街1號佛光街23號窩打老道74號常盛街28號
座數6座14座1座9座
單位數目561伙526伙240伙1428伙
面積350-1,564呎784-3405呎204-526呎361-1,487呎
入伙期2017年2015年2020年2017年
發展商會德豐新鴻基新世界 / 恒基兆業嘉里建設
平均呎價$21,458$33,991$27,886$28,680

即使是何文田的二手樓盤，呎價亦不便宜，其中冠熹苑和冠德苑屬「出售居者有其屋計劃單位2019」。

 俊民苑冠熹苑冠德苑
地址忠孝街66號常樂街3號常樂街5號
座數12座1座3座
單位數目1,800伙796伙603伙
面積484-592呎190-596呎445-568呎
入伙期1980年2000年2019年
發展商新鴻基房委會房委會
平均呎價$12,285$11,520$13,024

樓盤簡介

項目的名字「瑜一」，「瑜」指的是煥發光芒，溫潤而澤的美玉，象徵高貴和純潔，「一」代表項目承傳豐盛的氣質，成就獨一無二的居所。名字亦取其諧音「如一」，表示在生活中追求身、心、靈平衡的初心始終如一。

如果對交通和校網方面有要求，這樓盤可能是你其中一個不錯的選擇。如果對單位心動，不妨即時聯絡我地，收取最新資訊，或預約定參觀示範單位。

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【開售暫沽3成單位】MIAMI QUAY主打2房分析價單、平面圖、環境配套！

物業編號: FHP/S/K9/2022/MIAMIQUAY

💡 MIAMI QUAY剛剛完成首輪開售，因為可拉籌、每客最多可入4票兼接受支票入票，所以入票率超額認購13倍，不過銷情一般，放賣138伙，沽出41伙約佔30%，當中向九龍灣內海景單位2房連儲物室3座B室 及 1房3座J室較受歡迎。

MIAMI QUAY分2期發展提供共1,219伙，第1期MIAMI QUAY I 將搶先推出涉648伙，戶型由開放式 – 4房，2房佔約五成，1房佔約三成半，實用面積由250 – 1335平方呎。

首張價單130伙涵蓋開放式 – 3房，實用面積250至620平方呎，扣除90天即供最高12%折扣，折實價$524.2萬 – $1,464.5萬元，折實呎價$20,339 – $23,839元，開價與上年開賣嘅MONACO ONE相若。

以向內海單位Tower 3 18樓J室為例，選選用(D)發展商「匠心粉絲」建築期付款計劃可享9.5%折扣，認購預算開支如下：

以下為建議首期預算及相關付款時間：

Junto專員會為各位準買家審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說。

啟德跑道區位置臨海，承豐路雙數號碼就可遠眺維港景，單數就向内港；留意MIAMI QUAY單位主要向內海景，即使面向維港之後亦有可能會被前方其他項目遮擋。

若心儀維港景，可等待 承豐路18號(4A2地皮) 及 承豐里2號(4C1地皮) 項目開價，或考慮鄰近一手單位如MONACO MARINE、維港1號、尚．珒溋 及 The Henley 。不過因為MIAMI QUAY已開價，相關發展商短期內可能因應其銷情調整單位價錢。

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使用Junto登記認購 MIAMI QUAY，無需於登記處排隊入紙申請，極速網上辦妥，過程方便快捷，承諾至抵8成佣金回贈，金額可達2%以上，幫你慳十幾萬甚至幾十萬的嘅買樓開支。

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發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

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如果你鍾情啓德新盤，仍可考慮 恒基兆業的 The Henley I，會德豐承建的 MONACO ONE 及 MONACO MARINE，萬科 VAU Residence 與及協成行的芳菲，或以Junto新盤篩選查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈新盤。

整體布局圖

今次開則較為實用，平台設計使用新例，將標準22呎露台及16呎工作平台合併置於客廳，空間比拆開工作平台放於房間的間格靈活，同時將分體機放在平台，令冷氣維修無需搭棚。

第1座2-3樓、5-12樓、15-23樓、25-29樓

第1座30樓

第1座天台

示範單位設於九龍尖沙咀海港城港威大廈2座，開放3個示範單位給公眾參觀，包括參照第1座28樓B室（3房1套）及第3座28樓H室（1房開廚）交樓標準搭建的清水房，以及第2座28樓B室（2房開廚）已裝修單位。

開放時間為上午11時至下午8時(下午7時30分截龍)，有興趣既朋友可以WhatsApp Junto預約參觀！

或可以在​線上展覽廳預覽。

交通主要靠地鐵站

港鐵啟德站貫通整個新界東西及九龍的屯馬線全線，當六號幹線竣工後，更可直達西九高鐵站。然而整個跑道區版圖共達320公頃之大，由跑道區步行到啟德站需經過重重障礙，前往需時約十餘分鐘，居民或需駁小巴或巴士到地鐵站會較為方便。陸路方面，區內提供巴士路線穿梭九龍城至啟德郵輪碼頭，惟交通工具的選擇比較少，市民出門前應多花時間做好交通規劃。至於水路，未來啟德跑道公園碼頭設有水上的士接駁維港兩旁，可達紅磡、尖沙咀及中環等區。

休閒娛樂設施頗多

MIAMI QUAY將成為全港運動新地標。位置相當優越，靠近水上活動中心，兼被國際頂級體育建設包圍，住戶可近距離欣賞划艇、滑水、龍舟等盛事。

整個啟德共有100公頃休憩用地，包括啟德郵輪碼頭公園、跑道公園及全港最大的都會公園，而樓盤附近亦開放空中花園，供市民休憩。區內並連接啟德體育園 (預計於2023年竣工)、九龍灣單車公園及九龍灣運動場等供公眾使用。

購物有多項選擇

啟德跑道區由9大發展商合作發展，現已命名為Park Peninsula，祈打造成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的綜合多元化地段。規劃將集合三個全港之最：全港最長「地下購物街」、全港最大百貨「雙子塔 SOGO」及全港最大戶外多用途場地「啟德體育園」。

啟德跑道區新盤除了MIAMI QUAY還有維港1號，其他供應將陸續出現，一有update Junto將在此更新。

除此以外，其位置鄰近啟晴邨及德朗邨，設有商場、食肆、冷氣街市、便利店及日常用品連鎖店。同時附近亦設有譽港灣基座商場，以及東九龍各大商場，如Mega Box、APM、德福商場等可供民眾購物。而政府正計劃興建一道全長1,500米，橫跨九龍城、啟德至新蒲崗的地下購物街；南豐集團的Airside內的購物商場計劃在2022年落成，跟項目商場部分連接的一段地下街亦有機會同期建成，屆時會為市民帶來嶄新的消閒體驗。

具優質校網

維港一號樓盤屬傳統34校網，具有許多優質小學，如陳瑞祺(喇沙)小學、馬頭涌官立小學及協恩中學附屬小學等；中學校網則屬於九龍城區，而九龍城區更有許多首屈一指的Band 1中學，包括華英中學、喇沙書院、協恩中學及拔萃男書院等16間傳統名校。家長固然無需擔心學校的質素，但惟啟德新樓盤相繼落成，區內人數將會增加，預計對這些學額的需求將大增，競爭會較激烈。

同區樓盤驗數分數

啟德一號：83分

嘉匯：85分

龍譽：57分

天寰：75分

一手樓盤

MONACO MARINE

MONACO MARINE 涵蓋一房至三房單位，呎數由324 – 1,708呎。今年6月首張價單開價折實$796.4萬 – $1,699.5萬元，折實呎價$23,491 – $27,338元，平均呎價為$24,833。雖然MONACO MARINE距關鍵日期仍需約半年，不過海景單位呎價比The Henley現樓低。

MONACO ONE

第1期MONACO ONE21年11月開價折實$756.8萬至$1605.4萬元，首張價單折實呎價$21,671至$24,759元。以同樣今年開賣的GRANDE MONACO（MONACO第2期）參考，折實呎價由21,829至25,280元，MONACO ONE為略低開價。

The Henley I

位於啟德沐泰街7號的The Henley I適合一些預算有限的單身貴族及新婚上車一族居住，最細單位為186平方呎。跟啟德其他私樓最大分別之一是採用嵌入式露台，這種設計有助保障用戶的私隱度，且位於沐泰街的單邊位置，景觀較為開陽。惟窗戶配合大廈外型呈弧形設計，每個單位亦只提供開放式廚房，且基礎配置有衣帽間，若不喜這些設計，在裝修或傢俬擺放上會較為花功夫。開價也是全區最高，放盤呎價約25,906至37,909元/呎。

二手樓盤

啟德的二手樓盤頗多，例如啟德一號、天寰、嘉匯、OASIS KAI TAK及龍譽等。Junto為你整合了各二手樓盤的價格及特色：

樓盤平均二手造價特色
啟德一號21,620元/呎- 「港人港地」項目
- 適合家庭客
天寰23,070元/呎- 樓景為主
- 房型：開放式至4房
嘉匯21,833元/呎- 景觀有保障，能望海
- 主打細戶
OASIS KAI TAK23,278元/呎- 景觀有保障，能望海
- 單位設特高樓底
龍譽24,182元/呎- 樓景為主
- 價錢較貴

樓盤資訊一覽

關鍵日期2023年8月31日
地址承豐道23號
23 Shing Fung Road
地區九龍東｜啟德
樓宇2座
單位數量1219個
戶型開放式 - 3房
發展商會德豐、恒地、新世界及帝國集團
（7月1日更新)

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【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？

本文將就五大重點分析美國加息對香港樓市、供樓預算、壓測、轉按和建築期供款的影響！

多年來樓市因美國QE（量化寬鬆）印銀紙受惠，銀紙貶值加上借貸低息而令投資者將資金流向股市樓市以資產保值。今次美國聯儲局加息是為了降通漲，提高美國聯邦基金利率，用意是壓抑投資消費、阻止經濟過熱。香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，令供樓人士負擔更重。

加上，壓力測試是按實際利率再加3個百分點，所以加息同時影響壓測和按揭可承造貸款金額，準買家更難上車轉而維持觀望態度，樓市降温而樓價亦相應下滑。因此，簡單理解減息有利樓市，加息則有負面影響。

於利率高企的情況下，置業的借貸成本亦提高，按揭供款增加，買家的供款金額將會變高。變相，申請按揭貸款時的壓力測試要求亦會較高。

由於「壓測」是根據現時實際利率加上3個百分點，所以美國加息令香港亦有息口調查，對壓測也是有著影響，買家們記得也要計算這些因素！

以NOVO LAND首輪銷售$600萬認購2房為例子，以建築期供款使用波叔plan，購買按揭保險承造9成按揭，貸款額$540萬，分30年供，供款壓力變化如下：

加息幅度實際利率月供壓測月入總利息支出
H按2.15%$20,367$49,143$1,931,616.00
目前P按2.50%$21,337$51,102$2,280,528.00
0.125%2.625%$21,703$51,838$2,412,507.00
0.25%2.75%$22,045$52,522$2,535,470.00
0.50%3%$22,767$53,960$2,795,114.00
*參考數值以恒生按揭計算機模擬
2022年7月19日 一個月HSBC Hibor為0.85%，H按以H+1.3%計算；
2022年7月19日 恒生P利率為5.0%，P按以P-2.5%計算

即是，一旦加息達到0.5%，壓測所需入息要求提高至$5,3960，月供上升多$1,430，全期的利息支出亦會增加$51.5萬！置業前，記得將「加息」納入考慮範圍！ 

延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？

現正供樓的人士，建議善用轉按賺現金贈，更可以「按揭儲蓄掛鈎戶口」以享有特惠存款利率，賺取利息，抵抗加息。

按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)是一個高息儲蓄戶口。業主如果用此戶口的存款來供按揭，可享特惠存款利率，與按揭貸款利率相同。如果按揭利率為 2.5%，Mortgage Link存款利率亦為 2.5%。同時，Mortgage Link 設有存款上限，一般為未償還按揭貸款的 50%。

舉例，如果業主有 $100 萬元未供，存款就最多為 $50 萬元；經過一段時間後，未償還貸款額跌至 $50 萬元，存款上限就隨之跌至 $25 萬元。

此舉是銀行用作增加現金流的方法，吸引買家存款賺回贈，在加息情況下的存款回贈較高。加上，存款能夠取回，視乎買家想提早完成供樓期還是以高存款利率賺回贈隨時取回存款。

但值得留意，香港轉按有罰息期! 一旦轉按，兩年內不得轉銀行、並且提早還款需要另繳手續費！即是「硬食」高息，「焗住」留在同一銀行。

提到壓測，申請人供款不得超過入息約35至50%，視乎不同銀行要求，網上有不同模擬器可供參考！

 作為「林鄭」呼吸Plan加強版的「波叔」Plan，若準業主屬於首置身份，大多傾向以較低首期要求的「波叔」plan上會，亦避免即時壓測的需要。

延伸閱讀：【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？

建築期付款計劃指買家可先落訂，直至物業可入伙時，再向銀行申請按揭，雖然折扣一定會比即供計劃少，但因為樓花已為現樓可使用「波叔」Plan高成數按揭計劃承做最高9成按揭，同時以時間等候人工漲幅以符合相關壓測要求可入伙後先開始供樓。

由於大部分銀行只接受成交期前90日至180內的按揭申請 ，多數為發出入伙紙後14天內完成申請，即表示物業入伙時有可能會衍生銀行估價不足的風險，樓價若調整，銀行不能承造預計按揭給買家，買家需支付額外首期以完成交易，如買家首期不足就要撻訂。

💡Junto貼士：即使「波叔」plan令買家更易上會，也有可能因息口高而未能支付首期; 因此，準買家務必預留額外現金以應付突發情況!

延伸閱讀：【買樓花】慘遇爛尾樓？甚麼是回佣紙？「關鍵日期」與「收樓日期」有何分別?樓花風險陷阱逐個解！
如對加息下壓測與及新盤投資有任何疑問，歡迎WhatsApp與我們免費專業諮詢。

【新盤揀樓實戰】抽中咩籌號揀樓在望？掀開抽籤揀樓程序6大重點

香港地等上車人數十九幾萬，人人有錢都可以揀樓。一個唔好彩自己心儀既單位一個都揀唔到，無樓在手港女無高潮連婚都結唔成，成盤人生計劃落空就正正棋差一著，喊都無謂。

圖為凱柏峰II 價單，如果首期不多可著眼建築期付款計劃折扣後售價能否選用波叔plan

新盤要做的前期功夫是指售樓書和價單的研究。一般來說，售樓書和價單分別會於發售日前不少於7天及3天發放。價單，望名知意，就是單位的價錢；至於售樓書既厚重內容又多，甚麼是關鍵資料對無經驗的準買家來說可能會有難度，所以這方面Junto會有專業人員為各位準買家預備，為你審視你的財務狀況，與及跟據你的需要作最專業的分析及解說，例如剛推出不久的NOVO LAND、柏瓏 及 凱柏峰。

Junto 專員為客人講解NOVO LAND價單優惠，分析如何上會最著數

呢一環好重要，千祈唔好計錯數或者過份進取，NOVO LAND開售即出現撻訂單位，估計受現場氣氛影響自己決定。

香港金管局亦緊隨美國步伐，於本年6月16日再次上調基本利率75個基點至2.00厘，注意供樓、銀行估價同壓測相關風險，了解當中影響，可參看：【加息2022】上車更渺茫？如何影響供樓、銀行估價同壓測？對抗「加息」點部署？

了解清楚物業的基本資料，評估完自己的財政預算，找到心儀單位後，下一步是最重要的一環，參觀示範單位了。

延伸閱讀：【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？

延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？

如果自行評估後有意上車，Junto建議各位先入票再睇抽籤結果決定下一步行動。

一般來說，為吸引市場注意，通常發展商會將首輪發售的單位定價會較低，然後下輪銷售價單會隨市況調整，反應理想會加價5-15%不等，相反就會原價加推。所以最優惠單位一定會向首張價單出現，而抽樓程序所需費用，就是你們開每張本票需要支付給銀行HK$25-50的手續費。所以首輪就入票以HK$25-50 去換一個機會值博率夠高！

💡 經Junto買一手新盤跟經普通地產代理一樣，只由發展商支付我們佣金，作為買家的你不用付出任何服務費用給我們，絕無任何隱藏收費。同時Junto將當中8成佣金，相等於樓價1.6 – 3.2 %回贈給你，即$800萬樓價，給你$12.8 – 25.6萬回贈，讓你的購樓預算更為鬆動。

以凱柏峰I首輪銷售，經Junto認購800萬兩房計算，你可獲得 800萬 × 2.5% × 80% 之樓價回贈。即樓價回贈2%，幫你慳16萬的嘅買樓開支。

坊間傳言經大行入票可以獲得更前籤號，其實是錯🙅‍♂️ 所有入票都於公平情況下作出抽籤，例如上年星凱堤岸打尖買三房，就ICAC插手處理。

要提高中籤機率只有3個方法：

1. 以A組大手買家入票，可以優先㨂樓

2. 善用你身邊親屬關係，以多個名額多入幾張票 （p.s. 唔係每一個盤都可以用關係証明轉籌，入票前請向你的代理查詢）

3. 多數B組每人可以入兩票，入多一票多一個機會，緊係兩票入哂最著數

如想提高中籤機率？即睇Junto攻略：【新盤入票大法】入紙抽新樓秘技絕密公開，如何提高中籤機會？

要評估自己的揀樓勝算，就必先知道如何計算中籤機率，Junto常為客人分析中籤號碼的楝樓成數。

所謂中籤機率，即是抽到自己的機會有多大。方法很簡單，首先數一數該輪發售中，類近自己心儀單位的供應有多少，然後因應目前該物業的發售數量，以及每個客人可入票數量，與及每對夫婦情侶都會分開入票增加前籌的水份票，再跟據最近開賣反應，最後與客人的籌號比較一下就得出大概結果。

同時發展商慣常將首輪開賣的單位較低定價，次輪售價會隨市況調整，或加價或原價加推。未購得心儀物業嘅客入會進入次輸抽籤，因為首輪開賣而有部份買家購得心儀單位，或價單提價競爭會不斷下降，所以同時亦表示中籤機率會增加。所以，愈打後的開賣可㨂樓的籌號範圍會更闊。

⚠️ 抽籤好易令準買家唔記得自己原本嗰plan，就算次輪加咗聽到嗰嗰到抽持住唔執輸嘅心態價好易買錯貨，記住揀樓當日理智行先。

***

💡例子：

以近期開賣的柏瓏 及 凱柏峰 為例，前者分AB組，B組每客入2飛；後者冇分組，每客可入3飛。柏瓏I首輪開賣超額近32倍，簡單理解籌號為2倍水位，凱柏峰I 則首輪開賣超額近25倍，籌號為3倍水位。

柏瓏I首輪階段發售共388伙，合自己心水的2房供應有120個，預計該戶型非常熱門，但最近市況較淡上一個焦點新盤客人出席率只有60%，該盤入票分AB組，A組有優先揀樓權才到B組揀樓，每人可以入2票，客人以B組入2票。

估算A組賣出當中10伙，因為過往數據分析，倘若籌號在300之內，可揀中心儀單位成數極高；500內頗高；600打後可以不用考慮。

跟據登記人報到時間，揀樓機率已可見端倪

假若於次輪階段心水的單位供應同樣有120個，首輪2房尾籌為480，基於首輪開賣已消化部份買家，倘若籌號在600之內已極高機會可以揀樓。

***

相對於首輪，次輪的中籤機率大得多。但如前述，單價會隨每次公開發售而增加。如市場需求熾熱，單價上升幅度高達15%，則未必每位有心的準買家能夠負擔，抽中都很大機會放棄。

延伸閱讀： 【抽新盤秘技】自己入票更蝕底？同經代理入票有何分別？點樣入票最好？

抽到靚籌固然重要，但知己知彼，調整身心狀態，了解㨂樓玩法會令你揀到靘貨更得心應手。揀樓當日即場就會在售樓處登記入紙及備票認購。售樓處共分六區，登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。

LP10 售樓處登記指示

一般來說，整個揀樓過程為時約3-4小時，期間不得外出。由於疫情關係，現時場內不準飲食，所以Junto非常建議各位準業主揀樓前要先食飽，免得影響即場判斷。

等候區注意事項
上年LP10在場等候揀樓人士，你心急如焚只可見到宜家㨂到幾號，但唔知仲有咩單位剩

點解這個環節如此重要？事關前來示範單位的人，十之有七都是有心認購的準買家，而每位準買家都希望買得到自己的心儀單位，但由於座向及層數高低已定，單位供應有限。所以除非價錢太貴的單位，有能力認購的人不多，否則其餘的一般單位必然會多於一人入紙。

輪候到準買家便即時要依據貨尾決定買邊個單位

發展商故意佈局玩饑餓行銷，見到咁多人同你爭嘅現場氣氛，會忍唔住產生心理壓力。加上發展商唔公開顯示實時仲有咩單位，要心情囉囉攣好易落錯決定，要等候到你的籌號安排時才可以知實時賣盤狀況，殺準買家一個措手不及。Junto知你嘅痛苦，專員陪同你揀樓時會實時update你賣盤情況，兼即時建議㨂樓策略。

就算你冇份揀樓，Junto團隊都會整合開賣日去貨情況比你作下輪開賣計算揀樓機率作參考：

延伸閱讀：【一手樓回佣】小心貪字得個貧，新盤回贈陷阱逐個捉


下一篇，Junto將會繼續同各位準買家探討在示範單位內的流程及必備的文件，同時講述發展商常用的心理戰術，以及中籤後的手續，如何「化被動為主動」！

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【樓花招標】拆解新盤入標流程與細節、按揭成數、付款撻訂陷阱

一般單位會以定價開售，但因為特式單位買家負擔能力較高，發展商則會以招標形式推售新盤，即是不標明價錢，亦不會公開底價以降低市場透明度賺盡profit margin。有意買家需提交投標文件入標出價。發展商最終決定花落誰家，一般而言價高者得。

延伸閱讀：【一手新盤認購攻略】拆解入票程序、抽籤、支付大訂細訂、揀樓、申請按揭等細節

招標售樓多以特色單位和豪宅新盤為主，原因是供應不多，受眾亦較少，發展商可藉此方式搏求更大利潤。為保障上車客及糾正亂象2019年地建會更新指引，只有3類物業可以招標形式銷售，包括：

  1. 獨立屋、洋房及特色戶；
  2. 具3間或以上睡房的實用面積不少於約753方呎分層單位；
  3. 任何實用面積不少於約1,076方呎的分層單位。
  1. 詳細閱讀售樓書
  2. 參觀示範單位
  3. 留意新盤銷售安排
  4. 在招標期內提交叫價、簽好「要約表格」、本票及相關文件入標
  5. 發展商公佈中標結果

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使用Junto登記認購明翹匯、尚‧珒溋、星凱 ‧ 堤岸、KOKO RESERVE等特色單位招標新盤，可享8成佣金回贈（回佣），金額可達樓價2%或以上。我們同時會以過往成交、樓層、市況、開則及座向幫你預先評估你的出價，提昇中標成數，兼大大減低你的買樓開支💰

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每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。

市場消息未必反映實際標價

在發展商未正式公布招標文件，不少買家都會密切留意市場消息，並對市場流傳的意向呎價深信不疑。於是一到正式招標時便以意向呎價入標，卻發現原來發展商早有計劃再推售單位，呎價更是便宜一大截。

不想被發展商捉心理，但又不想錯失良機，最佳策略便是對市場有深入的了解。以下幾項市場資訊能幫助你進一步了解單位的市價：

1. 鄰近同終項目呎價

要注意，不同景觀坐向、會所設施、交通配套均會影響鄰近同級物業的價格，所以鄰近類近項目的呎價只可當作參考之一。

2. 銷售安排

發展商會在開售前公佈銷售安排，買家可查開即將推售哪些單位，是否以招標方式銷售及該發展項目尚有多少單位待推售，因為賣方可能在下一輪銷售時，推出其他更適合自己的單位。

3. 招標公告

一般招標公告均會清晰列明，在標書獲接納後，會否成為該投標物業之買方，以及隨投標書附上的銀行本票或支票，會否被視作臨時訂金。

4. 成交紀錄冊

成交紀錄冊會提供發展項目的銷售情況及其他單位的交易資料。但注意，成交紀錄可能沒有計算折扣、回贈及優惠。因此，買家要仔細查閱並計算相關優惠，才可得到貼近市價。謹記，在清楚了解真正市場前，不要貿然以過高投標價，倉卒「入市」。如有需要，可考慮諮詢專業人士的意見。

標書合約主要要約或邀約兩種。兩者字面近似但意思卻大有不同，買家在入標前必須留意清楚。

  1. 要約（Offer）：合約一方向另一方列出的交易條件，在另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的合約
  2. 邀約（ITT，Invitation to treat）：只屬要約邀請，並不構成具約束力合約

簡單來說，若在入標競投單位的過程中，簽署的文件為要約，一旦中標，買家付上的本票就會成為訂金一部份，此時買家若要退訂，便只能選擇撻訂。因此買家必須細閱招標文件，並確認單位真的志在必得才投標。

投標一經接納，合約上的價錢亦就是投標價，並未扣除涉及的折扣、回贈津貼等優惠，這方面對於準備透過按揭保險計劃申請高成數按揭的買家，或有可能構成影響。

舉例而言，假設招標合約上的樓價是$1,500萬元，扣除回贈優惠後，總開支樓價雖然只是$1,200萬元，但由於合約價已超出「波叔Plan」1,200萬按保樓價上限，即使買家實質上只以$1,200萬元買入單位，卻仍不可以透過按保計劃申請八成按揭；要借足8成以上，買家只能選擇二按或發展商提供的「呼吸plan」。

延伸閱讀：【新樓按揭窒息plan】呼吸plan博得過？有冇壓力測試?二按何風險？

延伸閱讀：【9成按揭2022】財爺/波叔Plan、林鄭Plan(新按保)、呼吸Plan、舊按揭保險點樣㨂？

大多以招標形式推售的樓盤，發展商都會在提供按揭計劃。選用這些計劃雖然便捷，但要注意，每個計劃的審批要求和批出金額各有不同，若有不慎便有可能中標後才知道按揭不獲批，令自己大失預算，甚至要撻訂離場。

因此在選擇按揭計劃時，必先了解其審核準則，例如壓力測試的要求，所需證明文件等資訊。如有疑問，可尋找專業人士的協助。

延伸閱讀：【壓測秘技】如何通過壓力測試？有借貸或卡數在身有影響嗎？無固定收入點計法？

【屯馬線x北部概念】屯門飛揚Grand Jete $393萬起，分析價單、平面圖、示範單位、景觀風水、環境配套


物業編號: FHP/S/TM/2022/GRANDJETE

首次出售日期：預期2022年內
預計關鍵日期：31/03/2024

樓盤名稱屯門飛揚Grand JETE
地址屯門小秀村
地區屯門
單位數量400伙 – 首批推80伙
單位戶型一房至三戶型
校網屯門區
管理公司港基物業管理有限公司
賣方長江實業、新鴻基地產

飛揚現時為即簽單位，戶型涵蓋1房至3房，由$393.04萬起，如想選用高成數按揭，建議選用付款計劃 三「置易plan」彈性建築期付款計劃，跟據戶型享12 – 15%單位訂價折扣。

以1座17樓F室 1房開廚為付款例子：

飛揚嘅稅花稅優惠同NOVO LAND玩法唔同，係直接扣樓價，可以直接借到折扣價後嘅9成按揭。

以P為5%，P按利率為P-2.5%，即2.5%計算，以壓力測試DTI計算（目前按息加3%，供款佔入息比率不超過60%），需要月入$39,293先可以過到壓測，以基本DTI計（供款佔入息比率不超過50%）即月入為$32,813，申請按保要外加保費10%。

以下為建議首期預算及相關付款時間：

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發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。

每個新盤代理佣金各有不同，一般而言佣金比率為2 – 3.5%。較熱門的新盤佣金較低，例如凱滙只有1.7%；為刺激成交冷門盤、大單位或貨尾則有較高佣金。由於開賣時發展商仍未告知代理該新盤能提供多少佣金，所以Junto可能未能即時提供部份新盤回贈確切金額，要待發展商公佈才能告知。

無需擔心，Junto的「回贈確認書」條款清晰簡單兼具有法律效力，承諾絕不會反口。Junto團隊具資深地產代理經驗，牌照號碼 C-088795，買賣操守定必遵守地產代理監管局指引，你可放心信賴。

飛揚 (Grand Jeté) 位於屯門屯門青山公路大欖段 170 號，單位數量為400個。小學校網為71校網。中學校網為屯門區。飛揚的預計關鍵日期為31/03/2024。

飛揚 Grand Jeté合共涉及 3 幢物業，首批提供80伙單位。住宅實用面積由283至722平方呎，價單呎價由16,141至20,127元，預計飛揚第一期最快下周開賣，樓花期約21個月。

1座J單位

2座A單位

2座E單位

「飛揚Grand Jeté」設計布局採雙園林設計，大部分單位皆可享有園景，而高層向南單位更可望黃金泳灘及遊艇會一帶海景。同時，項目背山面海 環境清幽。向南有海景、向北有山景，連一房單位亦能夠望海。

另外，項目推出包括三大主題12萬呎園林會所，包括Harmony 樂聚、Energetic 喜動、Seasonal 四季。設施包括室外12,500呎大草坪、25米室外泳池、全層健身室、室內外兒童樂園、室內運動場和燒烤樂園等。

飛揚Grand Jete示範單位設於 尖沙咀廣東道188號港景匯商場3樓，
開放時間為：
上午11時至晚上8時

有需要可以找Junto專員預約參觀。

官網：https://www.grandjete.hk

休閒設施方面，10分鐘步行黃金海岸商場，設有充足購物及飲食選擇。同時，附近設有黃金泳灘及麥理浩徑，能享受度假式生活。

但是，該項目附近有六、七個屋苑，配套未必能夠滿足所有住戶需要。

交通方面，青山公路沿線設有多條巴士路線來往港九新界，只需2分鐘便可到達屯門公路轉車站，看似十分方便。然而，項目距離港鐵站遠，出入仍未算便利。

為了給各位有比較指標，Junto現在不但會比較屯門飛揚Jete價單，列出相似類型單位的價格，另外，亦會比較同區其他樓盤的價單，好讓大家有資料加深了瞭該項目的價格特點。

屯門飛揚Jete 第一期1價單

飛揚第一期有兩座，各樓高20層，有400伙，實用面積由263至722平方呎，提供一房至三房連套房及儲物室間隔，全數400伙均不設露台及工作平台，Junto會替大家為分析。

1期
1房單位2座 1樓 J室

實用面績：284呎
售價：～$514萬
(折實價：～$437萬）
2房單位2座 1樓 K室

實用面績：468呎
售價：～$755萬
(折實價：～$642萬）
3房單位2座 地下 E室

實用面績：722呎
售價：～$1,169萬
(折實價：～$970萬）

同區樓盤價單比較

屯門東黃金海岸一帶新建不少樓盤，當中The Carmel由永泰地產興建，成交實用呎價約1.8萬元。The Carmel以複式樓底高為賣點，可望山景。同區還有其他約十年樓齡的樓盤價單可供參考，如星堤(Avignon Tower )的1,2期。

星堤Avignon Tower 位於掃管笏管翠路1號，它總共有459伙，光猛明亮可享翠山景，2月實用呎價叫價約1.8萬元，性價比不俗，是一個不錯的參考指標。

星堤Avignon Tower The Carmel
8座 11樓 B室

實用面績：1260呎
售價：$1,408 萬
平均呎價：$1,1746		1座 1樓 A室

實用面績：483呎
售價：$620 萬
平均呎價：$1,2836

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